Apartamenty i mieszkania w Grecji
Rynek nieruchomości w Grecji w 2026 roku oferuje obiekty od niedrogich mieszkań na północy po luksusowe apartamenty w Attyce. Cudzoziemcy mogą dokonać zakupu z płatnością w rublach lub kryptowalucie. Transakcje zdalne przeprowadzane są za pośrednictwem wizyt 3D z pełnym wsparciem prawnym. Inwestorzy mogą wybierać między gotowymi nieruchomościami a projektami off-plan (na etapie wykopów). Nabycie nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej otwiera drogę do uzyskania europejskiego zezwolenia na pobyt („Złota wiza") dla całej rodziny.
Specjalista ds. Nieruchomości
- 56m2
- 2
- 1
- 508m2
- 24
- 18
- 60m2
- 2
- 1
- 77m2
- 1
- 1
- 66m2
- 1
- 2
- 47m2
- 2
- 1
- 92m2
- 2
- 1
- 252m2
- 4
- 4
- 72m2
- 2
- 2
- 65m2
- 2
- 1
- 70m2
- 2
- 1
- 180m2
- 3
- 1
- 50m2
- 2
- 1
- 113m2
- 2
- 2
- 160m2
- 3
- 2
- 66m2
- 2
- 2
| Region / Lokalizacja | Próg zezwolenia na pobyt (2026)* | Cena (za m²) | Co kupują | Do czego się nadaje |
|---|---|---|---|---|
| Attyka (Glyfada, Voula) | €800 000 | €4 500 - €8 000 | Penthouse'y, Luksusowe mieszkania | Premium zezwolenie na pobyt, wysoki status |
| Pireus i centrum Aten | €800 000 | €2 000 - €3 500 | Mieszkania na wynajem, Lofty | Inwestycje długoterminowe |
| Wyspy (Mykonos, Jońskie) | €800 000 | €6 000 - €12 000 | Wille, Apartamenty | Elitarna turystyka, wynajem krótkoterminowy |
| Kreta i Północ (Kawala, Drama) | €400 000 | €1 200 - €3 000 | Nieruchomości wtórne, Studia | Budżetowe wakacje letnie |
| Komercja → mieszkaniowa (renowacja) | €250 000 | Indywidualnie | Budynki komercyjne pod rekonstrukcję | Najniższy próg zezwolenia na pobyt w 2026 roku |
*Próg €250 000 jest dostępny tylko przy zakupie nieruchomości komercyjnych (budynki wybudowane przed 2020 rokiem, o minimalnej powierzchni 100 m²) z obowiązkową przebudową na cel mieszkaniowy.
Geografia inwestycji: od Attyki po Wyspy Jońskie
Rynek jest ściśle podzielony na segmenty. Region stołeczny Attyka przyciąga maksymalny kapitał. Na Riwierze Ateńskiej (Glyfada, Voula, Varkiza) kupujący nabywają luksusowe mieszkania w Grecji i panoramiczne penthouse'y. Północne przedmieścia (Agia Paraskevi, Kifisia, Marousi) oferują zamknięte osiedla, gdzie poszukiwane są przestronne maisonety. W dzielnicy Gazi inwestorzy wykupują jednopokojowe studia do wynajmu studentom. Nieruchomości komercyjne i lofty skupiają się w porcie w Pireusie i Neo Faliro.
Poza stolicą popularne są wyspy: podczas gdy Cyklady (Mykonos, Santorini) i Wyspy Jońskie oferują premium wille, na Krecie (Heraklion, Rethymno, Chania) łatwo znaleźć przystępne cenowo domy szeregowe. Najtańsze mieszkania w Grecji znajdują się na północy kontynentu (Kawala, Drama, Serres, Ewros), gdzie ceny nieruchomości są najniższe.
Charakterystyka techniczna i infrastruktura
Do całorocznego zamieszkania ważna jest izolacja: okna z tworzyw sztucznych, wysokiej jakości podłogi (parkiet lub laminat) oraz niezależne ogrzewanie. Płynność nieruchomości wypoczynkowych zwiększa obecność udogodnień takich jak wspólny basen, strzeżony parking i strefa grillowa. Sucha piwnica i komórka lokatorska dodają praktyczności. Powierzchnia nieruchomości często jest podawana bez uwzględnienia otwartych przestrzeni, dlatego przestronny taras lub balkon stanowią użyteczny bonus do przestrzeni mieszkalnej.
Rzeczywista stopa zwrotu i instrumenty finansowe
Inwestycje w mieszkania pod wynajem przynoszą różną stopę zwrotu w zależności od regionu: w Atenach i Pireusie — 5-7% rocznie, na popularnych wyspach (Mykonos, Santorini) — 6-8% z uwzględnieniem sezonowości, w północnej Grecji — 4-6%. Mieszkania w pierwszej linii nad morzem są wynajmowane 1,5-2 razy drożej niż obiekty w oddalonych lokalizacjach. Najbardziej opłacalnym sposobem wejścia w inwestycję jest zakup nowego budownictwa (off-plan) na etapie fundamentów, gdzie deweloperzy oferują nieoprocentowane raty do momentu przekazania kluczy.
Kalkulator kredytu hipotecznego
Pytania dla nabywców nieruchomości
W Attyce, Salonikach, na Mykonos i Santorini minimalny próg inwestycyjny wynosi €800 000. W pozostałych regionach (na przykład Kreta lub Grecja Północna) — €400 000. Jeśli nie jesteś gotowy na takie inwestycje, jedynym legalnym sposobem na uzyskanie zezwolenia na pobyt taniej jest zakup nieruchomości komercyjnej.
Próg €250 000 jest dostępny w całej Grecji, ale wyłącznie dla nieruchomości komercyjnych przekształconych na cele mieszkaniowe (byłe biura, magazyny, sklepy) lub dla obiektów dziedzictwa kulturowego przeznaczonych do renowacji. Dla gotowego mieszkania próg ten nie obowiązuje w żadnym regionie: w strefie wysokiego popytu (Attyka, Saloniki, Mykonos, Santorini) wymagane jest €800 000, a w pozostałych regionach — €400 000.
Tak, kredyty hipoteczne w greckich bankach są dostępne dla obcokrajowców, ale z surowymi warunkami: wkład własny od 30%, oprocentowanie 4-6%, okres kredytowania do 25 lat. Banki udzielają kredytów głównie na nowe budownictwo i wymagają lokalnego numeru podatkowego (AFM) oraz potwierdzenia dochodów.
Podatek od przeniesienia własności dla nowych budynków wynosi 3,09% wartości katastralnej. W przypadku nieruchomości wtórnych podatek ten również wynosi 3,09%, ale sprzedawca jest zobowiązany do zapłaty podatku od zysków kapitałowych z odsprzedaży (do 15%), co często zwiększa ostateczną cenę dla kupującego.
Złożenie wniosku o paszport i obywatelstwo jest możliwe dopiero po 7 latach faktycznego legalnego pobytu w kraju, wraz z zdaniem egzaminu ze znajomości języka. Należy pamiętać, że proces rozpatrywania wniosku o obywatelstwo trwa od 1 do 5 lat, dlatego całkowity czas od zakupu nieruchomości do uzyskania paszportu może wynieść od 8 do 12 lat.
Oprócz podatków, zakup nieruchomości w Grecji wiąże się z kilkoma dodatkowymi kosztami: opłaty notarialne (1,5-2%), wynagrodzenie prawnika za weryfikację stanu prawnego nieruchomości (1-1,5%) oraz prowizja agencji nieruchomości. Łącznie należy zaplanować około 8-10% powyżej ceny zakupu na koszty zamknięcia transakcji i usługi profesjonalne.
Tak. Najtańsze obiekty znajdują się zazwyczaj na parterze ("isogeio"). Wraz ze wzrostem piętra rośnie również cena za metr kwadratowy. Panoramiczny widok na morze lub miasto z wyższych pięter może sprawić, że mieszkanie będzie 30-40% droższe niż analogiczny układ na niższym poziomie.
Międzynarodowe przelewy bankowe to standardowa i najbardziej niezawodna metoda płatności dla zagranicznych nabywców. Środki mogą być przelane bezpośrednio na konto sprzedającego lub na bezpieczne konto depozytowe (escrow) w greckim banku. Dla dodatkowego bezpieczeństwa zalecamy korzystanie z usług escrow — środki są przechowywane do czasu całkowitego zakończenia transakcji i przeniesienia własności. Alternatywnie akceptowane są również płatności kryptowalutami (Bitcoin, USDT) za pośrednictwem licencjonowanych europejskich partnerów, z natychmiastową konwersją na euro. Wszystkie transakcje są zgodne z greckim prawem i przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy.
Tak, proces zakupu jest dostępny dla obcokrajowców. Aby to zrobić, musisz wydać lokalny numer podatkowy, otworzyć konto w greckim banku i zdeponować tam środki na transakcję. Konieczne jest również dostarczenie dokumentów potwierdzających legalność pochodzenia środków pieniężnych.
Tak, jest taka możliwość. Cudzoziemcy mają prawo kupić mieszkanie . Co więcej, inwestując kwotę od 250 000 euro, można ubiegać się o zezwolenie na pobyt, co czyni ten kraj szczególnie atrakcyjnym dla zagranicznych nabywców.
Nasze biura w Grecji
Nasz zespół w Grecji
Dyrektor sprzedaży
Dyrektor
Specjalista ds. Nieruchomości