Apartamenty i mieszkania w Korfu

Sprzedaż mieszkań na Korfu

Discount House zebrał na stronie mieszkania i apartamenty na Korfu od właścicieli i lokalnych agencji. Filtr szuka według ceny, powierzchni, liczby sypialni, piętra, dzielnicy, odległości do morza i obecności basenu w kompleksie. Osobno oznaczone są lokale z meblami, z potwierdzoną historią najmu i z numerem rejestracyjnym do wynajmu krótkoterminowego. Zostaw zgłoszenie — menedżer prześle wypis z katastru, wysokość kosztów wspólnych budynku i faktyczny przychód obiektu za poprzedni sezon, jeśli był wynajmowany.

Dwa katalogi — dwa różne wyobrażenia o rynku

Główny praktyczny problem tego zapytania. Dwa największe rosyjskojęzyczne katalogi pokazują dla mieszkań na Korfu tak różne selekcje, że nabywca wyciąga wnioski o rynku z przypadkowej połowy. Na jednej platformie jest siedem lokali, na drugiej trzynaście, i ledwie się pokrywają. Dolna granica pierwszej selekcji jest 1,76 raza wyższa od dolnej granicy drugiej, górna — 2,8 raza; powierzchnie pierwszej sięgają 390 m², drugiej zaczynają się od 43. To znaczy, otwierając tylko jeden katalog, albo nie zobaczysz mieszkań tańszych niż dwieście tysięcy, albo nie dowiesz się, że w segmencie są lokale powyżej miliona.

Stąd dwie zasady. Pierwsza: dla tej wyspy selekcję zbiera się z co najmniej dwóch źródeł, inaczej granice rynku są zniekształcone. Druga: patrz, co leży wewnątrz sekcji. W podzbiorze „mieszkania" na jednej z platform obok mieszkań stoją dom szeregowy, penthouse i dwupoziomowy loft, a lokal podpisany jako apartament ma osiem sypialni na 200 m² — to już nie mieszkanie, lecz dom dochodowy. Numeracja pokoi też myli: na drugiej platformie liczenie idzie według schematu rosyjskiego, dlatego „sześciopokojowe mieszkanie 160 m²" według greckich miar to lokal z pięcioma sypialniami, a nie sześcioma.

Co naprawdę porusza cenę metra

Rozpowszechniona podpowiedź: tanie mieszkania na Korfu to parter. Sprawdziliśmy na liczbach i podpowiedź się nie potwierdziła. Mediana metra lokali na parterze — 3 657 €, na najwyższym piętrze — 3 697 €. Różnica wynosi jeden procent, czyli piętro w tym segmencie nie określa ceny: budynki są niskie, lokal pozbawiony widoku jest rzadkością, a windy dla trzech pięter nikt nie uważa za atut.

Metr poruszają dwie inne rzeczy. Powierzchnia: najtańsze metry są przy największych lokalach, a rozstęp sięga trzykrotności w obrębie jednego miasta. Stan i adres: odremontowane mieszkanie w centrum historycznym schodzi po górnej granicy widełek niezależnie od metrażu, bo kupuje się je pod wynajem krótkoterminowy, gdzie czek zależy od adresu i oceny, a nie od metrów. Dlatego przy porównywaniu dwóch lokali licz metr i patrz na rok remontu — piętro zostaw na później.

Rentowność: sprawdzamy na opublikowanej stawce

Przy mieszkaniach na Korfu rzadko, ale trafiają się ogłoszenia z realnymi liczbami najmu, i można je przeliczyć. Dwupoziomowy lokal za pół miliona w starym domu wynajmuje się, według oświadczenia sprzedającego, za 600–650 € za dobę. Liczymy: aby wyjść na 6 % brutto, taki obiekt musi być zarezerwowany 46–50 nocy w roku. Sezon od maja do października to około 180 nocy, więc potrzebne obłożenie wynosi około 27 %. To osiągalna liczba i wyjaśnia, dlaczego przy innym lokalu sprzedający podaje 7 % netto: przy wysokiej ocenie na platformach rezerwacyjnych matematyka się zgadza.

Wniosek dla targowania: w tym segmencie dogaduje się nie o cenę lokalu, lecz o dokumentowe potwierdzenie przychodu. Proś o eksport rezerwacji za dwa ostatnie sezony, średnią stawkę według miesięcy i liczbę zajętych nocy. Deklarowana rentowność bez eksportu to prognoza sprzedającego, a nie fakt, i właśnie na tym trzeba zbijać cenę.

Transakcja, wiza, koszty i ryzyka

Cudzoziemiec kupuje mieszkanie na Korfu na zasadach ogólnych. Tryb: weryfikacja prawna przez prawnika, grecki numer podatkowy, konto w lokalnym banku z potwierdzeniem pochodzenia środków, umowa przedwstępna, transakcja notarialna i rejestracja prawa. Ponad cenę odkłada się 7–10 % — podatek od przeniesienia prawa, notariusz, prawnik, rejestracja i prowizja agencji. Rejestruje się na osobę fizyczną, na współwłaścicieli lub na spółkę grecką.

O pozwoleniu na pobyt ważne jest, by wiedzieć z góry: mieszkanie rzadko kwalifikuje się do programu. Z dwudziestu lokali z podaną ceną i powierzchnią próg przechodzą dwa, oba droższe niż 1,3 mln €, bo ścieżka mieszkaniowa wymaga i kwoty według strefy wyspy, i minimum 120 m² jednym lokalem. Strefę i wymóg powierzchni potwierdź u greckiego prawnika przed zadatkiem.

Krótko o ryzykach. Do krótkiego najmu obiekt wpisuje się do rejestru i otrzymuje numer, który jest obowiązkowy w każdym ogłoszeniu. Koszty wspólne w małym budynku dzieli kilku właścicieli, dlatego remont dachu lub elewacji odczuwalnie uderza w budżet jednego właściciela. W budynkach historycznych przebudowę i wymianę okien uzgadnia się z ochroną dziedzictwa, i to wydłuża remont. Wreszcie część lokali w starym zasobie sprzedaje się z udziałami spadkowymi — transakcja nie zamknie się bez zgody każdego, i trzeba to sprawdzić przed wpłatą pieniędzy.