Вибір об'єкта та депозит
Після вибору об'єкта самостійно або через агентство вноситься депозит, зазвичай 2 000–5 000 доларів, щоб зарезервувати об'єкт і зняти його з продажу. Послуги агента для покупця, як правило, безкоштовні: комісію платить продавець.
Due Diligence: перевірка перед контрактом
Юрист перевіряє чистоту угоди. Дивиться правовстановлюючі документи забудовника та відсутність обтяжень на об'єкті. При покупці на етапі будівництва — ще й репутацію з історією здачі попередніх проєктів забудовника. Для проєктів від 80 юнітів або будівель вище 23 метрів обов'язкова екологічна експертиза EIA: звіт публікується на сайті ONEP, і його відсутність для такого масштабу означає, що будівництво ведеться незаконно.
Контракт, оплата та довідка FET
У контракті фіксується графік платежів для будованого житла або умови передачі для вторинного. Гроші мають надійти з-за кордону в іноземній валюті: Банк Таїланду видає довідку FET (Foreign Exchange Transaction), і без неї Земельний департамент не зареєструє перехід права власності на ім'я іноземця.
Реєстрація в Земельному департаменті та чанот
Фінальний етап: передача прав у Земельному департаменті та отримання чанота, документа про власність. Саме дата реєстрації в Земельному департаменті, а не дата підписання контракту, визначає момент переходу права власності. Для готового вторинного житла весь процес від депозиту до чанота зазвичай займає 4–8 тижнів; для новобудови термін розтягується на весь період будівництва, який забудовники вказують у контракті окремо.
Перед самою реєстрацією для новобудови проходить приймання об'єкта: покупець оглядає квартиру та фіксує дефекти в письмовому акті, який додається до передачі ключів. Усунення недоробок після цього етапу зазвичай потребує окремих домовленостей із забудовником — фіксувати все варто саме на прийманні, а не постфактум.
Додаткові витрати та податки
Transfer fee, Stamp Duty та спеціальний бізнес-податок
При реєстрації угоди Land Department утримує transfer fee: 2%, але не від ціни в договорі, а від оціночної (кадастрової) вартості об'єкта, яка може відрізнятися від ринкової ціни на 20–40%. Додатково стягується або гербовий збір Stamp Duty 0,5%, або спеціальний бізнес-податок SBT 3,3% замість нього, якщо продавець володів об'єктом менше 5 років. Тайський закон не фіксує, хто саме платить: розподіл витрат між продавцем і покупцем визначається договором, а не законом. Це предмет переговорів, а не автоматичне правило 50/50.
Що перевірити: перш ніж погоджуватися на умови договору, запитайте оціночну вартість об'єкта в Land Department окремо від ціни продавця. Різниця в 20–40% безпосередньо змінює суму transfer fee, яку вам, можливо, доведеться частково покрити.
Withholding tax: зазвичай турбота продавця
Withholding tax — це прогресивний податок з продавця від 5% до 35%, який Land Department утримує прямо при угоді. Для покупця це не прямий витрата, але варто розуміти: якщо продавець закладає податок у ціну об'єкта, кінцева ціна для покупця виявляється вищою за номінал.
Sinking fund та щомісячний common fee
При заселенні в кондомініум зазвичай потрібен разовий платіж в амортизаційний фонд (sinking fund) на капітальний ремонт будівлі. Далі йде щомісячний common fee за обслуговування: охорону, прибирання території та басейн: зазвичай 40–80 бат за м² на місяць. Окремо оплачуються вода (30–35 бат за м³) та електрика (5–6 бат за кВт) за фактом споживання.
Іпотека для іноземців у Таїланді
Тайські банки практично не кредитують іноземців без виду на проживання або тайського доходу: іпотека для нерезидента — рідкісний виняток, а не стандартний сценарій. Тому 70–80% угод з іноземними покупцями на Пхукеті в 2026 році проходять через розстрочку безпосередньо від забудовника: перший внесок 10–30% від вартості, решта без відсотків на 24–36 місяців на етапі будівництва. Схема не потребує кредитної історії або довідок про доходи, але працює тільки для новобудов, а не для готового вторинного житла.
ВНЖ та ПМЖ при покупці нерухомості: що змінилося в 2026 році
До 2026 року володіння нерухомістю в Таїланді не давало права на візу або резидентство саме по собі. Власники роками жили на туристичних візах та візаранах, регулярно перетинаючи кордон.
Нова віза інвестора Non-B через покупку від 3 млн бат
У 2026 році імміграційна служба Таїланду офіційно запустила візу інвестора Non-B, прив'язану безпосередньо до нерухомості. Умови для варіанту з покупкою: квартира в зареєстрованому кондомініумі, форма власності фріхолд, вартість об'єкта від 3 000 000 бат, повна оплата, чанот на ім'я заявника. Річна віза коштує 40 000 бат для заявника та по 40 000 бат на кожного члена сім'ї (дружина/чоловік, діти до 20 років, батьки від 50 років) плюс 4 000 бат за участь у програмі. Віза оформлюється без виїзду з Таїланду: спочатку Non-B на 90 днів, потім продовження до річної мультивізи.
LTR-віза: для більших інвесторів
LTR-віза (Long-Term Resident) — окрема програма для заможних інвесторів та пенсіонерів, що вимагає активів від 1 млн доларів або доходу від 40 000–80 000 доларів на рік і дає резидентство на строк до 10 років з податковими пільгами. Покупка кондомініуму у фріхолд на Пхукеті може зараховуватися як частина інвестиційного портфеля для LTR, але поріг входу тут незрівнянно вищий, ніж у нової візи Non-B через нерухомість.
Ризики: що найчастіше йде не так
Прострочення здачі об'єкта забудовником
При покупці на етапі будівництва головний ризик — це перенесення строків здачі. Due Diligence перед контрактом має включати перевірку історії попередніх проєктів забудовника: чи здавав він їх у строк і в заявленій якості, а не тільки гарну презентацію поточного проєкту. Фінансову звітність самої компанії-забудовника можна замовити в DBD (Department of Business Development) за 500 бат: там видно співвідношення боргу до активів і грошовий потік. Борги вище 70% активів або негативний грошовий потік три роки поспіль — сигнал підвищеного ризику затримки або заморозки проєкту.
Кадастрова оцінка розходиться з ціною в договорі
Transfer fee та withholding tax розраховуються від оціночної вартості Land Department, а не від ціни в контракті. Розходження в 20–40% — звичайна практика для регіону, і її варто уточнити заздалегідь, а не в день реєстрації, щоб бюджет на податки не виявився сюрпризом.
Реальний випадок: покупець розраховував бюджет на податки виходячи з ціни в договорі 5 млн бат, а Land Department оцінив об'єкт у 6,5 млн — transfer fee та частину інших зборів перерахували від більшої суми прямо в день реєстрації, і закладеного бюджету не вистачило.
