У Таїланді словом "дім" називають три різні об'єкти: таунхаус у ряді зі спільними стінами, окремий будинок на своїй ділянці та віллу з басейном і садом. Купити будинок у Таїланді іноземець може за однією з двох схем — оформити будівлю у власність, а землю під нею взяти в зареєстровану оренду на 30 років, або провести покупку через тайську компанію. Основні ринки — Пхукет, Паттайя, Самуї, Хуа Хін, Чіангмай та передмістя Бангкока. Угода проходить у п'ять кроків: депозит, перевірка документів, договір, оплата та реєстрація в Земельному департаменті. Нижче — ціни по регіонах, розбір схем і порядок угоди.
| Регіон | Які будинки тут є | Вхід від | Типовий бюджет | Кому підходить | Що дає регіон |
|---|---|---|---|---|---|
| Пхукет | Таунхауси 90–150 м², будинки 100–225 м², вілли з басейном, брендовані резиденції | 49 700 € таунхаус, центр острова | Вілла з басейном — від 11,7 млн ฿, резиденції під управлінням бренду — 258–450 млн ฿ | Сім'ям з дітьми і тим, хто живе на два будинки | Міжнародні школи, Bangkok Hospital Phuket, прямі міжнародні рейси, найширший вибір вілл у країні |
| Паттайя і На Клуеа | Таунхауси, окремі будинки 128–212 м², вілли в закритих селищах Хуай Яй і Джомтьєн | 62 900 € будинок 100 м² | Будинок у передмісті — 3,15–5 млн ฿, вілла в селищі — від 11,7 млн ฿ | Для першої покупки та переїзду з обмеженим бюджетом | Материк і півтори години до Бангкока, російськомовне середовище, найнижчий поріг входу серед курортів |
| Самуї | Вілли з басейном на 2–3 спальні, гарден-вілли, будинки на схилах Бопхут і Ламай | 5 млн ฿ проста вілла вглиб острова | Три чверті пропозицій дорожчі за 10 млн ฿, вілла на 3 спальні — близько 15 млн ฿, перша лінія — від 60 млн ฿ | Для сезонного проживання з довгостроковою здачею в міжсезоння | Ринок вілл, а не квартир: майже вся пропозиція — будинки. Угоди закриваються на 7–12% нижче запитаної ціни, торг закладають у бюджет |
| Хуа Хін | Вілли з басейном біля полів для гольфу, будинки в селищах на 3–4 спальні | 8 млн ฿ вілла середнього сегмента | 8–12 млн ฿ за віллу, за 15 млн ฿ — будинок на 3–4 спальні з басейном | Для постійного проживання без туристичного потоку | Найбільше метрів за гроші: ті самі 15 млн ฿ у центрі Бангкока дають лише квартиру 80–90 м² |
| Чіангмай | Окремі будинки, будинки в закритих селищах | ≈5 млн ฿ стандартний будинок | Близько 25 000 ฿ за м² — найнижчий рівень серед великих міст | Для тривалого проживання та віддаленої роботи | Гірський клімат і прохолодний сезон, місто без моря: дохід тільки від довгострокової оренди |
| Бангкок | Будинки і таунхауси в передмістях Банг Кео, Бангна, Бангкапі; у центрі — кондомініуми | 45 млн ฿ будинок у проєкті забудовника | 15 млн ฿ — квартира 80–90 м² у центрі замість будинку в передмісті | Для роботи, бізнесу та навчання дітей | BTS і MRT, міжнародні госпіталі та школи. Будинок тут завжди означає передмістя і дорогу до міста |
Ціни на липень 2026 року. Нижня межа по Пхукету і Паттайї — з діючих оголошень агрегаторів, по інших регіонах — за зведеними даними порталів та опублікованими стартовими цінами проєктів. Курс і наявність уточнюються на дату угоди.
Будівля і земля в Таїланді оформлюються окремо, і це визначає всю угоду. Сам будинок іноземець отримує у власність без обмежень. Землю під ним — ні: стаття 86 Земельного кодексу закриває іноземне володіння землею. Тому ділянку беруть в оренду на 30 років з обов'язковою реєстрацією в Земельному департаменті. Такий договір вноситься в документ Tor Dor 11 і зазначається на звороті титулу, його видно будь-якому майбутньому покупцеві, і він захищає вас незалежно від того, кому земля перейде далі. Незареєстрована оренда діє лише три роки, скільки б років не стояло в тексті.
Друга схема — тайська компанія, де 51% акцій у громадян Таїланду. Вона дає повне володіння землею, але з 2026 року стала помітно ризикованішою: накази DBD № 2/2568 від 1 січня та № 1/2569 від 1 квітня вимагають підтверджувати походження коштів і підписувати листи про підтвердження інвестицій, а Земельний департамент звіряє власників компаній з титулами. Компанія виправдана, коли бізнес у Таїланді реально ведеться; як обгортка для одного будинку вона створює більше проблем, ніж вирішує. Третій варіант для тих, кому важливе безстрокове право, — кондомініум: єдиний тип житла, доступний іноземцю в повну власність, у межах квоти 49% площі будівлі.
Порядок угоди однаковий для новобудови і вторинного ринку. Перший крок — резерваційний депозит від 50 000 до 200 000 бат: об'єкт знімають з продажу. Другий — перевірка документів: юрист дивиться титул на землю (повноцінним вважається тільки Chanote), дозвіл на будівництво, відсутність обтяжень і боргів, а для кондомініуму запитує письмове підтвердження залишку іноземної квоти. Третій — договір: купівлі-продажу на будівлю та оренди на ділянку, з прописаним правом переуступки. Четвертий — оплата: гроші переводять з-за кордону у валюті на рахунок у тайському банку і отримують у банку довідку FET, без неї реєстрацію кондомініуму не проведуть, а виведення грошей після продажу ускладниться. П'ятий — реєстрація в Земельному департаменті.
На реєстрації виникають витрати понад ціну будинку. Оренда ділянки обходиться в 1,1% від суми договору за весь строк: 1% мито і 0,1% гербовий збір. Перехід повної власності на кондомініум — близько 6% від оцінки Земельного департаменту: 2% мито, 3,3% спеціального бізнес-податку, якщо продавець володів менше п'яти років, або 0,5% гербового збору замість нього, плюс утримуваний податок. Пільгова ставка 0,01%, продовжена до 30 червня 2027 року, поширюється тільки на покупців — громадян Таїланду, іноземцю рахують повний тариф. На Пхукеті витрати за звичаєм ділять навпіл між сторонами — це предмет торгу.
Володіння теж коштує грошей. 2026 рік — перший, коли земельно-майновий податок збирають за повною ставкою: ставка для житла 0,02–0,1% від оціночної вартості. Власнику будинку разом із землею звільняють перші 50 млн бат, власнику тільки будівлі на орендованій ділянці — перші 10 млн, і лише якщо його ім'я вписане в домову книгу на 1 січня.
Оренду продовжують новою угодою, яку сторони укладають ближче до кінця строку. Записане в початковому договорі обіцяння продовжити пов'язує особисто того орендодавця, який його підписав, і не переходить до нового власника ділянки — 18 березня 2025 року Верховний суд рішенням 4655/2566 визнав такі заздалегідь підписані продовження недійсними. Тому оголошення з формулюванням «30+30+30» обіцяють більше, ніж дає закон: юридично гарантовані перші 30 років. Переговори про продовження прийнято розпочинати за 12–24 місяці до закінчення строку, поки залишається час на альтернативу.
Довгострокова оренда від 30 діб дозволена без додаткових документів. Погодинна (подобова) прирівняна до готельної діяльності згідно із Законом про готелі B.E. 2547: без ліцензії або свідоцтва про звільнення — це 20 000 бат штрафу плюс 10 000 бат за кожен день продовження. Свідоцтво про звільнення доступне об'єктам до 8 кімнат і до 30 гостей і діє п'ять років. Це важливо при оцінці дохідності: цифри в презентаціях забудовників зазвичай пораховані за подобовим тарифом, тобто за режимом, який без такого документа є нелегальним. Реалістичний розрахунок для будинку без ліцензії будують на довгостроковій оренді.
Ні. Право власності та іміграційний статус у Таїланді не пов'язані: угода з нерухомістю не дає ні виду на проживання, ні продовженої візи, ні підстав для їх отримання. Довгострокове перебування оформлюється окремо — через візові програми для пенсіонерів, заможних резидентів або працевлаштування. Планувати переїзд, спираючись лише на покупку будинку, не можна.
Так, новому покупцеві передається залишок строку, і 1,1% реєстраційних витрат сплачуються заново — уже від вартості років, що залишилися. Через це будинок на орендованій землі дешевшає за календарем: на десятому році ви продаєте не 30 років, а 20. Право переуступки має бути прямо прописане в договорі — без цього пункту орендодавець має право не погодити угоду. Перевіряйте цей пункт до внесення депозиту, а не після.
Вілла дає ділянку, власний в'їзд, басейн і сад — те, чого в кондомініумі немає ні за які гроші. Кондомініум дає безстрокове право власності, наслідування і ціну, яка не зменшується з кожним роком оренди. Якщо пріоритет — простір і приватність для життя, беруть будинок. Якщо пріоритет — збереженість вкладеного і зрозумілий перепродаж, беруть кондомініум у межах іноземної квоти. Практичне правило: чим більший горизонт володіння, тим сильніші аргументи на користь квартири.
У матеріалі — що іноземець має право купити і на яких умовах, три схеми володіння та їх ціна, покрокова процедура угоди зі строками та документами, повний кошторис витрат і податків, а також віз...
