Процедура придбання нерухомості в Таїланді, що потрібно знати

У матеріалі — що іноземець має право купити і на яких умовах, три схеми володіння та їх ціна, покрокова процедура угоди зі строками та документами, повний кошторис витрат і податків, а також візові наслідки покупки.

Правила для іноземних покупців у Таїланді змінюються нечасто, але за останні півтора року змістилися одразу три опори ринку. У березні 2025 року Верховний суд визнав недійсною схему «30+30+30», на якій десятиліттями будувалися продажі вілл. У жовтні 2025 року вперше з'явився офіційний зв'язок «купівля квартири — довгострокова віза». Влітку 2026 року продовжили пільгу за реєстраційними зборами, але іноземців вона, як і раніше, не стосується. Значна частина російськомовних матеріалів описує правила, що діяли до цих змін, тому кожне з них ми розбираємо окремо і з посиланням на документ.

Таїланд залишається найбільш затребуваним у іноземних покупців ринком Південно-Східної Азії, і попит у ньому гранично сконцентрований: понад 60% усіх угод іноземців з квартирами припадає на Пхукет і Паттайю, третій центр — Бангкок.

Дані актуальні на липень 2026 року. Джерела: Real Estate Information Center (REIC), Верховний суд Таїланду, Імміграційне бюро, Департамент розвитку бізнесу.

Що таке покупка нерухомості в Таїланді для іноземця

Іноземець у Таїланді не може володіти землею. Це пряма норма Земельного кодексу, і обійти її законним шляхом не можна ні через візу, ні через суму вкладень, ні через шлюб із громадянкою Таїланду. Все інше — похідні від цієї заборони: квартиру в кондомініумі можна оформити в повну власність, будинок можна оформити у власність, а землю під ним — тільки в оренду.

Масштаб ринку при цьому помітний. У 2025 році іноземці отримали право власності на 14 899 квартир на 60,92 млрд бат. Кількість зросла на 2,2%, а сукупна вартість впала на 10,7% — покупці пішли в дешевший сегмент, середній чек опустився до 4,1 млн бат (близько $117 тис.). Частка іноземців — 14,7% усіх переоформлених квартир і 25% грошового обороту.

Росіяни займають у цій статистиці стійке місце. За 2025 рік — 1 172 квартири (+8,6% до 2024-го) на 4,77 млрд бат (+30,3%). У першому кварталі 2026-го росіяни вийшли на друге місце серед усіх іноземних покупців, обігнавши М'янму: 383 квартири, зростання на 33% при падінні ринку на 17,3%. На Пхукеті росіяни забезпечили 44% вартості всіх іноземних угод з квартирами.

Що іноземець може купити, а що ні

Схеми володіння для іноземців

Фріхолд: повна власність на квартиру

Фріхолд — безстрокове право власності з можливістю продати, подарувати і заповідати об'єкт. Іноземцю він доступний тільки в кондомініумі, тобто в будівлі, зареєстрованій за Законом про кондомініуми B.E. 2522.

Обов'язкова умова: гроші мають надійти до Таїланду з-за кордону в іноземній валюті. Тайський банк-отримувач видає довідку FET (Foreign Exchange Transaction Form), без якої Земельний департамент не зареєструє перехід права. Переказ оформлюється на ім'я покупця із зазначенням призначення платежу — покупка конкретного об'єкта.

Лізхолд: оренда на 30 років

Лізхолд — зареєстрований договір оренди за статтею 540 Цивільного та торговельного кодексу. Максимальний строк — 30 років. Договори довші за три роки обов'язково реєструються в Земельному департаменті (стаття 538), інакше діють лише три роки.

Головна зміна останніх років. 18 березня 2025 року Верховний суд Таїланду виніс рішення № 4655/2566 у справі з Пхукета і визнав схему «30+30+30» недійсною. Заздалегідь підписані та заздалегідь оплачені продовження на другий і третій тридцятирічні строки сили не мають — незалежно від того, що сторони домовилися про це спочатку, що оренду за всі 90 років було внесено одним платежем і що договір зареєстрували в Земельному департаменті. Нижчі суди застосовують цю позицію з 2026 року.

Висновок жорсткий: іноземець має 30 років, а не 90. Усе, що продається як «90 років», «99 років» або «фактично безстрокове володіння», за межами перших тридцяти років — обіцянка конкретного орендодавця, а не право на об'єкт. Продовжувати договір можна, але тільки як нову угоду в кінці строку; якщо земля на той момент змінить власника, новий власник обіцянками попереднього не пов'язаний. Переговори про продовження юристи радять починати за 12–24 місяці до закінчення строку.

Другий нюанс, який у російськомовних матеріалах майже не зустрічається: тайська оренда за загальним правилом припиняється зі смертю орендаря, якщо в договорі прямо не прописані права спадкування та передачі. Фраза «об'єкт можна заповідати» вірна лише за наявності такого пункту.

Що вимагати в лізхолд-договорі

• Реєстрацію в Земельному департаменті з відміткою на титулі — усна або проста письмова оренда захисту не дає.
• Право переуступки без згоди орендодавця — інакше об'єкт не можна буде продати.
• Прямо прописаний перехід прав спадкоємцям.
• Право переважної покупки землі, якщо орендодавець вирішить її продати.
• Право суперфіцію (superficies) на будівлю — оформлюється окремо і дозволяє володіти будинком на чужій землі незалежно від оренди.

Покупка через тайську юридичну особу

Схема виглядає так: реєструється тайська компанія, де іноземцю належить до 49% акцій, тайським громадянам — 51%, а управлінський контроль залишається в іноземця через структуру голосів. Земля оформлюється на компанію. Схема законна лише тоді, коли компанія веде реальну діяльність. Якщо тайські акціонери — номінали, це кримінально каране діяння, а не сіра зона.

Перевірки посилилися в 2026 році. Під кампанію проти номінальних структур потрапили понад 46 тисяч компаній. Наказ Департаменту розвитку бізнесу № 2/2568 діє з 1 січня 2026 року, наказ № 1/2569 — з 1 квітня 2026 року. Обидва вимагають документально підтверджувати походження коштів тайських акціонерів і підписувати Investment Confirmation Letter при реєстрації компанії та при змінах у її складі. Земельний департамент звіряє корпоративні дані з реєстром титулів. Покарання для номінальних акціонерів сягають позбавлення волі, угода може бути анульована.

Утримання такої компанії коштує грошей поза залежністю від ризиків: реєстрація — $2–3 тис., бухгалтерія — близько $1 тис. на рік, звітність обов'язкова навіть при нульовій діяльності.

Порівняння трьох схем

Квота 49%: як працює і як перевірити

Іноземцям в одному кондомініумі може належати не більше ніж 49% сукупної продаваної площі будівлі. Норма діє з 1999 року і не змінювалася.

Квота рахується за площею, а не за кількістю квартир: будівля з великими «іноземними» юнітами вичерпує ліміт швидше, ніж здається за кількістю проданих одиниць. Оренда квоту не витрачає — тому популярні комплекси, розпродавши фріхолд-квоту, продовжують продавати ті самі квартири в лізхолд. Повного ліміту досягла обмежена кількість проєктів; насичення локальне — окремі комплекси Пхукета, центральний Бангкок, Паттайя.

Що зробити до завдатку. Запитайте у забудовника або керівної компанії письмову довідку про залишок іноземної квоти в будівлі на конкретну дату. Квартира, яку рекламують як «фріхолд», є фріхолдом для іноземця лише за наявності вільної квоти. З початку 2026 року Земельний департамент веде цифровий облік і відзначає будівлі, що наближаються до ліміту.

Про підвищення квоти до 75% і продовження оренди до 99 років варто знати одне: у квітні 2024 року кабінет міністрів схвалив вивчення цих ідей, а не їхнє введення. Станом на середину 2026 року жоден законопроєкт через парламент не пройшов, обидві ініціативи наштовхуються на спротив Сенату, а публічна дискусія 2026 року змістилася в бік посилення контролю, а не лібералізації. Закладати 99-річний горизонт у ціну угоди, юридично забезпеченої на 30 років, — означає переплачувати за обіцянку.

Регіони: де купують іноземці

За межами двох головних курортів ринки нішеві, і в кожного своя логіка попиту: десь вона курортна, десь експатська, а десь практично внутрішня. Від цього залежить і ліквідність об'єкта при перепродажу.

Покрокова процедура угоди

Етап 1. Резервація об'єкта

Сторони підписують резерваційний договір. Від покупця потрібні копія закордонного паспорта, електронна пошта, телефон і поштова адреса. У документі фіксуються об'єкт, ціна, графік платежів і реквізити.

Завдаток — зазвичай близько 1% вартості на первинному ринку, на вторинному частіше фіксована сума $2–5 тис. Він знімає об'єкт з продажу і, як правило, неповернений при відмові покупця. З січня 2025 року діють правила Управління із захисту прав споживачів (OCPB), що обмежують довільне утримання депозиту забудовником при покупці житла, що будується: умови утримання мають бути прописані в договорі явно, посилання на «внутрішні правила компанії» більше не працює.

Червоний прапорець. Якщо вас поспішають внести депозит до письмової довідки про залишок іноземної квоти та до перевірки титулу — це не «гарячий варіант», а типова техніка продажів. Завдаток вноситься після перевірки, а не до неї.

Етап 2. Перевірка об'єкта та чистоти угоди

Обсяг перевірки залежить від ринку. На первинному зазвичай перевіряють лише договір та ліцензію забудовника. На вторинному потрібна повна юридична перевірка, і оплачує її покупець.

Окремий пункт для вілл — вид титулу на землю. Chanote (Nor Sor 4 Jor) єдиний має точні супутникові межі і вільно продається, закладається та здається в оренду з реєстрацією. Nor Sor 3 Gor підтверджує право володіння, але межі встановлені менш точно, а угода вимагає публічного повідомлення за 30 днів. Nor Sor 3 — ще слабший документ. Для покупки вілли прийнятним є практично лише Chanote.

Етап 3. Основний договір

Протягом одного-двох тижнів після завдатку покупець отримує попередній договір. У забудовника документ типовий, правки вносяться обмежено; якщо продавець — фізична особа, договір готує юридична компанія або агенція. Окрім ціни та строків у ньому фіксуються форма оформлення (фріхолд або лізхолд), повний перелік витрат при угоді та при подальшому утриманні об'єкта, штрафи за зрив строків будівництва та порядок приймання.

Етап 4. Оплата

На первинному ринку гроші переводять на реквізити забудовника з договору. Рахунок може бути в банку будь-якої країни, але обов'язково оформлений на покупця або на юрособу, де покупець є засновником.

На вторинному ринку частіше відкривають рахунок у тайському банку і в день реєстрації передають продавцю чек. Іноземець має право відкрити рахунок, але з 2025 року туристи та тимчасові резиденти регулярно отримують відмови. Умови уточнюйте в конкретному відділенні заздалегідь і не будуйте план угоди на припущенні, що рахунок відкриють.

Про довідку FET. Якщо об'єкт оформлюється у фріхолд, гроші зобов'язані надійти до Таїланду з іншої країни в іноземній валюті. Банк-отримувач видає форму FET, яку Земельний департамент перевіряє при реєстрації. Без неї фріхолд не зареєструють. При лізхолді вимога не діє — розрахунок можливий будь-яким способом. Якщо переказ іде через сервіси на кшталт Wise, окремо запитайте у тайського банку документ, що підтверджує зарубіжне походження коштів.

Криптовалюта як засіб розрахунку заборонена регулятором з 1 квітня 2022 року. На практиці угоди з криптоактивами можливі лише через конвертацію у фіат та подальший банківський платіж, тобто з повним слідом у банківській системі.

Етап 5. Реєстрація права в Земельному департаменті

Реєструються всі угоди. Документообіг ведеться тайською мовою, персонал рідко говорить англійською, тому іноземці приходять з представником: на первинному ринку реєстрацію зазвичай проводить представник забудовника за довіреністю покупця, на вторинному — юрист.

При покупці квартири у фріхолд покупець отримує на руки:

• договір купівлі-продажу стандартної форми тайською мовою з підписами та печатками чиновників;
• Condominium Unit Title Deed — титул на юніт із зазначенням частки у спільному майні;
• домову книгу Yellow Tabien Baan; синя книга (Blue Book) видається лише громадянам Таїланду.

Дистанційна угода

Приїжджати до Таїланду необов'язково: схему тайські агенції відпрацювали ще в 2020 році, коли кордони були закриті. Етапи ті самі, відмінностей три.

Договір пересилається кур'єром (зазвичай DHL), платежі йдуть за графіком через банк країни проживання. Приймання об'єкта краще проводити особисто — саме на ній виявляються будівельні недоробки і саме тоді видаються документи. Якщо приїхати неможливо, оформлюється довіреність: нотаріус у країні проживання, переклад на англійську, засвідчення, потім присяжний переклад на тайську вже в Таїланді.

Обмеження, про яке не пишуть. Віза за інвестицію в нерухомість від 3 млн бат вимагає, щоб квартира була добудована і переоформлена в Земельному департаменті на ім'я покупця. Об'єкт, що будується, права на подання не дає. Якщо довгостроковий статус перебування — частина плану покупки, дистанційна угода на етапі котловану відкладає цей план на строк будівництва.

Витрати при угоді

Збори при реєстрації

Пільга 0,01% іноземцям не належить. Уряд знизив збори за реєстрацію переходу права та іпотеки з 2% та 1% до 0,01% для житла дешевше 7 млн бат (близько $200 тис.). Кабінет міністрів продовжив захід 30 червня 2026 року, публікація в Royal Gazette відбулася 1 липня 2026 року, термін дії — до 30 червня 2027 року. Але пільга доступна тільки фізичним особам з громадянством Таїланду: іноземці та тайські компанії під неї не підпадають. Російськомовні матеріали регулярно наводять цю цифру без застереження — при плануванні бюджету виходьте з повних 2%.

Інші витрати покупця

Орієнтир за сукупними додатковими витратами: квартира у фріхолд на первинному ринку додає до ціни приблизно 2–3%, вторинна угода з юристом — 3–4%, вілла через юрособу — від 5% з подальшими щорічними витратами.

Розстрочка та кредити для іноземців

Іпотека в тайських банках для нерезидента практично недоступна. Робочі схеми пропонують забудовники.

• Безвідсоткова розстрочка на строк будівництва — один-два роки, графік прив'язаний до етапів будівництва і прописаний у договорі. Базовий і найпоширеніший варіант.
• Фінансування від забудовника — перші 50% вартості (у тому числі протягом будівництва), решта половина виплачується від одного до п'яти років під 5–7% річних. Максимальний горизонт — близько семи років.

Розстрочка на етапі будівництва створює окремий ризик: гроші сплачені, а об'єкта ще немає. Перевіряти потрібно не ліцензію на будівництво саму по собі, а завершені проєкти забудовника, фактичні строки їх здачі та наявність банківської гарантії або ескроу-механізму.

Чи дає нерухомість право жити в Таїланді

Автоматично — ні. Громадянства та постійного виду на проживання покупка не дає, програми «резидентство за інвестиції» за зразком Португалії чи Греції в Таїланді не існує. Але твердження «нерухомість не дає взагалі нічого», яке досі зустрічається в російськомовних статтях, з осені 2025 року застаріло.

Віза за інвестицію в нерухомість від 3 млн бат

1 жовтня 2025 року набрали чинності накази Імміграційного бюро № 237/2568 та № 238/2568. Вони вперше створили офіційний шлях від покупки житла до довгострокового перебування. Формально це не «золота віза», а категорія Non‑Immigrant «B» (Investment) із продовженням на 12 місяців, поновлюваним щорічно за умови збереження інвестиції.

Кваліфікаційні варіанти:

• добудована квартира у фріхолді вартістю щонайменше 3 000 000 бат, зареєстрована на ім'я заявника в Земельному департаменті, з датою переоформлення не раніше 1 жовтня 2020 року;
• зареєстрований довгостроковий договір оренди з передоплатою від 3 060 000 бат;
• оренда житла від 85 000 бат на місяць.

Вузьке місце, яке пропускає майже вся реклама. Знижений поріг у 3 млн бат працює лише за наявності сертифікаційного листа Міністерства туризму та спорту, що оформлюється через Thailand Longstay Service Co. Без листа поріг повертається до колишніх 10 млн бат. Адміністративні процедури видачі доопрацьовувалися протягом 2026 року, тому строки уточнюйте на поточну дату, а не за статтею піврічної давності.

Альтернативи: LTR та Privilege

Якщо ви проходите за доходом або активами, LTR дешевший за Privilege приблизно в 13–18 разів при вдвічі більшому строку. Privilege закриває нішу тих, хто під вимоги LTR не підходить і хоче передбачуваний статус без кваліфікації. Жодна з програм не розширює прав на нерухомість: квота 49% однакова для власника Bronze і власника Reserve.

Що стає обов'язком власника

Щорічний податок на землю та будівлі

Для житлової нерухомості ставки мінімальні — соті та десяті частки відсотка від оціночної вартості, а за основним житлом діють вирахування. Для іноземця з однією квартирою сума зазвичай вимірюється тисячами бат на рік. Окрема ставка застосовується до пустуючих і невикористовуваних об'єктів: квартира, роками закрита, обходиться дорожче за здавану.

Регулярні платежі

Про гарантовану дохідність. Програми забудовників рахуються від ціни покупки і діють обмежений строк, найчастіше 3–5 років. Гарантія забезпечена фінансовим становищем забудовника, а не банком і не законом. Перевіряти потрібно, як компанія виконувала аналогічні зобов'язання за вже завершеними проєктами, а не саму цифру в презентації.

Запитання та відповіді

Чи може іноземець купити землю в Таїланді хоч за якихось умов?

Є вузький виняток: інвестиція 40 млн бат у затверджені активи плюс дозвіл міністерства дають право на ділянку до 1 рая під житло. На практиці застосовується рідко і потребує індивідуального погодження. Другий канал — земля в промислових зонах через проєкти, що просуваються Радою з інвестицій (BOI), але це інструмент для бізнесу, а не для покупки будинку.

Чи можна оформити квартиру чи будинок на тайську дружину?

Формально так, і це поширена практика. Юридично об'єкт належатиме їй, а не вам: при розлученні іноземний чоловік претендувати на землю не може. Крім того, при покупці землі на тайську дружину Земельний департамент вимагає спільну декларацію про те, що кошти є її особистим майном, — тобто іноземний чоловік письмово відмовляється від прав на ділянку.

Наскільки сильно впав попит іноземців у 2026 році?

За перший квартал 2026 року на іноземців переоформили 3 241 квартиру — на 17,3% менше, ніж роком раніше, вартість знизилася на 17,9%. Основна причина — відхід китайських покупців: мінус 38,8% за кількістю і мінус 42,9% за вартістю. При цьому російський сегмент зріс на 33%, а частка іноземців на всьому ринку квартир опустилася до 13,6%.

Чи потрібно платити податки в Таїланді, якщо я здаю квартиру?

Так. Орендний дохід, отриманий у Таїланді, оподатковується тайським прибутковим податком незалежно від вашого податкового резидентства, а керівна компанія при виплаті зазвичай утримує податок у джерела. Окремо враховуйте: податкове резидентство Таїланду виникає при перебуванні від 180 днів у календарному році, і це впливає на порядок декларування в тому числі зарубіжного доходу.

Чи варто дочекатися реформ з квоти та строку оренди перед покупкою?

Очікування — це ставка на рішення парламенту з невизначеним строком: ініціативи обговорюються з 2024 року і за два роки не просунулися далі кабінетного опрацювання. Якщо об'єкт підходить за ціною і юридично чистий сьогодні, підстав чекати немає. Якщо ж угода має сенс лише за 99-річного горизонту — це сигнал, що вона не має сенсу взагалі.