Wie Griechenland Steuern und Erbrecht für Ausländer im Jahr 2026 ändert

Griechenland ist im Jahr 2026 mit einer Reihe von gesetzlichen und steuerlichen Änderungen für Immobilienbesitzer gestartet – zusammengenommen die bedeutendste Aktualisierung der Regeln für den Immobiliensektor seit mehreren Jahren. Für ausländische Käufer, die Wohnungen auf Chalkidiki, auf Korfu oder in Attika besitzen, haben diese Änderungen praktische Folgen in drei Bereichen: der Erhebung von Mieteinnahmen, den jährlichen Grundsteuern und der Nachlassplanung.

Seit dem 1. Januar müssen alle Wohnungsmietzahlungen in Griechenland über das Bankensystem abgewickelt werden. Bargeldzahlungen für Mieten gelten steuerrechtlich nicht mehr als legal. Vermieter, die früher Mietzahlungen in bar entgegennahmen – in Teilen des Landes eine gängige Praxis – müssen ihre Einnahmen nun über nachweisbare Banküberweisungen abwickeln. Für ausländische Eigentümer, die ihre Immobilien über Verwaltungsagenturen vermieten, schafft die Änderung administrative Anforderungen in der Zahlungskette. Für Eigentümer, die direkt vermieten, entsteht ein Prüfpfad, den die griechische Steuerbehörde AADE mit den deklarierten Mieteinnahmen abgleichen kann. Die Änderung ist teils durch steuerliche Compliance-Anforderungen bedingt, teils durch den anhaltenden Druck der EU, informelle Bargeldtransaktionen in Südeuropa zu reduzieren.

In Bezug auf die Grundsteuer hat die griechische Regierung bestätigt: ENFIA – die jährliche Grundsteuer – wird 2026 für Hauptwohnsitze in Orten mit weniger als 1.500 Einwohnern um 50 Prozent gesenkt, mit vollständiger Abschaffung im Jahr 2027. Das dürfte die meisten ausländischen Käufer nicht betreffen, deren Immobilienkäufe sich eher auf Tourismusgebiete und Küstenorte konzentrieren – nicht auf dünn besiedelte Dörfer. Die Regierung hat jedoch auch bestätigt, dass die sogenannten objektiven Immobilienwerte – die für die Berechnung von ENFIA und Grunderwerbsteuer verwendeten Verwaltungswerte – mindestens bis 2027 unverändert bleiben. In einem Markt, in dem die tatsächlichen Transaktionspreise erheblich schneller gestiegen sind als diese Verwaltungswerte, sorgt die Einfrierung für eine gewisse Planbarkeit der laufenden Kosten.

Die strukturell bedeutendste Änderung tritt im September 2026 in Kraft. Griechenland führt die umfassendste Reform des Erbrechts seit 1946 ein und befreit Erben von der persönlichen Haftung für Schulden des Verstorbenen. Nach dem derzeitigen System kann die Annahme eines Erbes – einschließlich Immobilien – einen Erben den Schulden des Nachlasses aussetzen. Die Reform beschränkt die Ansprüche der Gläubiger auf den Nachlass selbst, nicht auf das eigene Vermögen des Erben. Für ausländische Immobilienbesitzer, insbesondere aus Ländern, deren Erbrechte erheblich vom aktuellen griechischen System abweichen (das für muslimische Erben teilweise vom islamischen Recht geprägt ist), vereinfacht die Reform auch die formelle Eröffnung von Testamenten – die Bearbeitungszeit verkürzt sich über die neue digitale Plattform diathikes.gr von mehreren Monaten auf drei bis sieben Tage.

Für Käufer, die eine griechische Immobilie als langfristigen Vermögenswert zum Zweck der Weitergabe innerhalb der Familie betrachten, beseitigt die September-Reform eines der am häufigsten genannten rechtlichen Risiken des Immobilienbesitzes im Land.

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