Bestandsimmobilien in Miami
Bestandsimmobilien in Miami sind bezugsfertiger Wohnraum direkt vom Eigentümer: Wohnungen in Kondominien von Studios bis zu vier Schlafzimmern, Penthouses, Einfamilienhäuser, Villen, Stadthäuser, Duplexe. Im Preis enthalten ist die Geschichte des Objekts: Untersuchungsberichte, Vorstandsprotokolle, die tatsächliche Höhe der Umlagen. Der mittlere Meter im Bezirk beträgt 5.005 $. Gekauft wird in Brickell, Edgewater, Coral Gables, Doral und Miami Beach. Eine Wohnung verhandelt man 6 % unter dem ersten Preis, ein Haus 5 %. Die Vermietung ergibt 4,3–6,9 % brutto.
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Zweitmarkt Miami: Preise nach Gebieten und Renditen, 2026
| Segment und Meter | Preise nach Gebieten | Für wen geeignet und was für den Investor wichtig ist |
|---|---|---|
| Erschwinglicher Wohnraum Meter ab 2.400 $ alte Condos und Standardhäuser |
Homestead — 2.390–3.444 $ Hialeah — 3.412–3.488 $ Cutler Bay — 3.455–3.681 $ Little Havana — 3.670–4.176 $ |
Erstkauf, Vermietung an lokale Familien auf Jahresbasis. Die größte Auswahl: In Homestead sind gleichzeitig 2.037 Lose im Verkauf, daher ist die Verhandlung hier tiefer als der Marktdurchschnitt. |
| Schlafviertel Meter ab 3.600 $ Condos der 2000er, Stadthäuser, Duplexe |
Little Haiti — 3.584–4.564 $ Doral — 3.810–4.080 $ Miami Springs — 4.715–5.845 $ Aventura — 6.135–6.458 $ |
Umzug mit Kindern, Langzeitvermietung ohne Verwaltungsgesellschaft. In Doral sind 584 Lose im Verkauf, und das Gebiet hält den Preis dank Schulen und Flughafennähe. |
| Städtische Türme Meter ab 6.800 $ Wohnungen in Hochhaus-Kondominien |
Edgewater — 6.824 $ Downtown und Brickell — 7.535–10.226 $ |
Vermietung an Arbeitspendler und Weiterverkauf. Eine Einzimmerwohnung ergibt 5,1–6,9 % brutto; nach Umlagen, Steuer und Versicherung bleiben 2,6 %. Der Meter in Brickell fiel im Jahresverlauf um 8 %, mit über 1.000 Losen im Verkauf. |
| Prestigehäuser Meter ab 7.400 $ Villen und Anwesen auf einem Grundstück |
Miami Shores — 7.352 $ Pinecrest — 8.783–9.483 $ Coral Gables — ab 9.957 $ Coconut Grove — 10.215–11.700 $ |
Familienwohnraum und Kapitalerhaltung: Ein Haus zahlt keine Umlagen an eine Eigentümergemeinschaft und fällt nicht unter Kondominiumsuntersuchungen. In Miami Shores schließen Transaktionen 19 % unter der Forderung; in Pinecrest gehen 41 % der Lose innerhalb von drei Monaten weg. |
| Küste und Inseln Meter ab 8.100 $ Feriencondos, Residenzen, Häuser am Wasser |
Bay Harbor Islands — 8.073 $ Surfside — 9.537–12.378 $ Key Biscayne — 10.699–21.162 $ Miami Beach — 12.680 $ Bal Harbour — 13.670–42.248 $ Fisher Island — 25.736–30.000 $ |
Eigene Erholung, Kurzzeitvermietung dort, wo die Stadt sie erlaubt, und Einstieg in ein Dollar-Asset. Surfside hält ein Los 155 Tage im Verkauf; in Bal Harbour verkürzte sich die Frist von 176 auf 62 Tage, während der Meter um 26 % zulegte. Auf Key Biscayne ist die Auswahl eng — 191 Lose. |
Der Meter ist aus dem Preis pro Quadratfuß nach geschlossenen und aktiven Losen der ersten Hälfte des Jahres 2026 umgerechnet. Die Spanne innerhalb eines Gebiets bestimmt nicht die Adresse, sondern das konkrete Gebäude: In Sunny Isles Beach ist der Meter in einem Turm der letzten Generation 50–73 % teurer als ein Wiederverkauf in einem Gebäude der späten Neunziger gegenüber.
Hypothekenrechner
Immobilienverkauf in Miami auf dem Zweitmarkt
Discount House führt eine Wiederverkaufsdatenbank im gesamten Miami-Dade County: Lose von Eigentümern, von Investoren, die aus einem Geschäft aussteigen, und von Eigentümern, denen das Objekt durch Erbschaft zufiel. Der Filter wählt Bestandswohnraum in Miami nach Preis, Gebiet, Typ, Fläche, Anzahl der Schlafzimmer, Baujahr des Hauses, Höhe der Umlagen und Vorhandensein von Mieteinnahmen aus. Gesonderte Schlüssel — Wasserzugang, Parkplatz, erlaubte Kurzzeitvermietung, Verkauf mit Mieter. Etwas Passendes gefunden — hinterlassen Sie eine Anfrage: Der Manager erhebt zum Objekt die Kette früherer Transaktionen, das Budget der Eigentümergemeinschaft, die Protokolle und offenen Pfandrechte und nennt danach den Preis, zu dem das Los realistisch weggeht.
Zwei Märkte unter einer Anfrage
Wohnungen und Häuser auf dem Zweitmarkt von Miami leben nach entgegengesetzten Regeln, und das ist das Wichtigste, was man vor der ersten Besichtigung wissen sollte.
- Wohnungen in Kondominien. Angebotsvorrat — 12,1 Monate, das heißt ein Käufermarkt. Der Medianpreis einer Wohnung beträgt 408.000 $, im Jahresverlauf ist er nicht gestiegen. Von der Einstellung bis zum Geld vergehen 108 Tage, die Hälfte der Transaktionen wird ohne Kredit abgeschlossen. Hier wird verhandelt und ausgewählt.
- Häuser mit Grundstück. Vorrat — 4,9 Monate, ein Verkäufermarkt. Der Medianpreis eines Hauses beträgt 680.000 $, ein Zuwachs von fast 4 % im Jahr. Die Verkaufsdauer beträgt 80 Tage, jedes vierte Haus geht gegen Bargeld weg. Hier wird schnell entschieden und mit anderen Käufern konkurriert.
Die praktische Schlussfolgerung: Bei einer Wohnung ist der Spielraum für Verhandlung im Preis enthalten, bei einem Haus gibt es ihn fast nicht. Penthouses und Luxusresidenzen folgen den Regeln der Wohnungen, Baugrundstücke und Bungalows den Regeln der Häuser.
Warum der Wiederverkauf billiger ist als der Neubau
Dasselbe Gebiet ergibt zwei verschiedene Meterpreise. In Edgewater kostet eine bezugsfertige Wohnung von einem Eigentümer 21–42 % weniger pro Meter als in einem Gebäude in der Baugrubenphase. Die Lücke erklärt sich nicht durch die Qualität: Der Bauträger verkauft Ratenzahlung, schlüsselfertige Ausstattung und Garantie, während der Eigentümer ein Objekt verkauft, über das bereits alles bekannt ist. Beim Wiederverkauf sehen Sie die tatsächliche Quittung für Umlagen statt einer Prognose, die echte Versicherungsrechnung statt der Schätzung des Maklers, Vorstandsprotokolle über mehrere Jahre und die Summe aller erhobenen Umlagen. Die Wohnung kann ab dem ersten Monat vermietet werden, nicht in drei Jahren, und die Transaktion schließt in Wochen ab, statt auf die Übergabe des Gebäudes zu warten. Die Kehrseite ist der Verschleiß: Statt der Garantie des Bauträgers erhalten Sie eine Warteschlange für Reparaturen.
Unterlagen zum Haus: Was vor der Anzahlung anzufordern ist
Die Lebensdauer eines Gebäudes in Florida wird vom Baujahr an gerechnet, und für das küstennahe Miami läuft der Zähler schneller. Die Rezertifizierung in Miami-Dade ist mit 25 Jahren obligatorisch, wenn das Gebäude innerhalb von drei Meilen von der Küste steht, und mit 30 Jahren im Landesinneren des Bezirks, danach alle zehn Jahre. Kondominien mit drei und mehr Wohngeschossen durchlaufen zusätzlich eine Meilensteinuntersuchung: Die erste Phase ist eine visuelle Prüfung der tragenden Konstruktionen, die zweite Phase wird nur gestartet, wenn ernste Schäden gefunden wurden. Die landesweite Frist ist der 31. Dezember 2026; die erste Phase haben bereits 8.736 Gebäude abgeschlossen, in die zweite fielen 1.575. Parallel ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, eine Rücklagenuntersuchung für Dach, tragende Wände, Abdichtung, Fenster, Elektrik, Sanitär und Brandschutzsysteme zu unterhalten — auf diese Rücklagen per Abstimmung zu verzichten ist nicht mehr möglich.
Daraus ergibt sich eine Einschränkung, über die in Anzeigen nicht geschrieben wird: Ein Gebäude, das seine Beanstandungen nicht abgeschlossen hat, gerät in die geschlossene Liste von Fannie Mae und verliert den Zugang zu einer gewöhnlichen Hypothek. Die Liste enthält 5.175 Adressen landesweit, 1.438 davon in Florida, und etwa 696 stehen in den drei südlichen Bezirken. Ein solches Los kann verkauft werden, aber nur gegen Bargeld, unter einem staatlichen Programm oder unter einem Kredit einer Bank, die das Darlehen selbst behält. Die Fristen 2026–2027 verschärfen die Auswahl: Ab dem 1. Juli ist der Selbstbehalt der allgemeinen Gebäudeversicherung auf 50.000 $ pro Wohnung begrenzt, ab dem 3. August wurde die vereinfachte Gebäudeprüfung abgeschafft, ab dem 4. Januar steigt die Mindesteinzahlung in die Rücklage von 10 auf 15 % des Budgets. Daher werden vor der Anzahlung fünf Papiere angefordert: das Rezertifizierungsschreiben mit dem nächsten Datum, der Bericht der ersten Phase, die Rücklagenuntersuchung mit Zeitplan, die Protokolle über erhobene und diskutierte Umlagen und die Liste offener Reparaturen.
Transaktion und Kosten des Käufers
Das Verfahren zum Kauf eines bezugsfertigen Objekts ist kürzer als bei einem Bauprojekt und besteht aus sechs Schritten: ein Angebot mit einer Anzahlung von 1–3 % auf das Konto der Titelfirma, eine Prüfungsfrist von 10–15 Tagen mit dem Recht auszusteigen und die Anzahlung zurückzuerhalten, die Anforderung der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, die Titelsuche und die Titelversicherung, die Genehmigung des Käufers durch den Vorstand und der Abschluss in 30–45 Tagen. Um Bestandswohnraum zu kaufen, braucht ein Ausländer keine Staatsangehörigkeit und keinen Status, es gibt keine Beschränkungen nach Typ und Preis; mit einem Kredit sind eine Anzahlung von 30–40 % und eine Bankbewertung des Objekts erforderlich. Über den Preis hinaus rechnen Sie: die Registrierungsgebühr von 0,70 $ pro 100 $, die Titelversicherung, die Leistungen der Titelfirma und des Anwalts sowie die Anteilsberechnung von Steuer und Umlagen für den laufenden Zeitraum. Die Provision von 5–6 % zahlt der Verkäufer. Das Eigentum wird auf eine natürliche Person, in gemeinschaftliches Eigentum, auf einen Trust oder auf eine Gesellschaft eingetragen — die letzte Variante wird gewählt, wenn das Objekt zur Vermietung bestimmt ist.
Steuern, Liquidität, Fallstricke
Die Grundsteuer im Bezirk wird mit einem Satz von 16,8983 bis 19,9544 Promille berechnet: das sind 1,7–2,0 % des Schätzwerts pro Jahr. Die Hauptfalle des Wiederverkaufs ist der Bewertungsreset. Die Obergrenze des Wachstums von 3 % pro Jahr, und 2,7 % im Jahr 2026, schützt nur den, der im Haus wohnt und die Befreiung für den Hauptwohnsitz beantragt hat; sie geht nicht auf den neuen Eigentümer über. Ab dem 1. Januar nach der Transaktion wird das Objekt zum Marktwert neu bewertet, und die über Jahre angesammelte Rechnung des Verkäufers betrifft Sie nicht — Sie zahlen von der neuen Basis. Für Wohnraum, der nicht zum eigenen Wohnen gekauft wurde, beträgt die Obergrenze des Bewertungswachstums 10 % pro Jahr, und der Schulanteil der Steuer fällt nicht darunter. Die Befreiung selbst beträgt 2026 51.411 $, und sie ist einem Nichtresidenten nicht zugänglich. Zur Abstimmung am 3. November 2026 wurde eine Verfassungsänderung vorgelegt: Ab 2027 steigt die Nicht-Schul-Befreiung auf 150.000 $, ab 2028 auf 250.000 $, während die Obergrenze für einen Zweitwohnsitz auf 5 % sinkt; wer nach dem 1. Januar 2027 umzieht, benötigt fünf Jahre Wohnsitz im Staat. Beim Verkauf werden von einem Ausländer 15 % der Transaktionssumme als Vorauszahlung auf die Bundessteuer einbehalten.
Die Liquidität des Zweitmarkts beruht auf der Bereitschaft zu verhandeln: Ein Viertel der eingestellten Lose senkt den Preis, und Transaktionen schließen im Durchschnitt bei 94,8 % der Forderung. Eine kurze Liste dessen, was die Renditerechnung zerstört. Die Umlage an die Eigentümergemeinschaft ist in Gebäuden vor 2000 niedriger — 0,55–0,68 $ pro Fuß und Monat gegenüber 0,85–1,10 $ in neuen, doch gerade in alten Gebäuden wird eine Einmalumlage für Reparaturen erhoben: 3.000–25.000 $ pro Wohnung, und eine solche Umlage frisst die Ersparnis bei den Umlagen für zwei bis fünf Jahre auf. Die persönliche Wohnungsversicherung im Bezirk kostet etwa 2.300 $ pro Jahr und ist um fast 40 % teurer geworden. Der Vorstand hat das Recht, einen Käufer nicht zu genehmigen und die Vermietung zu beschränken: In manchen Häusern ist die Vermietung nicht öfter als einmal im Jahr erlaubt, und Kurzzeitvermietung ist durch die Zonierung der Stadt verboten, nicht durch das Haus. Schließlich wird bei Objekten am Wasser die Hochwasserversicherung gesondert berechnet — ihre Kosten hängen von der Zone ab und sind im Anzeigenpreis nicht enthalten.