Verkauf einer Wohnung in Winston Towers 400, Sunny Isles Beach — 223 m², 280 $ pro m², Renovierung erforderlich
Zum Verkauf steht eine geräumige Wohnung mit drei Schlafzimmern und drei Badezimmern im Condominium Winston Towers 400, Sunny Isles Beach, Florida. Fläche — 2.400 sq ft (etwa 223 m²). Die Wohnung liegt gegenüber dem Strand und den Parks. Aus den Fenstern bietet sich Blick auf den Ozean, die Küstenzone und den Kanal. Eine Renovierung ist erforderlich. Verkauf im Zustand „wie besehen"; der Verkäufer führt keine Renovierungsarbeiten durch. Preis — 280 $ pro Quadratmeter (etwa 62.440 $ für das Objekt).
Lage
Winston Towers 400 befindet sich unter der Adresse 231 174th Street, Sunny Isles Beach, zwischen Miami und Fort Lauderdale. Zum Strand — etwa 5 Gehminuten. In der Nähe — Parks, Geschäfte und Restaurants. Zu den Einkaufszentren Aventura und Bal Harbour — etwa 10 Fahrminuten. Das Gebäude liegt in erster Meereslinie, gegenüber dem Strand.
Zum Objekt
Eine Wohnung mit 2.400 sq ft (223 m²), drei Schlafzimmern und drei Badezimmern. Renovierung erforderlich. Verkauf „wie besehen". Der genaue Grundriss und der Zustand der Haustechnik sind in der Quelle nicht angegeben. Laut Daten vergleichbarer Einheiten in Winston Towers 400 verfügen die Wohnungen über ein geräumiges Wohnzimmer und einen Essbereich, einen Balkon mit Blick auf den Sonnenuntergang, ein Hauptschlafzimmer mit Badezimmer und begehbarem Kleiderschrank sowie ein zusätzliches Gästeschlafzimmer.
Im Gebäude
Winston Towers 400 ist ein 24-stöckiges Gebäude aus den Jahren 1973–1974. Die Infrastruktur umfasst 24-Stunden-Sicherheitsdienst, Concierge, überdachte und offene Parkplätze, einen beheizten Pool, Sauna, Fitnessstudio, Spielzimmer, Auditorium, Kartenraum und Bibliothek. Das Gebäude hat eine Sonderumlage von 10 Mio. $ und die Rezertifizierung für 40 und 50 Jahre abgeschlossen. Das HOA-Hausgeld für vergleichbare Einheiten beträgt 543–711 $ pro Monat und deckt Internet, Kabel-TV, Wasser, Versicherung sowie Reparaturen von Haushaltsgeräten, Klimaanlagen, Elektrik und Sanitär.
Preis und Kosten
- Preis — 280 $ pro m².
- Quadratfußpreis — etwa 26 $ (bei 2.400 sq ft).
Beim Immobilienkauf im Miami-Dade County zahlt der Käufer die Documentary Stamp Tax. Für Condominiums und Nicht-Einfamilienhäuser beträgt der Satz 1,15 $ pro 100 $ des Transaktionspreises (0,70 $ Landessteuer plus 0,45 $ County-Zuschlag). Für ein Objekt im Wert von 62.440 $ beträgt die Steuer etwa 718 $. Titelversicherung und Registrierungsgebühren werden zusätzlich gezahlt.
Der endgültige Transaktionsbetrag inklusive aller Gebühren wird individuell berechnet und vor der Vertragsunterzeichnung mitgeteilt.
Jährliche Kosten: HOA-Hausgeld — 543–711 $ pro Monat für vergleichbare Einheiten. Grundsteuer — berechnet aus dem Schätzwert des Objekts; der genaue Betrag wird bei der Steuerbehörde des Miami-Dade County geklärt.
Abwicklung und Geschäftsformat
Eigentumsform — Volles Eigentum (Freehold) im Condominium. Für ausländische Käufer ist der Immobilienkauf in Florida möglich. Die Transaktion wird bei einer Titelgesellschaft mit Registrierung im Miami-Dade County abgeschlossen. Online-Besichtigungen und Fernabwicklung per Vollmacht sind möglich. Betreuungssprachen — Englisch, Spanisch.
Wenn Sie es als Investition betrachten
Die Wohnung wird zu einem deutlich unter dem Marktniveau von Sunny Isles Beach liegenden Preis angeboten, was durch den Renovierungsbedarf bedingt ist. Zum Vergleich: vergleichbare Drei-Schlafzimmer-Wohnungen in Winston Towers 400 werden für 559.300 € angeboten. Der niedrige Einstiegspreis schafft Potenzial für einen Investor, der bereit ist, in Renovierung und Weiterverkauf oder Vermietung zu investieren.
Wichtig sind jedoch die Vermietungsregeln. In Sunny Isles Beach erfordert die Kurzzeitvermietung (weniger als 6 Monate) eine separate städtische Lizenz für jede Einheit sowie die Zustimmung der Condominium-Gemeinschaft. Eine städtische Genehmigung hebt die in der Gebäudesatzung festgelegten Beschränkungen nicht auf. Die genauen Vermietungsregeln von Winston Towers 400 müssen bei der Gemeinschaft erfragt werden.
Für einen ausländischen Verkäufer gilt künftig FIRPTA: Der Käufer ist verpflichtet, 15% des Transaktionsbetrags einzubehalten, wenn der Verkäufer eine ausländische Person ist. Dies ist bei der Planung des Ausstiegs aus der Investition zu berücksichtigen.
Geeignet für
— Investoren, die zu einer Renovierung bereit sind und ein Objekt zu einem deutlich unter dem Markt liegenden Preis in Sunny Isles Beach suchen.
— Käufer, die eine Wohnung nach eigenem Geschmack in einem Gebäude mit entwickelter Infrastruktur und Strandnähe gestalten möchten.
— Alle, die langfristiges Eigentum in einer prestigeträchtigen Gegend mit Wertsteigerungspotenzial nach der Renovierung erwägen.
Möglicherweise nicht geeignet
— Wenn Sie eine bezugsfertige Wohnung benötigen — Renovierung erforderlich, Verkauf „wie besehen".
— Wenn Ihr Budget das HOA-Hausgeld (543–711 $/Monat) und die Renovierungskosten nicht berücksichtigt.
— Wenn Sie Kurzzeitvermietung planen — städtische Lizenz und Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich; die Regeln sind zu klären.
— Wenn Informationen zum Baujahr entscheidend sind — das Gebäude stammt aus den Jahren 1973–1974.
Was vor dem Geschäft wichtig ist
Das Gebäude stammt aus den Jahren 1973–1974, hat aber die Rezertifizierung für 40 und 50 Jahre abgeschlossen, was Risiken bei konstruktiven Elementen reduziert. Das HOA-Hausgeld deckt ein breites Spektrum an Leistungen ab, einschließlich Reparaturen von Haushaltsgeräten und Haustechnik. Die Wohnung wird „wie besehen" verkauft, daher ist vor dem Kauf eine unabhängige Inspektion zur Bewertung des Renovierungsumfangs erforderlich. Für ausländische Käufer ist FIRPTA bei einem künftigen Verkauf zu berücksichtigen: Ist der Verkäufer kein US-Bürger oder Green-Card-Inhaber, behält der Käufer 15% des Transaktionsbetrags ein. Prüfen Sie beim Kauf unbedingt die finanzielle Lage der Gemeinschaft und die aktuellen Vermietungsregeln.
Wie man besichtigt und kauft
Schreiben Sie, wann Sie reisen möchten und auf welches Budget Sie ausgerichtet sind. Der Manager von Discount House bestätigt die Verfügbarkeit des Objekts, sendet eine vollständige Kostenberechnung für die Transaktion und wählt Alternativen im selben Stadtteil aus. Besichtigung persönlich oder per Video. Antwort innerhalb von 30 Minuten.