Недвижимость на Корфу

Продажа недвижимости на Корфу

Discount House собрал на странице объекты Корфу от собственников и местных агентств. Фильтр ищет по цене, типу, площади квартир у моря, дома и участка, числу спален, расстоянию до моря, части острова и году постройки. Отдельно помечены лоты, которые проходят порог вида на жительство, участки с подтверждённым правом застройки и объекты с действующим номером для посуточной сдачи. Оставьте заявку — менеджер пришлёт выписку из кадастра, разрешение на строительство и расчёт расходов по конкретному объекту.

Квартиры у моря — отдельная история. Жилых башен на береговой линии Корфу нет, поэтому за этим запросом стоят не высотки, а малоэтажные корпуса в два-три этажа в курортных деревнях и юниты в комплексах с общим бассейном. Цену в них задаёт не метраж, а число шагов до воды, и считать такой лот нужно как сезонный актив: круглогодичного съёмщика за городом здесь нет, а взносы в малом корпусе делят несколько собственников — один ремонт кровли или бассейнового насоса сразу чувствуется в бюджете.

Вид на жительство: порог на острове выше, чем пишут

Главное заблуждение этого рынка. Цифра «ВНЖ за €250 000», которую повторяют каталоги, относится к правилам до реформы 2024 года. Сейчас порог вложения в жилье разделён по зонам: €800 000 — Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением свыше 3 100 человек, €400 000 — остальная Греция, прежний порог остался только для перевода коммерческого помещения в жилое и для реставрации памятника. Корфу по населению попадает в верхнюю зону. Дополнительно объект должен быть одним целым лотом площадью не меньше 120 м².

Что это значит на практике. Мы прогнали оба каталога через оба условия: из 31 лота с указанной ценой и площадью под визу проходят 17, и начинается этот список не с двухсот тысяч, а с €850 000. Показательный пример — вилла 133 м² за €770 000: по площади она подходит, по цене не добирает, и визы не даст. Обратная ошибка тоже встречается: крупный лот дешевле порога выглядит выгодно, но для вида на жительство бесполезен. Если статус — цель покупки, фильтруйте сразу по двум условиям, а перед задатком получите письменное подтверждение зоны у греческого адвоката: пороги привязаны к перечню территорий, и перечень обновляется.

За что платят в каждом типе жилья

Дома и коттеджи — самый ровный сегмент: метр расходится всего в 1,7 раза, срединное значение €2 591, и цену задаёт площадь, а не адрес. Это рынок покупки для жизни. Виллы ведут себя иначе: там метр расходится в шесть раз при срединном €4 765, и разницу создают три вещи — расстояние до воды, вид и бассейн. Поэтому в виллах бессмысленно смотреть на цену лота: два дома одной площади на одном острове отличаются втрое. Квартир на острове мало: у одного из агрегаторов их семь на 104 лота, и сосредоточены они в городе. Метр квартиры при этом выше, чем у дома: за городское жильё платят круглогодичным спросом, а не метражом.

Земля: платите за право построить

Метр земли на острове расходится в десять раз, и закономерность обратная ожидаемой: чем крупнее участок, тем дешевле метр. Причина не в скидке за объём. За границами населённых пунктов греческие нормы требуют минимальной площади участка для получения разрешения — обычно это 4 000 м², и меньший надел там просто не застроить. Внутри границ поселения порог ниже, поэтому мелкие участки стоят дорого за метр. Отсюда практический вывод: участок 4 100 м² по €14,6 за метр может оказаться единственным застраиваемым из двух, а надел 252 м² по €155 — самым дорогим и бесполезным. До задатка запрашивают три бумаги: справку о пригодности участка под застройку, топографическую съёмку с привязкой к границам поселения и выписку о лесном или археологическом статусе территории.

Сделка и документы

Иностранец покупает на Корфу на общих основаниях, гражданство и статус не нужны. Порядок: подбор объекта, юридическая проверка адвокатом на обременения и долги, греческий налоговый номер, счёт в греческом банке с подтверждением происхождения средств, предварительный договор с задатком, основной договор у нотариуса и регистрация в кадастре. Сверх цены считайте налог на переход права 3% с оценочной стоимости и муниципальную надбавку к нему, нотариуса, адвоката, регистрацию и комиссию агентства. Оформляют на физлицо, на нескольких совладельцев или на греческую компанию — последнее выбирают, когда объект идёт под сдачу или покупается в долях.

Налоги, аренда, подводные камни

Владение: ежегодный налог на недвижимость начисляют по кадастровой оценке и зоне, плюс муниципальные сборы в счёте за электричество. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале, и ставки в 2026 году пересматривают — цифру уточняйте у бухгалтера перед сделкой, а не по статьям. Для короткой сдачи объект нужно внести в реестр и получить регистрационный номер, который указывают в каждом объявлении; сдача без номера грозит штрафом.

Коротко о рисках. Сезонность: за пределами города острова живут летом, поэтому годовую доходность считают по месяцам фактической загрузки, а не по двенадцати. Самострой: пристройки и террасы, не внесённые в разрешение, легализуют за отдельные деньги, и это выясняется только в съёмке. Наследственные доли: старые деревенские дома часто принадлежат нескольким родственникам, и сделка не закроется без согласия каждого. Содержание дома с бассейном и участком требует управляющего — на острове это отдельная статья расходов в межсезонье.