Gdzie kupować: Phuket, Pattaya, Bangkok, Samui
Wybór regionu w Tajlandii zależy od celu: inwestycja pod wynajem, przeprowadzka na stałe lub zimowisko. W trzech głównych kurortach — Phuket, Samui i Bangkok — średnia stopa zwrotu z wynajmu wynosi 5–8% rocznie, a ceny nieruchomości wzrosły w ciągu ostatnich pięciu lat o 20–30%. Jeśli planujesz wynajmować turystom na doby, lepszym wyborem jest Phuket lub Pattaya. Do długoterminowego wynajmu lokalnym specjalistom i ekspatom nadaje się Bangkok. Jeśli wynajem w ogóle nie jest planowany, a liczy się prywatność — Samui.
Phuket: wzrost cen i wynajem turystyczny
Phuket prowadzi pod względem dynamiki cen wśród tajlandzkich kurortów. Kondominia kosztują tu od 60 000 do 180 000 bahtów za m², a wille w popularnych strefach, takich jak Bang Tao i Kata, kosztują od 25–40 mln rubli. Wyspa cieszy się stałym napływem turystów przez cały rok, co utrzymuje rentowność wynajmu powyżej średniej krajowej. W 2026 roku Airports of Thailand ogłosiło rozbudowę lotniska Phuket o 80 mld bahtów: przepustowość wzrośnie do 18 mln pasażerów rocznie do 2029 roku, co powinno zmniejszyć stałe kolejki do kontroli paszportowej w szczycie sezonu.
Pattaya: niski próg wejścia i bliskość Bangkoku
Pattaya oferuje najniższy próg wejścia na rynek nieruchomości nad morzem: studia zaczynają się tu od 500 000 bahtów w sąsiednich miastach, zwykłe domy i domy szeregowe kosztują od 2,5 mln bahtów. Droga do Bangkoku zajmuje około 2 godzin, co czyni miasto wygodnym również dla tych, którzy pracują zdalnie z interesami w stolicy.
Bangkok: centrum biznesowe i wynajem ekspatom
W Bangkoku kupuje się przede wszystkim pod wynajem lokalnym specjalistom i ekspatom, a nie turystom. Popyt jest stabilny przez cały rok. Jednak stawki najmu są niższe niż w kurortach w szczycie sezonu.
Samui: kameralny format wyspiarski
Samui to zamknięty rynek: dominują tu wille w stylu tropikalnym, a nie wielopiętrowe kondominia. To mniej płynny, ale bardziej prywatny format dla tych, którzy szukają odosobnienia, a nie obrotu turystami z wynajmu.
Formy własności dla cudzoziemców
W Tajlandii dla cudzoziemców dostępne są dwie formy własności nieruchomości, które obejmują różne typy obiektów.
Freehold i limit 49%
Freehold to pełna, bezwarunkowa własność. Cudzoziemiec może zarejestrować na swoje nazwisko tylko mieszkanie w zarejestrowanym kondominium i tylko wtedy, gdy całkowity udział zagranicznych właścicieli w tym budynku nie przekracza 49%. Limit ten jest monitorowany przez osobę prawną zarządzającą kondominium (juristic person), która jest zobowiązana do wydania pisemnego potwierdzenia dostępnego limitu na żądanie przed wpłatą depozytu — w nowych inwestycjach na starcie sprzedaży limit jest zwykle dostępny, a w popularnych gotowych kompleksach może być już wyczerpany.
Leasehold na 30 lat z prawem przedłużenia
Leasehold to długoterminowy dzierżawa gruntu, zwykle na 30 lat z prawem dwukrotnego przedłużenia, czyli łącznie do 90 lat. W leasehold cudzoziemcy najczęściej nabywają wille, domy szeregowe i grunt pod nimi: sam budynek można zarejestrować we freehold na nazwisko cudzoziemca, a grunt pod nim tylko w leasehold.
Ważne: przedłużenie leasehold na drugą i trzecią kadencję nie jest automatycznie gwarantowane przez prawo. Prawo to musi być oddzielnie zapisane w umowie i nie każdy deweloper domyślnie uwzględnia taki warunek.
Firma tajska jako alternatywa: dlaczego jest to ryzykowne w 2026 roku
Historycznie cudzoziemcy obchodzili zakaz posiadania gruntu poprzez tajską firmę, gdzie cudzoziemiec posiada do 49% udziałów, a tajscy "partnerzy" — pozostałe 51%. Prawo zezwala na taką strukturę tylko wtedy, gdy tajscy akcjonariusze rzeczywiście wnieśli kapitał i uczestniczą w zarządzaniu. Jeśli tylko nominalnie posiadają udziały bez rzeczywistego kapitału, schemat jest nielegalny na mocy Foreign Business Act.
W 2026 roku egzekwowanie prawa wyraźnie się zaostrzyło: Land Department i Departament Specjalnego Śledztwa (DSI) krzyżowo sprawdzają wyciągi bankowe akcjonariuszy, a na Ko Pangan miały miejsce rzeczywiste aresztowania zagranicznych właścicieli wraz z ich nominalnymi tajskimi partnerami. Kary obejmują do 3 lat więzienia, grzywny, likwidację firmy i konfiskatę gruntu na rzecz państwa.
Ile kosztuje nieruchomość w Tajlandii w 2026 roku
Dla większości kupujących ceny w rublach są ważniejsze niż ceny w bahtach. Poniżej podano orientacyjne wartości w ekwiwalencie rubli na połowę 2026 roku. Kurs bahta waha się, około 2,3–2,5 rubla za 1 bahta: sprawdź aktualny kurs na dzień transakcji.
Od 5 mln rubli: studia w Pattaya lub niedrogie opcje w Phuket. Od 8 do 12 mln rubli: mieszkania z jedną sypialnią w płynnym projekcie, optymalny segment pod względem stosunku ceny do popytu na wynajem. Od 15 do 20 mln rubli: mieszkania nad morzem o zwiększonej płynności. Wille zaczynają się od 15–20 mln rubli w Pattaya i od 25 do 40 mln rubli w Phuket. Od początku 2026 roku rubel umocnił się wobec bahta — rok temu za 1 bahta płacono około 2,4 rubla, teraz bliżej 2,25–2,3, co oznacza, że ta sama cena w bahtach stała się dla kupujących tańsza w przeliczeniu na ruble.
Krótko: rozpiętość cen w obrębie jednego regionu może być większa niż rozpiętość między regionami. Konkretna urbanizacja i oddalenie od morza mają znaczenie nie mniejsze niż wybór między Phuket a Pattaya.
Czy cudzoziemiec może legalnie kupić nieruchomość w Tajlandii
Tak, zakup nieruchomości przez cudzoziemców w Tajlandii jest dozwolony przez prawo i nie jest powiązany z obywatelstwem konkretnego kraju: zasady są takie same dla wszystkich zagranicznych nabywców. Ograniczenie nie dotyczy tego, kto kupuje, ale tego, co kupuje: mieszkanie w kondominium można nabyć na pełną własność (freehold), a gruntu nie, z wyjątkiem przypadków wiz inwestycyjnych z wysokim progiem wejścia.
Tajlandia oficjalnie nie nałożyła sankcji, a Bank Tajlandii nie ogranicza napływających transferów na poziomie regulatora — to zasadnicza różnica w stosunku do kierunków europejskich. Praktyczne trudności pojawiają się na poziomie compliance poszczególnych tajskich banków: pod presją zachodnich banków korespondencyjnych bezpośrednie przelewy SWIFT w dolarach amerykańskich z niektórych krajów są niestabilne, udają się w około 30–40% przypadków. Przelewy w juanach omijają amerykańskich korespondentów i działają bardziej niezawodnie. Dodatkowy obowiązek dla rezydentów podatkowych (tych, którzy spędzają w kraju więcej niż 183 dni w roku): powiadomienie urzędu skarbowego o otwarciu konta w tajskim banku w ciągu miesiąca od otwarcia.
