Immobilienkaufprozess in der Dominikanischen Republik: Schritt-für-Schritt-Anleitung 2026

Vorbereitung und rechtliche Grundlagen des Kaufs

Der Erwerb von Immobilien in der Dominikanischen Republik ist zu einer beliebten Option für ausländische Investoren geworden. Das sonnige Klima und die günstige Gesetzgebung ziehen Käufer aus Europa, den USA und Russland an. Der Prozess des Immobilienkaufs in der Dominikanischen Republik hat eine klare Struktur. Es ist wichtig, die lokalen Besonderheiten zu verstehen. Die Kenntnis der wichtigsten Phasen hilft, häufige Fehler zu vermeiden. Der dominikanische Immobilienmarkt zeigt ein stabiles Wachstum. Laut offizieller Statistik stieg das Transaktionsvolumen mit Ausländern von 2023 bis 2025 um 35 %. Dieser Trend setzt sich 2026 fort.

Die rechtliche Grundlage für den Immobilienkauf durch Ausländer basiert auf dem Gesetz Nr. 108-05. Der vollständige Text des Gesetzes ist auf dem offiziellen Portal des Congreso Nacional de la República Dominicana verfügbar. Das Gesetz garantiert Ausländern und einheimischen Käufern gleiche Rechte. Die einzigen Ausnahmen sind Gebiete in Nationalparks und Naturschutzgebieten. Für den Kauf von Immobilien in der Dominikanischen Republik ist kein Aufenthaltsstatus erforderlich. Ein Reisepass reicht aus, um eine Transaktion zu beginnen. Für einen längeren Aufenthalt ist jedoch eine Aufenthaltsgenehmigung (Residencia) erforderlich.

Die erste Phase ist die Definition der Ziele und des Budgets. Ausländische Käufer wählen Immobilien für unterschiedliche Zwecke. Einige suchen ein Zuhause für den dauerhaften Wohnsitz. Andere erwägen Investitionen in Mietimmobilien. Dritte kaufen Villen für den saisonalen Urlaub. Die Wahl der Region und des Objekttyps hängt von den Zielen ab. Das Budget sollte nicht nur die Immobilienkosten umfassen. Berücksichtigen Sie unbedingt zusätzliche Ausgaben für Steuern und rechtliche Begleitung.

Die Wahl der Region hängt von persönlichen Vorlieben ab. Punta Cana ist das bekannteste Feriengebiet. Hier finden sich moderne Komplexe mit entwickelter Infrastruktur. Die Immobilienpreise in Punta Cana liegen über dem Landesdurchschnitt. Puerto Plata bietet eine authentischere Atmosphäre. Diese Region ist bei Expats beliebt, die die Dominikanische Republik als dauerhaften Wohnsitz wählen. Sosúa und Cabarete ziehen Surfer und Aktivurlauber an. Die Immobilienpreise liegen hier 20–30 % niedriger als in Punta Cana.

Die Finanzierung des Kaufs erfordert besondere Aufmerksamkeit. Die meisten Ausländer nutzen eigene Mittel. Die Banküberweisung ist die sicherste Zahlungsmethode. Die Bargeldausfuhrgrenze aus Russland beträgt 10.000 US-Dollar ohne Deklaration. Die Hypothekenfinanzierung für Nichtansässige entwickelt sich. Seit 2024 haben mehrere dominikanische Banken Kreditprogramme für Ausländer aufgelegt. Zu den Anforderungen gehören ein Einkommensnachweis und eine Anzahlung von mindestens 40 %. Eine Alternative ist der Kauf über eine lokale Gesellschaft.

Transaktionsphasen und wichtige Dokumente

Der Prozess des Immobilienkaufs in der Dominikanischen Republik besteht aus sechs aufeinanderfolgenden Phasen. Jede Phase hat ihre eigenen Zeitpläne und Besonderheiten. Die Einhaltung dieser Abfolge minimiert Risiken. Die durchschnittliche Transaktionsdauer beträgt 3–5 Monate. Dieser Zeitraum kann je nach Komplexität der Prüfungen variieren.

Phase 1: Suche und vorläufige Vereinbarungen. Die Zusammenarbeit mit einem Makler beschleunigt die Suche nach einem passenden Objekt. Die Provision des Maklers beträgt in der Regel 5–10 % des Immobilienwerts. Es ist wichtig, eine schriftliche Zusammenarbeitsvereinbarung abzuschließen. Das Dokument sollte die Zahlungsbedingungen und Verpflichtungen der Parteien festlegen. Besichtigungstermine sollten besser im Voraus geplant werden. Es wird empfohlen, nicht mehr als 3–4 Objekte pro Tag zu besichtigen. Machen Sie Fotos und Videos von jeder besichtigten Option.

Phase 2: Promesa de Venta (Vorvertrag). Nach Auswahl des Objekts unterzeichnen die Parteien einen Vorvertrag. Dieses Dokument ist rechtskräftig. Die Promesa de Venta legt die Hauptbedingungen der Transaktion fest. Der Vertrag gibt den genauen Immobilienpreis an. Er legt den Zahlungsplan fest. Setzt Fristen für die Due Diligence fest. Bestimmt das Datum für die Unterzeichnung des Hauptvertrags. Der Käufer zahlt eine Anzahlung in Höhe von 5–10 %. Das Geld wird auf einem Notarkonto verwahrt.

Phase 3: Due Diligence (rechtliche Überprüfung). Dies ist die wichtigste Phase für die Sicherheit des Käufers. Die Überprüfung dauert 2–4 Wochen. Sie wird vom unabhängigen Rechtsanwalt des Käufers durchgeführt. Was genau geprüft wird:

1. Título de Propiedad — Eigentumsurkunde. Die Echtheit des Dokuments wird im Registro de Títulos überprüft.

2. Certificación de Cargas — Unbedenklichkeitsbescheinigung. Zeigt Hypotheken, Pfandrechte, gerichtliche Beschränkungen.

3. Deslinde — Vermessungsplan für Grundstücke. Bestätigt die Grundstücksgrenzen und die Eigentumsrechte am Land.

4. Steuerhistorie — Überprüfung der Steuerzahlungen des Verkäufers. Anfrage an die DGII (Dominikanische Steuerbehörde).

Phase 4: Hauptkaufvertrag. Nach erfolgreicher Überprüfung unterzeichnen die Parteien den endgültigen Vertrag. Das Dokument wird von einem Notar (Escribano Público) beurkundet. Wenn der Käufer nicht persönlich anwesend sein kann, wird eine Vollmacht erteilt. Die Vollmacht wird im dominikanischen Konsulat beglaubigt. Die endgültige Abrechnung erfolgt gemäß Vertrag. Die Schlüssel für die Immobilie werden in der Regel nach Eingang des vollen Betrags beim Verkäufer übergeben.

Phase 5: Zahlung von Steuern und Gebühren. Der Käufer zahlt die Grunderwerbssteuer (ITBIS). Der Satz beträgt 3 % des katasteramtslichen Werts. Wichtiger Punkt: Die Steuerbemessungsgrundlage ist nicht der Vertragspreis. Der katasteramtliche Wert wird von der DGII festgelegt und liegt in der Regel 20–40 % unter dem Marktwert. Außerdem werden bezahlt: Notargebühr (ca. 1 %) und Stempelsteuer (ca. 1,3 %). Die gesamten zusätzlichen Käuferkosten belaufen sich auf 5,5–6,5 % des Immobilienwerts.

Phase 6: Eintragung des Eigentumsrechts. Der Notar reicht die Unterlagen beim Registro de Títulos ein. Der Eintragungsprozess dauert 3–8 Wochen. Seit 2025 wird ein elektronisches Eintragungssystem eingeführt. Dies beschleunigt das Verfahren um 20–30 %. Nach der Eintragung erhält der Käufer einen aktualisierten Título auf seinen Namen. Die Transaktion wird zu statistischen Zwecken in das Register ausländischer Käufer eingetragen.

Nach dem Kauf und Immobilienverwaltung

Nach Abschluss der Transaktion beginnt die Phase der Immobilienverwaltung. Eigentümer haben regelmäßige Unterhaltskosten. Die jährliche Grundsteuer beträgt 1 %. Die Steuer wird nur auf Beträge über 130.000 US-Dollar erhoben. Beispiel: Bei einem Objekt im Wert von 200.000 US-Dollar wird die Steuer auf 70.000 US-Dollar berechnet. Die jährliche Zahlung würde 700 US-Dollar betragen.

Versorgungskosten belaufen sich monatlich auf 100–150 US-Dollar. Strom kostet je nach Verbrauch 30–60 US-Dollar. Wasser — etwa 15 US-Dollar pro Monat. Internet und Fernsehen — 60–80 US-Dollar. In abgesicherten Wohnanlagen fallen Gebühren für die Grundstückspflege an. Normalerweise 50–200 US-Dollar pro Monat. Der Betrag hängt von der Anlagenklasse und dem Servicepaket ab.

Für Eigentümer, die nicht ständig vor Ort wohnen, ist ein Hausverwalter notwendig. Die Dienstleistungen des Verwalters umfassen die Überwachung des Objektzustands, die Bezahlung von Rechnungen und die Organisation von Reparaturen. Die Dienstleistungskosten betragen 50–150 US-Dollar pro Monat. Viele Eigentümer vermieten ihre Immobilien. Die Rendite hängt von Lage und Saison ab. In Punta Cana liegt die durchschnittliche Rendite bei 5–8 % pro Jahr. In anderen Regionen bei 4–6 %. Für eine legale Vermietung ist eine Lizenz und die Zahlung der Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen erforderlich.

Aufenthaltsgenehmigung und Staatsbürgerschaft. Der Kauf von Immobilien erleichtert den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung. Das Programm steht bei Investitionen ab 200.000 US-Dollar zur Verfügung. Der Wert mehrerer Objekte kann kombiniert werden. Der Bearbeitungsprozess dauert 2–3 Monate. Erfordert die Vorlage von Immobilienunterlagen und den Nachweis der legalen Herkunft der Mittel. Die Aufenthaltsgenehmigung wird für ein Jahr mit Verlängerungsmöglichkeit erteilt. Nach fünf Jahren kann eine Daueraufenthaltsgenehmigung beantragt werden, nach weiteren zwei Jahren die Staatsbürgerschaft.

Häufige Fehler ausländischer Käufer:

1. Einsparungen bei Anwaltsdienstleistungen — der häufigste Fehler. Ein unabhängiger Anwalt schützt die Interessen des Käufers.

2. Kauf ohne Deslinde-Überprüfung — bei Grundstücken ist dies ein obligatorisches Verfahren.

3. Falsche Budgetkalkulation — viele vergessen die zusätzlichen Kosten von 5–6 %.

4. Mündliche Vereinbarungen — alle Bedingungen müssen schriftlich festgehalten werden.

5. Auswahl eines ungeprüften Maklers — überprüfen Sie Bewertungen und Lizenz des Maklers.