Wie richtig verkaufen Immobilien in der Dominikanischen Republik

Die Dominikanische Republik bleibt auch 2026 eines der attraktivsten Ziele für den Immobilienkauf durch Ausländer. Rekordverdächtige 12,5 Millionen Touristen jährlich, ein stabiles Preiswachstum von 10,7% und gleiche Rechte wie Staatsbürger — all das macht den karibischen Markt besonders interessant für Investoren. Das Gesetz Nr. 108-05 von 2007 garantiert ausländischen Käufern die gleichen Bedingungen wie Einheimischen. Die einzige Ausnahme bilden besonders geschützte Gebiete der Nationalparks.

In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise in der Dominikanischen Republik nominal um 60% gestiegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Apartments liegt bei 2.200 $, für Häuser bei 1.760 $. Die Mietrenditen liegen je nach Lage zwischen 6 und 12% jährlich. Besonders attraktiv sind CONFOTUR-zertifizierte Projekte: Sie befreien die Eigentümer für 15 Jahre von Steuern. In diesem Leitfaden analysieren wir alle Kaufphasen, aktuelle Preise nach Bezirken und Fallstricke, über die Makler schweigen.

Teil 1. Gesetzgebung und Steuervorteile für Ausländer

Gesetz Nr. 108-05: Gleiche Rechte wie Staatsbürger

Seit 1998 hat die Dominikanische Republik alle Beschränkungen für den Immobilienkauf durch Ausländer vollständig aufgehoben. Heute werden alle Transaktionen durch das Gesetz Nr. 108-05 vom 4. April 2007 geregelt. Ein Ausländer kann jede Immobilie erwerben: eine Wohnung, Villa, ein Grundstück oder Gewerbeimmobilie. Der einzige formale Unterschied besteht darin, dass beim Abschluss einer Transaktion ein Eintrag im Staatlichen Register der Rechte zum Immobilienerwerb durch Ausländer erforderlich ist. Dies dient ausschließlich statistischen Zwecken und schränkt Ihre Eigentumsrechte in keiner Weise ein.

Eine Transaktion kann sowohl auf eine natürliche als auch auf eine juristische Person eingetragen werden. Die Wahl der Eigentumsform beeinflusst die Besteuerung bei Instandhaltung und Erbschaft. Natürliche Personen sind von der jährlichen IPI-Steuer befreit, wenn der Wert aller ihrer Immobilien RD$10.190.833 (etwa 166.000 $ Stand 2025) nicht übersteigt. Für juristische Personen gibt es keine solche Schwelle — eine Steuer von 1% wird auf alle Vermögenswerte des Unternehmens erhoben. Daher ist bei einem Immobilienkauf bis 166.000 $ die Eintragung auf eine natürliche Person vorteilhafter.

CONFOTUR: 15 Jahre steuerfrei

Das Gesetz Nr. 158-01 (CONFOTUR) ist der Haupttrumpf für Investoren in dominikanische Immobilien. Dieses Regelwerk wurde 2001 zur Förderung der Tourismusbranche verabschiedet. CONFOTUR-zertifizierte Projekte erhalten beispiellose Vorteile: Befreiung von der Grunderwerbsteuer (3%), von der jährlichen IPI-Steuer (1%) und von der Mieteinkommensteuer — alles für bis zu 15 Jahre. In der Praxis bedeutet dies eine Ersparnis von 9.000 $ beim Kauf einer Eigentumswohnung für 300.000 $ allein bei der Grunderwerbsteuer.

Die CONFOTUR-Zertifizierung gilt für Hotels, Resortanlagen, Wohnprojekte in Tourismusgebieten und sogar Öko-Lodges. Die meisten Neubauten in Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas und Samaná haben diesen Status. Wichtig: Die Vorteile gelten gleichermaßen für alle Käufer — sowohl Residenten als auch Nicht-Residenten sowie Ausländer ohne jeglichen Aufenthaltsstatus. Das ist auf dem globalen Immobilienmarkt selten. Fragen Sie beim Objektkauf immer nach einer Bestätigung des CONFOTUR-Status vom Bauträger oder Notar.

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf

Insgesamt zahlt der Käufer in Standardfällen 4,5–5,5% über dem Objektpreis. Das ist deutlich weniger als in den USA oder Europa, wo die Transaktionskosten 10–15% erreichen. Bei komplexen Transaktionen mit Offshore-Mechanismen können die Kosten auf 8% steigen. Maklerleistungen werden traditionell vom Verkäufer bezahlt — das sind 5–10% des Immobilienwerts. Bei der Arbeit mit ausländischen Käufern sind jedoch Ausnahmen möglich, daher sollten die Bedingungen im Voraus besprochen werden.

Teil 2. Vergleich der Bezirke: Wo Immobilien 2026 kaufen

Premium-Segment: Cap Cana und Punta Cana

Cap Cana ist das prestigeträchtigste Gebiet an der dominikanischen Küste. Hier befindet sich das St. Regis Resort mit Residenzen und ein von Jack Nicklaus entworfener Golfplatz. Villenpreise beginnen bei 500.000 $ und erreichen im Süden der Insel 9 Millionen $. Eigentumswohnungen in Premium-Komplexen kosten 350.000–700.000 $. In zwei Jahren (2024–2026) sind die Immobilienwerte in Cap Cana um 15–20% gestiegen. Die Mietrenditen sind hier moderat — 6–8% jährlich, aber hohe Liquidität und Status gleichen dies aus.

Punta Cana bleibt der Hauptmagnet für Investoren. Der Flughafen fertigt jährlich 7,8 Millionen Passagiere ab — das sind 64% aller Fluganreisen ins Land. Gated Communities mit Sicherheitsdienst bieten Eigentumswohnungen ab 245.000 $ und Villen ab 525.000 $. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt 1.230 $. Objekte in der richtigen Lage werden innerhalb von 45–90 Tagen verkauft. Die Mietrenditen erreichen je nach Verwaltung und Saison 6–12%. Die Hauptsaison (Dezember–April) sorgt für 80–90% Auslastung auf Airbnb.

Mittleres Segment: Bávaro, Las Terrenas, Sosúa

Bávaro erlebt einen regelrechten Boom. Verbesserte Infrastruktur, neue Straßen und die Nähe zum Flughafen Punta Cana machen das Gebiet immer attraktiver. Die Preise für Eigentumswohnungen sind von 150.000 $ im Jahr 2024 auf 175.000–350.000 $ im Jahr 2026 gestiegen — ein Anstieg von +15–17% in zwei Jahren. Internationale Käufer aus den USA, Kanada und Europa erwerben aktiv Immobilien. Die Rendite ist hier eine der höchsten auf der Insel — 8–12% jährlich. Das Gebiet ist ideal für Investitionen in kurzfristige Touristenvermietung.

Las Terrenas auf der Halbinsel Samaná ist ein Favorit unter europäischen Auswanderern. Hier hat sich eine aktive Gemeinschaft von Franzosen, Italienern und Deutschen gebildet. Die Preise steigen jährlich um 20% — das ist das schnellste Tempo auf der Insel. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.000–2.500 $. Bauträger starten Öko-Projekte und Boutique-Residenzen. Sosúa und Cabarete an der Nordküste bieten günstigere Optionen: Eigentumswohnungen ab 175.000 $, Villen ab 400.000 $. Cabarete ist als Welthauptstadt des Kitesurfens bekannt, was einen stetigen Strom von Sporttouristen gewährleistet.

Budget-Segment und neue Hotspots: Samaná, Miches

Die Halbinsel Samaná entwickelt sich nach einem speziellen Masterplan mit Fokus auf Ökotourismus. Im Jahr 2025 wurden hier 2.500 neue Hotelzimmer eröffnet. Eigentumswohnungspreise beginnen bei 129.000 $, Villen bei 300.000 $. Das Wachstum beträgt 15–18% jährlich bei Renditen von 8–10%. Miches ist ein neuer Hotspot an der Ostküste. Club Med hat hier ein großes Resort eröffnet, und die Preise steigen bereits. Der Einstiegspreis liegt bei 80.000 $ für ein Grundstück oder 100.000 $ für fertiges Wohneigentum. Das Wachstumspotenzial beträgt 20–25% pro Jahr, aber die Infrastruktur ist noch unterentwickelt.

Die Hauptstadt Santo Domingo ist interessant für diejenigen, die städtische Immobilien suchen. Die Bezirke Piantini, Naco und La Esperilla bieten Wohnungen zu 1.200 $ pro Quadratfuß mit einer Rendite von 7,9%. Objekte werden hier am schnellsten verkauft — innerhalb von 45–90 Tagen. Für kurzfristige Touristenvermietung ist die Hauptstadt jedoch weniger attraktiv als die Küste. Puerto Plata an der Nordküste ist eine Budget-Alternative mit Preisen ab 100.000 $. Hier eröffnet ein neuer Kreuzfahrthafen von Royal Caribbean, der die Nachfrage ankurbeln wird.

Teil 3. Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienkauf

Phase 1. Objektauswahl und Reservierung

Der Prozess beginnt mit der Auswahl einer Immobilie und der Vereinbarung von Konditionen mit dem Verkäufer. Die Parteien treffen sich beim Notar zur Unterzeichnung einer Absichtserklärung. Der Käufer leistet eine Anzahlung — in der Regel bis zu 10% des Immobilienwerts. Der genaue Betrag wird individuell besprochen. Ab diesem Moment wird die Immobilie vom Markt genommen und reserviert. Die Vereinbarung enthält die Daten der Parteien, die Objektbeschreibung, den Preis, Zahlungsbedingungen und Verpflichtungen.

In der Dominikanischen Republik ist ein Notar obligatorischer Teilnehmer der Transaktion und Garant ihrer Rechtmäßigkeit. Anders als in den USA, wo ein lizenzierter Makler erforderlich ist, ist hier ein Vermittler nicht zwingend. Die meisten Ausländer nutzen dennoch die Dienste von Maklern für die Objektauswahl und Verhandlungen. Die rechtliche Prüfung, Dokumentenbearbeitung und Vertragsgestaltung werden jedoch ausschließlich vom Notar durchgeführt. Die Arbeit des Maklers wird vom Verkäufer bezahlt — 5–10% des Preises.

Phase 2. Rechtliche Sorgfaltsprüfung

Nach der Unterzeichnung der Vereinbarung benötigt der Notar 2–3 Wochen zur Prüfung des Objekts. Er prüft den Titel (título de propiedad), das Zertifikat über den rechtlichen Status mit der Geschichte der Eigentümerwechsel, Pfändungen und Beschränkungen sowie Katasterunterlagen für Häuser und Grundstücke. Das Fehlen von Katasterunterlagen blockiert die Transaktion nicht, aber der Käufer sollte die Kosten für deren Erstellung bei den Verhandlungen berücksichtigen. Der Notar stellt Dokumentenkopien aus und garantiert, dass das Objekt lastenfrei ist.

Phase 3. Abschluss des Kaufvertrags

Nach erfolgreicher Prüfung unterzeichnen die Parteien einen Kaufvertrag über den vollen Betrag. Wird die Immobilie in Raten gekauft, wird ein Verkaufsversprechen-Vertrag mit Zahlungsplan erstellt. Das Dokument muss von einem dominikanischen Notar beglaubigt werden. Die persönliche Anwesenheit des Käufers ist nicht erforderlich. Die Transaktion kann aus der Ferne über das dominikanische Konsulat in jedem Land durchgeführt werden. Konsulatsmitarbeiter fungieren als Fernnotare und stellen eine Vollmacht für den Makler oder einen anderen Vertreter aus.

Phase 4. Zahlung und Geldtransfer

Die Dominikanische Republik verbietet keine Barzahlungen. Die meisten Länder haben jedoch Beschränkungen für den Bargeldexport — zum Beispiel kann man aus Russland bis zu 10.000 $ ohne Deklaration ausführen. Daher werden die allermeisten Transaktionen mit Ausländern per Banküberweisung abgewickelt. Geld kann direkt an den Verkäufer oder über die Konten des Notars überwiesen werden. Wichtiger Hinweis: Dominikanische Banken unterliegen der US-Finanzüberwachung. Alle Transaktionen werden überprüft, und die Bank wird einen Nachweis der legalen Herkunft der Mittel verlangen.

Phase 5. Eigentumsregistrierung

Nach vollständiger Abrechnung reicht der Notar die Unterlagen bei der Generaldirektion für Innere Steuern (DGII) zur Berechnung der Grunderwerbsteuer ein — 3% des Schätzwerts. Dann wird der neue Eigentümer im Register eingetragen. Der Prozess dauert zwischen drei Wochen und anderthalb Monaten — durchschnittlich 33 Tage nach Angaben der Weltbank. Alle staatlichen Gebühren sind bereits im Notarhonorar enthalten. Der Käufer erhält einen Titel auf seinen Namen. Der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe wird separat besprochen und im Vertrag festgelegt.

Eine typische Transaktion — von der Unterzeichnung der Absichtserklärung bis zum Erhalt des Titels — dauert 3–4 Monate. Werden Belastungen entdeckt, verlängert sich der Zeitraum. Verkäufer sind in der Regel an einem schnellen Abschluss interessiert und bereiten Dokumente im Voraus vor. Beim ersten Treffen sieht der Käufer bereits die Historie des Objekts, und der Notar bestätigt lediglich die Daten. Für komplexe Fälle mit undurchsichtiger Mittelherkunft haben Notare Offshore-Mechanismen, aber dies erhöht das Honorar von 1% auf 3–4%.

Investitionsrenditen und Marktprognose

Die Dominikanische Republik zeigt eine der besten Renditen in der Karibikregion. Die durchschnittliche Bruttorendite im Land beträgt 7,12% — das ist höher als auf den Bahamas oder in Mexiko. In Santo Domingo bringen Wohnungen 7,9% jährlich, in Punta Cana 6,98–8%. Nach Abzug von Steuern und Verwaltungskosten verbleiben 5–6% Nettorendite. Kurzzeitvermietungen über Airbnb in Touristengebieten erzielen durchschnittlich 55–70% jährliche Auslastung. In der Hauptsaison erreicht die Rate 80–90%.

Die Prognose für 2026–2030 bleibt positiv. Analysten erwarten je nach Lage ein jährliches Preiswachstum von 3–8%. Spitzenreiter werden Punta Cana, Las Terrenas und Cap Cana mit Raten von 6–8% pro Jahr sein. Wachstumstreiber sind der Rekordtourismus (12,5 Millionen Besucher 2026), das begrenzte Angebot an Qualitätsimmobilien und hohe Baukosten, die spekulative Entwicklung bremsen. Hypothekenzinsen von 11,5% für Ausländer bleiben eine Hürde, daher hängt der Markt von Barkäufern ab.

Immobilienkauf und Aufenthaltserlaubnis

Der Kauf von Immobilien allein gewährt nicht automatisch das Recht auf eine Aufenthaltserlaubnis. Die Dominikanische Republik ist jedoch einwanderungsfreundlich. Eine einjährige Aufenthaltserlaubnis wird allen Ausländern bei Nachweis ausreichender Mittel, Fehlen von Vorstrafen und Infektionskrankheiten erteilt. Nach fünf Jahren mit Aufenthaltserlaubnis kann man eine Daueraufenthaltserlaubnis beantragen, nach weiteren zwei Jahren die Staatsbürgerschaft. Für Investoren gibt es einen Schnellweg: Eine Investition von 200.000 $ oder mehr in ein Unternehmen (einschließlich einer Immobiliengesellschaft) berechtigt zum Investorenvisum.

Das Gesetz Nr. 171-07 bietet Rentnern und Privatiers zusätzliche Vorteile. Bei Nachweis eines stabilen Einkommens von 1.500 $ monatlich kann man eine Aufenthaltserlaubnis im vereinfachten Verfahren und 50% Rabatt auf die jährliche IPI-Steuer erhalten. CONFOTUR-zertifizierte Projekte bieten ebenfalls die Möglichkeit, ein Investorenvisum zu beantragen. Für die Antragstellung empfiehlt sich die Kontaktaufnahme mit einem lokalen Anwalt — das Verfahren erfordert das Sammeln von Dokumenten und deren Legalisierung.

Risiken und Fallstricke

Lokale Experten empfehlen nicht, Wohneigentum in erster Meereslinie zu kaufen. Hohe Luftfeuchtigkeit führt zu Gerätekorrosion, Schimmel und teuren Reparaturen. Die optimale Option ist 200–500 Meter vom Strand entfernt in einer bewachten Wohnanlage. Prüfen Sie bei der Maklerwahl deren Aufenthaltsstatus: Cédula (lokaler Ausweis) und Aufenthaltserlaubnis. Es gibt viele illegale Arbeiter im Land, die als Makler tätig sind. Ein solcher Spezialist kann mitsamt Ihrer Anzahlung verschwinden. Fordern Sie Informationen über die Agentur an und überprüfen Sie diese online.

Klimarisiken sind Realität für die Karibik. Laut Weltbank können extreme Wetterereignisse zu Verlusten von bis zu 14% des Bruttonationaleinkommens führen. Küstengebiete sind anfällig für Hurrikane und Überschwemmungen. Der Korruptionswahrnehmungsindex von Transparency International — 36 von 100 Punkten — weist auf Schwierigkeiten bei der Transaktionstransparenz hin. Arbeiten Sie immer mit einem vertrauenswürdigen Notar und fordern Sie eine vollständige Objekthistorie aus dem staatlichen Register. Vertrauen Sie keinen mündlichen Versprechen.

Fazit

Der Kauf von Immobilien in der Dominikanischen Republik im Jahr 2026 ist eine Kombination aus erschwinglichen Preisen, hohen Renditen und transparenter Gesetzgebung. Ausländer haben die gleichen Rechte wie Staatsbürger, und CONFOTUR-Projekte sind 15 Jahre lang steuerfrei. Der Markt ist in fünf Jahren um 60% gewachsen und wird weiterhin um 3–8% jährlich wachsen. Der Schlüssel zum Erfolg ist die richtige Standortwahl, rechtliche Sorgfaltsprüfung und die Zusammenarbeit mit einem zuverlässigen Notar. Investitionen von 200.000 $ oder mehr eröffnen den Weg zur Aufenthaltserlaubnis, und ein qualitatives Immobilienmanagement sichert Renditen von 6–12% jährlich.