Процедура приобретения недвижимости в Таиланде, что нужно знать

В материале — что иностранец вправе купить и на каких условиях, три схемы владения и их цена, пошаговая процедура сделки со сроками и документами, полная смета расходов и налогов, а также визовые последствия покупки.

Правила для иностранных покупателей в недвижимости Таиланде меняются нечасто, но за последние полтора года сместились сразу три опоры рынка. В марте 2025 года Верховный суд признал ничтожной схему «30+30+30», на которой десятилетиями строились продажи вилл. В октябре 2025 года впервые появилась официальная связка «покупка квартиры — долгосрочная виза». Летом 2026 года продлили льготу по регистрационным сборам, но иностранцев она по-прежнему не касается. Значительная часть русскоязычных материалов описывает правила, действовавшие до этих изменений, поэтому каждое из них мы разбираем отдельно и со ссылкой на документ.

Таиланд остаётся самым востребованным у иностранных покупателей рынком Юго-Восточной Азии, и спрос в нём предельно сконцентрирован: свыше 60% всех сделок иностранцев с квартирами приходится на Пхукет и Паттайю, третий центр — Бангкок.

Данные актуальны на июль 2026 года. Источники: Real Estate Information Center (REIC), Верховный суд Таиланда, Иммиграционное бюро, Департамент развития бизнеса.

Что такое покупка недвижимости в Таиланде для иностранца

Иностранец в Таиланде не может владеть землёй. Это прямая норма Земельного кодекса, и обойти её законным путём нельзя ни через визу, ни через сумму вложений, ни через брак с гражданкой Таиланда. Всё остальное — производные от этого запрета: квартиру в кондоминиуме можно оформить в полную собственность, дом можно оформить в собственность, а землю под ним — только в аренду.

Масштаб рынка при этом заметный. В 2025 году иностранцы получили право собственности на 14 899 квартир на 60,92 млрд бат. Количество выросло на 2,2%, а суммарная стоимость упала на 10,7% — покупатели ушли в более дешёвый сегмент, средний чек опустился до 4,1 млн бат (около $117 тыс.). Доля иностранцев — 14,7% всех переоформленных квартир и 25% денежного оборота.

Россияне занимают в этой статистике устойчивое место. За 2025 год — 1 172 квартиры (+8,6% к 2024-му) на 4,77 млрд бат (+30,3%). В первом квартале 2026-го россияне вышли на второе место среди всех иностранных покупателей, обогнав Мьянму: 383 квартиры, рост на 33% при падении рынка на 17,3%. На Пхукете россияне обеспечили 44% стоимости всех иностранных сделок с квартирами.

Что иностранец может купить, а что нет

Схемы владения для иностранцев

Фрихолд: полная собственность на квартиру

Фрихолд — бессрочное право собственности с возможностью продать, подарить и завещать объект. Иностранцу он доступен только в кондоминиуме, то есть в здании, зарегистрированном по Закону о кондоминиумах B.E. 2522.

Обязательное условие: деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк-получатель выдаёт справку FET (Foreign Exchange Transaction Form), без которой Земельный департамент не зарегистрирует переход права. Перевод оформляется на имя покупателя с указанием назначения платежа — покупка конкретного объекта.

Лизхолд: аренда на 30 лет

Лизхолд — зарегистрированный договор аренды по статье 540 Гражданского и торгового кодекса. Максимальный срок — 30 лет. Договоры дольше трёх лет обязательно регистрируются в Земельном департаменте (статья 538), иначе действуют только три года.

Главное изменение последних лет. 18 марта 2025 года Верховный суд Таиланда вынес решение № 4655/2566 по делу с Пхукета и признал схему «30+30+30» ничтожной. Заранее подписанные и заранее оплаченные продления на второй и третий тридцатилетние сроки силы не имеют — независимо от того, что стороны договорились об этом изначально, что аренда за все 90 лет была внесена одним платежом и что договор зарегистрировали в Земельном департаменте. Нижестоящие суды применяют эту позицию с 2026 года.

Вывод жёсткий: у иностранца есть 30 лет, а не 90. Всё, что продаётся как «90 лет», «99 лет» или «фактически бессрочное владение», за пределами первых тридцати лет — обещание конкретного арендодателя, а не право на объект. Продлевать договор можно, но только как новое соглашение в конце срока; если земля к тому моменту сменит владельца, новый собственник обещаниями прежнего не связан. Переговоры о продлении юристы советуют начинать за 12–24 месяца до истечения.

Второй нюанс, который в русскоязычных материалах почти не встречается: тайская аренда по общему правилу прекращается со смертью арендатора, если в договоре прямо не прописаны права наследования и передачи. Фраза «объект можно завещать» верна только при наличии такого пункта.

Что требовать в лизхолд-договоре

• Регистрацию в Земельном департаменте с отметкой на титуле — устная или простая письменная аренда защиты не даёт.
• Право переуступки без согласия арендодателя — иначе объект нельзя будет продать.
• Прямо прописанный переход прав наследникам.
• Право преимущественной покупки земли, если арендодатель решит её продать.
• Право суперфиция (superficies) на строение — оформляется отдельно и позволяет владеть домом на чужой земле независимо от аренды.

Покупка через тайское юридическое лицо

Схема выглядит так: регистрируется тайская компания, где иностранцу принадлежит до 49% акций, тайским гражданам — 51%, а управленческий контроль остаётся у иностранца через структуру голосов. Земля оформляется на компанию. Схема законна только тогда, когда компания ведёт реальную деятельность. Если тайские акционеры — номиналы, это уголовно наказуемое деяние, а не серая зона.

Проверки ужесточились в 2026 году. Под кампанию против номинальных структур попали более 46 тысяч компаний. Приказ Департамента развития бизнеса № 2/2568 действует с 1 января 2026 года, приказ № 1/2569 — с 1 апреля 2026 года. Оба требуют документально подтверждать происхождение средств тайских акционеров и подписывать Investment Confirmation Letter при регистрации компании и при изменениях в её составе. Земельный департамент сверяет корпоративные данные с реестром титулов. Наказания для номинальных акционеров доходят до лишения свободы, сделка может быть аннулирована.

Содержание такой компании стоит денег вне зависимости от рисков: регистрация — $2–3 тыс., бухгалтерия — около $1 тыс. в год, отчётность обязательна даже при нулевой деятельности.

Сравнение трёх схем

Квота 49%: как работает и как проверить

Иностранцам в одном кондоминиуме может принадлежать не более 49% совокупной продаваемой площади здания. Норма действует с 1999 года и не менялась.

Квота считается по площади, а не по количеству квартир: здание с крупными «иностранными» юнитами выбирает лимит быстрее, чем кажется по числу проданных единиц. Аренда квоту не расходует — поэтому популярные комплексы, распродав фрихолд-квоту, продолжают продавать те же квартиры в лизхолд. Полного лимита достигло ограниченное число проектов; насыщение локальное — отдельные комплексы Пхукета, центральный Бангкок, Паттайя.

Что делать до задатка. Запросите у застройщика или управляющей компании письменную справку об остатке иностранной квоты в здании на конкретную дату. Квартира, которую рекламируют как «фрихолд», является фрихолдом для иностранца только при наличии свободной квоты. С начала 2026 года Земельный департамент ведёт цифровой учёт и отмечает здания, приближающиеся к лимиту.

О повышении квоты до 75% и продлении аренды до 99 лет стоит знать одно: в апреле 2024 года кабинет министров одобрил изучение этих идей, а не их введение. По состоянию на середину 2026 года ни один законопроект через парламент не прошёл, обе инициативы наталкиваются на сопротивление Сената, а публичная дискуссия 2026 года сместилась в сторону ужесточения контроля, а не либерализации. Закладывать 99-летний горизонт в цену сделки, юридически обеспеченной на 30 лет, — значит переплачивать за обещание.

Регионы: где покупают иностранцы

За пределами двух главных курортов рынки нишевые, и у каждого своя логика спроса: где-то она курортная, где-то экспатская, а где-то практически внутренняя. От этого зависит и ликвидность объекта при перепродаже.

Пошаговая процедура сделки

Этап 1. Резервация объекта

Стороны подписывают резервационный договор. От покупателя нужны копия загранпаспорта, электронная почта, телефон и почтовый адрес. В документе фиксируются объект, цена, график платежей и реквизиты.

Задаток — обычно около 1% стоимости на первичном рынке, на вторичном чаще фиксированная сумма $2–5 тыс. Он снимает объект с продажи и, как правило, невозвратен при отказе покупателя. С января 2025 года действуют правила Управления по защите прав потребителей (OCPB), ограничивающие произвольное удержание депозита застройщиком при покупке строящегося жилья: условия удержания должны быть прописаны в договоре явно, ссылка на «внутренние правила компании» больше не работает.

Красный флаг. Если вас торопят внести депозит до письменной справки об остатке иностранной квоты и до проверки титула — это не «горящий вариант», а типовая техника продаж. Задаток вносится после проверки, а не до неё.

Этап 2. Проверка объекта и чистоты сделки

Объём проверки зависит от рынка. На первичном обычно проверяют только договор и лицензию застройщика. На вторичном нужна полная юридическая проверка, и оплачивает её покупатель.

Отдельный пункт для вилл — вид титула на землю. Chanote (Nor Sor 4 Jor) единственный имеет точные спутниковые границы и свободно продаётся, закладывается и сдаётся в аренду с регистрацией. Nor Sor 3 Gor подтверждает право владения, но границы установлены менее точно, а сделка требует публичного уведомления за 30 дней. Nor Sor 3 — ещё более слабый документ. Для покупки виллы приемлем практически только Chanote.

Этап 3. Основной договор

В течение одной-двух недель после задатка покупатель получает предварительный договор. У застройщика документ типовой, правки вносятся ограниченно; если продавец — физлицо, договор готовит юридическая компания или агентство. Помимо цены и сроков в нём фиксируются форма оформления (фрихолд или лизхолд), полный перечень расходов при сделке и при дальнейшем содержании объекта, штрафы за срыв сроков строительства и порядок приёмки.

Этап 4. Оплата

На первичном рынке деньги переводят на реквизиты застройщика из договора. Счёт может быть в банке любой страны, но обязательно оформлен на покупателя либо на юрлицо, где покупатель является учредителем.

На вторичном рынке чаще открывают счёт в тайском банке и в день регистрации передают продавцу чек. Иностранец имеет право открыть счёт, но с 2025 года туристы и временные резиденты регулярно получают отказы. Условия уточняйте в конкретном отделении заранее и не стройте план сделки на допущении, что счёт откроют.

Про справку FET. Если объект оформляется во фрихолд, деньги обязаны прийти в Таиланд из другой страны в иностранной валюте. Банк-получатель выдаёт форму FET, которую Земельный департамент проверяет при регистрации. Без неё фрихолд не зарегистрируют. При лизхолде требование не действует — расчёт возможен любым способом. Если перевод идёт через сервисы вроде Wise, отдельно запросите у тайского банка документ, подтверждающий зарубежное происхождение средств.

Криптовалюта как средство расчёта запрещена регулятором с 1 апреля 2022 года. На практике сделки с криптоактивами возможны только через конвертацию в фиат и последующий банковский платёж, то есть с полным следом в банковской системе.

Этап 5. Регистрация права в Земельном департаменте

Регистрируются все сделки. Документооборот ведётся на тайском языке, персонал редко говорит по-английски, поэтому иностранцы приходят с представителем: на первичном рынке регистрацию обычно проводит представитель застройщика по доверенности покупателя, на вторичном — юрист.

При покупке квартиры во фрихолд покупатель получает на руки:

• договор купли-продажи стандартной формы на тайском языке с подписями и печатями чиновников;
• Condominium Unit Title Deed — титул на юнит с указанием доли в общем имуществе;
• домовую книгу Yellow Tabien Baan; синяя книга (Blue Book) выдаётся только гражданам Таиланда.

Удалённая сделка

Приезжать в Таиланд необязательно: схему тайские агентства отработали ещё в 2020 году, когда границы были закрыты. Этапы те же, отличий три.

Договор пересылается курьером (обычно DHL), платежи идут по графику через банк страны проживания. Приёмку объекта лучше проводить лично — именно на ней выявляются строительные недочёты и именно тогда выдаются документы. Если приехать невозможно, оформляется доверенность: нотариус в стране проживания, перевод на английский, заверение, затем присяжный перевод на тайский уже в Таиланде.

Ограничение, о котором не пишут. Виза за инвестицию в недвижимость от 3 млн бат требует, чтобы квартира была достроена и переоформлена в Земельном департаменте на имя покупателя. Строящийся объект права на подачу не даёт. Если долгосрочный статус пребывания — часть плана покупки, дистанционная сделка на этапе котлована откладывает этот план на срок стройки.

Расходы при сделке

Сборы при регистрации

Льгота 0,01% иностранцам не положена. Правительство снизило сборы за регистрацию перехода права и ипотеки с 2% и 1% до 0,01% для жилья дешевле 7 млн бат (около $200 тыс.). Кабинет министров продлил меру 30 июня 2026 года, публикация в Royal Gazette состоялась 1 июля 2026 года, срок действия — до 30 июня 2027 года. Но льгота доступна только физическим лицам с гражданством Таиланда: иностранцы и тайские компании под неё не подпадают. Русскоязычные материалы регулярно приводят эту цифру без оговорки — при планировании бюджета исходите из полных 2%.

Прочие расходы покупателя

Ориентир по совокупным дополнительным расходам: квартира во фрихолд на первичном рынке добавляет к цене примерно 2–3%, вторичная сделка с юристом — 3–4%, вилла через юрлицо — от 5% с последующими ежегодными издержками.

Рассрочка и кредиты для иностранцев

Ипотека в тайских банках для нерезидента практически недоступна. Рабочие схемы предлагают застройщики.

• Беспроцентная рассрочка на срок строительства — один-два года, график привязан к этапам стройки и прописан в договоре. Базовый и самый распространённый вариант.
• Финансирование от застройщика — первые 50% стоимости (в том числе в течение стройки), оставшаяся половина выплачивается от одного до пяти лет под 5–7% годовых. Максимальный горизонт — около семи лет.

Рассрочка на этапе строительства создаёт отдельный риск: деньги уплачены, а объекта ещё нет. Проверять нужно не лицензию на строительство саму по себе, а завершённые проекты застройщика, фактические сроки их сдачи и наличие банковской гарантии либо эскроу-механизма.

Даёт ли недвижимость право жить в Таиланде

Автоматически — нет. Гражданства и постоянного вида на жительство покупка не даёт, программы «резидентство за инвестиции» по образцу Португалии или Греции в Таиланде не существует. Но утверждение «недвижимость не даёт вообще ничего», которое до сих пор встречается в русскоязычных статьях, с осени 2025 года устарело.

Виза за инвестицию в недвижимость от 3 млн бат

1 октября 2025 года вступили в силу приказы Иммиграционного бюро № 237/2568 и № 238/2568. Они впервые создали официальный путь от покупки жилья к долгосрочному пребыванию. Формально это не «золотая виза», а категория Non-Immigrant «B» (Investment) с продлением на 12 месяцев, возобновляемым ежегодно при сохранении инвестиции.

Квалифицирующие варианты:

• достроенная квартира во фрихолде от 3 000 000 бат, зарегистрированная на имя заявителя в Земельном департаменте, с датой переоформления не ранее 1 октября 2020 года;
• зарегистрированный долгосрочный договор аренды с предоплатой от 3 060 000 бат;
• аренда жилья от 85 000 бат в месяц.

Узкое место, которое пропускает почти вся реклама. Пониженный порог в 3 млн бат работает только при наличии сертификационного письма Министерства туризма и спорта, оформляемого через Thailand Longstay Service Co. Без письма порог возвращается к прежним 10 млн бат. Административные процедуры выдачи дорабатывались в течение 2026 года, поэтому сроки уточняйте на текущую дату, а не по статье полугодовой давности.

Альтернативы: LTR и Privilege

Если вы проходите по доходу или активам, LTR дешевле Privilege примерно в 13–18 раз при вдвое большем сроке. Privilege закрывает нишу тех, кто под требования LTR не подходит и хочет предсказуемый статус без квалификации. Ни одна из программ не расширяет прав на недвижимость: квота 49% одинакова для владельца Bronze и владельца Reserve.

Что становится обязанностью собственника

Ежегодный налог на землю и строения

Для жилой недвижимости ставки минимальны — сотые и десятые доли процента от оценочной стоимости, а по основному жилью действуют вычеты. Для иностранца с одной квартирой сумма обычно измеряется тысячами бат в год. Отдельная ставка применяется к пустующим и неиспользуемым объектам: квартира, годами стоящая закрытой, обходится дороже сдаваемой.

Регулярные платежи

Про гарантированную доходность. Программы застройщиков считаются от цены покупки и действуют ограниченный срок, чаще всего 3–5 лет. Гарантия обеспечена финансовым положением застройщика, а не банком и не законом. Проверять нужно, как компания выполняла аналогичные обязательства по уже завершённым проектам, а не саму цифру в презентации.

Вопросы и ответы

Может ли иностранец купить землю в Таиланде хоть при каких-то условиях?

Есть узкое исключение: инвестиция 40 млн бат в утверждённые активы плюс разрешение министерства дают право на участок до 1 рая под жильё. На практике применяется редко и требует индивидуального согласования. Второй канал — земля в промышленных зонах через проекты, продвигаемые Советом по инвестициям (BOI), но это инструмент для бизнеса, а не для покупки дома.

Можно ли оформить квартиру или дом на тайскую супругу?

Формально да, и это распространённая практика. Юридически объект будет принадлежать ей, а не вам: при разводе иностранный супруг претендовать на землю не может. Кроме того, при покупке земли на тайскую супругу Земельный департамент требует совместную декларацию о том, что средства являются её личным имуществом, — то есть иностранный супруг письменно отказывается от прав на участок.

Насколько сильно упал спрос иностранцев в 2026 году?

За первый квартал 2026 года на иностранцев переоформили 3 241 квартиру — на 17,3% меньше, чем годом ранее, стоимость снизилась на 17,9%. Основная причина — уход китайских покупателей: минус 38,8% по количеству и минус 42,9% по стоимости. При этом российский сегмент вырос на 33%, а доля иностранцев во всём рынке квартир опустилась до 13,6%.

Нужно ли платить налоги в Таиланде, если я сдаю квартиру?

Да. Арендный доход, полученный в Таиланде, облагается тайским подоходным налогом независимо от вашего налогового резидентства, а управляющая компания при выплате обычно удерживает налог у источника. Отдельно учитывайте: налоговое резидентство Таиланда возникает при пребывании от 180 дней в календарном году, и это влияет на порядок декларирования в том числе зарубежного дохода.

Стоит ли дождаться реформ по квоте и сроку аренды перед покупкой?

Ожидание — это ставка на решение парламента с неопределённым сроком: инициативы обсуждаются с 2024 года и за два года не продвинулись дальше кабинетной проработки. Если объект подходит по цене и юридически чист сегодня, оснований ждать нет. Если же сделка имеет смысл только при 99-летнем горизонте — это сигнал, что она не имеет смысла.