Idealista, Fotocasa и Milanuncios: как устроены испанские порталы недвижимости и как с них покупают в 2026 году

Что такое испанские порталы недвижимости

Idealista, Fotocasa и Milanuncios — не агентства недвижимости и не участники сделок. Это классифайды: витрины объявлений, которые зарабатывают на подписке агентств, а не на комиссии с продажи. Площадка сводит спрос и предложение и не вмешивается ни в переговоры, ни в саму сделку — ни один портал не проверяет право собственности, долги и юридическую чистоту объекта.

Одна особенность отличает испанский рынок от, например, британского: здесь порталы допускают объявления от частных лиц без агентства. Прямые предложения собственников на этих площадках реально существуют, и это меняет стратегию поиска.

Отдельно о «цифрах продаж». Порталы не продают недвижимость и не публикуют объёмов сделок — измеряются они объявлениями, аудиторией и выручкой. Сделки считают Реестр собственности (Registradores) и Нотариат. Это два разных набора цифр: совокупная годовая выручка Fotocasa и Habitaclia — около 60 млн €, тогда как рынок под ними исчисляется сотнями тысяч сделок в год (разбор — во второй части).

Паспорт трёх площадок

Idealista — единственная из трёх, кто работает за пределами Испании. Португальская и итальянская версии портала выросли после присоединения итальянского Casa.it.

Что произошло с собственниками площадок в 2025–2026 годах

Испанский рынок классифайдов за полтора года сменил владельцев дважды:

1. Июнь 2024. Фонд Cinven покупает 70% Idealista при оценке компании в 2,9 млрд €. EQT, владевший портфелем с 2020 года, оставляет за собой 18%.
2. Июль 2025. Adevinta под контролем Permira и Blackstone продаёт весь испанский бизнес — Fotocasa, Habitaclia, Milanuncios, InfoJobs, coches.net, motos.net — фонду EQT примерно за 2 млрд €. Закрытие сделки назначено на первый квартал 2026 года.
3. Сентябрь 2025. EQT почти сразу перепродаёт Fotocasa и Habitaclia немецкой Scout24, владельцу ImmoScout24, примерно за 153 млн €. Причина прозрачна: EQT остаётся акционером Idealista, и держать одновременно первый и второй порталы страны — прямой конфликт интересов и риск претензий регулятора.

Что это значит для покупателя. Fotocasa впервые оказалась у профильного европейского оператора, а не у финансового фонда, и Scout24 публично назвала Испанию одним из главных фокусов международного спроса. Бренды и управляющие команды при этом сохраняются. В 2026–2027 годах на Fotocasa стоит ожидать обновления интерфейса и борьбы за эксклюзивные объявления. Milanuncios остаётся у финансового инвестора без профильной экспертизы в недвижимости — на модерации объявлений это сказывается напрямую.

Сколько предложения закрывает каждая площадка

Речь о доле предложения, а не о доле сделок — сделки разбираем во второй части. По оценкам сервисов мониторинга объявлений:

Мониторить нужно две площадки, а не восемь. Habitaclia после Fotocasa даёт единицы процентов — это не четвёртый источник, а витрина того же склада. Исключение — Каталония и Балеарские острова, где Habitaclia исторически сильна.

Четыре признака, что объекта уже нет

Порталы не снимают объявления автоматически при продаже: объявление живёт, пока агентство платит за размещение. Что проверять до первого сообщения агенту:

1. Метка «reservado» или «vendido» в тексте описания, а не в статусе карточки. Агентства дописывают её в конец текста, карточка при этом остаётся активной.
2. Дата публикации старше 6–9 месяцев при рыночной цене. Ликвидный объект по рынку столько не висит: либо цена нерыночная, либо объект забронирован, либо проблема в документах.
3. Один объект у трёх–пяти агентств с разбросом цены 5–15%. В Испании распространены неэксклюзивные договоры, и каждое агентство закладывает свою наценку. Это не пять вариантов, а одна квартира. Ориентир для торга — минимальная из опубликованных цен, поэтому объект стоит искать по адресу и фотографиям сразу на обеих крупных площадках.
4. Фотографии без окон, вида и плана. Обычно означает, что снимали под аренду, а объявление перевыложено.

Milanuncios: где именно возрастает риск

Риск здесь не абстрактный «там мошенники», а три конкретные механики:

• Предоплата до подписания документа. На доске без обязательной верификации продавца это встречается несопоставимо чаще. Легального сценария, где деньги уходят до документа с идентификацией сторон, в Испании не существует.
• Продавец отказывается показать объект лично и предлагает «дистанционную бронь».
• Цена ниже кадастрового ориентира на 30% и больше. Почти всегда это ошибка, приманка либо юридический дефект: окупас, спорное наследство, незаконная реформа.

При этом мониторить Milanuncios имеет смысл: предложения собственников без агентской наценки там появляются. Правило одно — выписка из Реестра заказывается до любого разговора о деньгах.

Три технических барьера самостоятельного поиска

• Задержка пуш-уведомлений. И Idealista, и Fotocasa отправляют оповещение о новом объявлении не мгновенно. Для ликвидных объектов это означает, что к моменту вашего сообщения первая очередь обращений уже разобрана.
• Языковой фильтр. Региональные агентства в Торревьехе, Гуардамаре, Ориуэла-Косте отвечают по-испански, на английский — не всегда, на русский — практически никогда.
• Отсутствие NIE в первом контакте. Агент, который слышит «NIE у меня пока нет», ставит запрос в конец очереди: он знает, что до нотариуса минимум месяц.

Кому самостоятельный поиск подходит: тем, кто говорит по-испански, уже имеет NIE и располагает тремя–четырьмя неделями в Испании.
Кому не подходит: тем, кто покупает дистанционно или за одну короткую поездку — здесь три барьера выше складываются и съедают весь выигрыш от отказа от посредника.

Что происходило с испанским рынком в 2025 году

По данным Коллегии регистраторов собственности (Registradores):

Абсолютное число покупок иностранцами выросло, а доля снизилась: рынок рос быстрее, чем иностранный спрос. Внутри самого иностранного сегмента во второй половине 2025 года произошёл разворот — покупки иностранцев-резидентов Испании выросли на 3,3%, а покупки нерезидентов упали на 15,1%. Жильё в Испании всё чаще покупают те, кто уже там живёт.

Где иностранцы покупают: доля от всех сделок провинции, 2025

По автономным сообществам лидируют Балеары (29,86%), Валенсийское сообщество (27,65%), Канары (25,65%), Мурсия (21,42%), Каталония (15,57%) и Андалусия (13,34%).

Как этим пользоваться. Чем выше доля иностранцев в провинции, тем выше шанс найти агентство и нотариуса с англоговорящим персоналом и отлаженной процедурой для нерезидента — и тем выше премия к цене за «международную» витрину. Аликанте и Малага дают удобство, Мурсия и Альмерия — цену.

Кто именно покупает: национальности, 2025

Британцы удерживают первое место, но отрыв сокращается: разрыв с марокканскими покупателями за год сжался до чуть более двух процентных пунктов. Более половины всех покупок иностранцами приходится на граждан ЕС, свыше 60% — если считать всех европейцев, включая британцев. Ни одна национальность не превышает 8%: испанский иностранный спрос сильно фрагментирован, монопольного покупателя на нём нет — конкурировать вы будете не с одним потоком, а с десятком разных.

Налог считают не с той цифры, о которой вы договорились

Самый дорогой сюрприз для покупателя, который сам нашёл объект на портале и сам сторговал цену.

С 1 января 2022 года (Ley 11/2021) базой для расчёта ITP, AJD и налога на наследование служит valor de referencia — справочная стоимость, которую Кадастр присваивает каждому объекту ежегодно.

База налога = наибольшее из двух: цена в escritura ИЛИ valor de referencia.

Пример. Квартира на Idealista за 200 000 €, сторговали до 180 000 €. Если valor de referencia объекта — 195 000 €, ITP начислят со 195 000 €. Скидку на цену вы получили, скидку на налог — нет. Задекларировав 180 000 €, вы получите дополнительное начисление от Hacienda, как правило в течение 6–12 месяцев после сделки, уже с процентами.

Оспорить справочную стоимость можно, но бремя доказывания лежит на налогоплательщике, а не на налоговой. В феврале 2026 года Конституционный суд Испании (STC 13/2026 от 12.02.2026) отклонил вопрос о неконституционности механизма и подтвердил его законность — рассчитывать на отмену правила больше не приходится.

Valor de referencia публичный и бесплатный: проверяется на Sede Electrónica del Catastro по кадастровому номеру. Смотреть его нужно до торга. Если у объекта справочная стоимость не присвоена, в escritura включается сертификат о её отсутствии.

ITP в Валенсийском сообществе снижен до 9% с 1 июня 2026 года

Ставка налога на переход собственности — региональная. В Валенсийском сообществе (Аликанте, Торревьеха, Валенсия, Бенидорм, Гуардамар, Дения) она держалась на 10% больше десяти лет.

С 1 июня 2026 года по Ley 5/2025 общая ставка снижена с 10% до 9% — впервые более чем за десятилетие. Условия:

• ставка применяется к сделкам, оформленным нотариальным актом начиная с 1 июня 2026 года; подписанные раньше облагаются по 10%;
• для объектов дороже 1 000 000 € сохраняется 11%, и она применяется ко всей стоимости, а не к превышению;
• пониженные ставки до 6% и 3% действуют для отдельных категорий — покупателей до 35 лет, многодетных семей, покупателей с инвалидностью; нерезиденту-инвестору они, как правило, недоступны;
• распространяется на гаражи, кладовые и коммерческие помещения вторичного рынка.

На объекте за 200 000 € разница между 10% и 9% — 2 000 €, на объекте за 300 000 € — 3 000 €. Для сделки, находящейся на стадии задатка в мае, это прямой аргумент за перенос даты подписания у нотариуса.

Новостроек снижение не касается: первичная передача облагается не ITP, а IVA (10%) плюс AJD (1,5% в Валенсийском сообществе).

Полная смета: сколько сверх цены объекта

Ставка ITP по другим автономиям отличается — диапазон по Испании примерно 6–11% в зависимости от региона и стоимости. На Канарах общая ставка 6,5%, что на объекте за 250 000 € даёт разницу с Валенсийским сообществом более 6 000 €. Проверяйте ставку конкретной автономии до бюджетирования.

Ипотека для нерезидента: реальный порог входа

Испанские банки кредитуют иностранцев давно и охотно — в 2025 году иностранцы оформили рекордные 39 485 ипотек. Но условия отличаются от резидентских:

LTV считается от меньшей из двух величин: цена покупки или банковская оценка (tasación). При объекте за 200 000 € и LTV 60% собственных средств нужно 80 000 € на первый взнос плюс ещё 20 000–24 000 € на налоги и расходы — итого около 100 000 €. Срок кредита для нерезидентов обычно короче резидентского, а рассмотрение заявки при переводе документов растягивается до двух–трёх месяцев.

Сроки: от первого контакта до ключей

Итого 2,5–4 месяца, если NIE оформляется параллельно с поиском. Основной резерв времени — NIE и банковский счёт, а не поиск объекта.

Что показывает выписка из Реестра — и чего в ней нет

Nota Simple — выписка из Registro de la Propiedad, электронная версия стоит около 11 € с НДС. Это первый документ по любому объекту с портала, и запрашивать его нужно до просмотра.

Показывает: собственника и его долю, описание и площадь по Реестру, ипотеку и её остаток, аресты и судебные обременения (embargos), сервитуты, право преимущественной покупки арендатора.

Не показывает:

• долги перед комунидадом — они нигде не регистрируются;
• задолженность по IBI, муниципальному налогу на недвижимость;
• расхождение фактической планировки с зарегистрированной — пристройка, застеклённая терраса, разделённая квартира могут не значиться в Реестре;
• наличие лицензии на туристическую аренду — критично при покупке под краткосрочную сдачу;
• проживающих в объекте лиц (окупас), если по ним нет судебного акта.

Каждый пункт запрашивается отдельно: у администратора комунидада, в Ayuntamiento, в Кадастре.

Долги, которые переходят на объект, а не остаются на продавце

Согласно статье 9.1.e Закона о горизонтальной собственности (LPH), приобретённое жильё отвечает самим объектом по задолженности прежнего собственника перед комунидадом — в пределах истёкшей части текущего года и трёх предыдущих календарных лет. Долги старше этого окна на покупателя не переходят: их комунидад может взыскивать только с прежнего владельца.

Практически: если по объекту накоплен долг за четыре года, покупатель получает счёт за три года плюс текущий — независимо от того, что написано в объявлении и что обещал продавец.

Обязательный документ — certificado de estar al corriente de pago, справка администратора комунидада об отсутствии задолженности. По закону она предъявляется при подписании escritura, но требовать её нужно на стадии задатка: у нотариуса рычага уже нет. Аналогичный механизм действует по IBI — неуплаченный муниципальный налог тоже обеспечен самим объектом.

Задаток: три типа договора, из которых подходит один

Покупателю-нерезиденту нужен penitenciales: он ограничивает риск суммой задатка. Ключевая деталь — испанские суды по умолчанию квалифицируют задаток как confirmatorias. Формулировки «передаётся 10 000 € в качестве arras» недостаточно: суд прочтёт её как подтверждающий задаток и откроет продавцу путь к принудительному исполнению.

В договоре должны быть прямо указаны ссылка на статью 1454 Гражданского кодекса и последствия для каждой стороны: покупатель теряет задаток, продавец возвращает вдвойне. Вторая типичная ошибка — длинный срок до нотариуса без оговорки о продлении: покупатель оказывается связан на месяцы, если возникнет проблема с финансированием.

Стандартный размер задатка — около 10% цены, срок до escritura — 30–60 дней.

Вопросы и ответы

Введён ли в Испании 100% налог на покупку жилья для нерезидентов не из ЕС?

Нет. На июль 2026 года это не действующий налог, а законопроект. Он был объявлен Педро Санчесом 13 января 2025 года и внесён в Парламент 22 мая 2025 года. С тех пор ни разу не выносился на обсуждение в Конгрессе, а из январского жилищного пакета правительства 2026 года был исключён. У правительства нет большинства для его принятия, юристы оспаривают совместимость с конституционным правом и правом ЕС. Закладывать эту ставку в бюджет покупки сегодня не нужно, следить за статусом — стоит.

Можно ли получить ВНЖ Испании за покупку недвижимости?

Нет. «Золотая виза» за инвестицию от 500 000 € отменена 3 апреля 2025 года с вступлением в силу Ley Orgánica 1/2025. Часть русскоязычных сайтов до сих пор её рекламирует — это устаревшая информация. Актуальные маршруты — виза цифрового кочевника, non-lucrativa, студенческая. Покупка жилья права на резиденцию не даёт.

Кто платит комиссию агентства в Испании?

Как правило, продавец: комиссия испанского агентства обычно составляет 3–5% плюс НДС и уже заложена в цену объявления. Именно поэтому покупателю почти никогда не удаётся «убрать комиссию» простым выходом на собственника напрямую — снизить цену на её величину продавец не обязан и обычно не соглашается. Реальный рычаг у покупателя другой: сравнение цены объекта с valor de referencia и со средней ценой за м² по району.

Нужен ли NIE, чтобы просто смотреть объекты?

Нет. NIE нужен для открытия счёта, подписания escritura и уплаты налогов. Смотреть объекты, вести переговоры и подписывать задаток можно без него.

Можно ли купить дистанционно, не приезжая в Испанию?

Да, через нотариальную доверенность (poder notarial), оформленную у испанского консула либо у местного нотариуса с апостилем и присяжным переводом. Просмотры заменяются видеообходом с обмерами. Ограничение — банк: при открытии счёта нерезиденту многие отделения требуют личного визита или видеоидентификации, а часть отказывает дистанционно принципиально.

Какие налоги платит владелец, если он не сдаёт жильё?

Два. Первый — IBI, ежегодный муниципальный налог, ставка зависит от муниципалитета и считается от кадастровой стоимости. Второй — IRNR, налог на доходы нерезидентов: даже при пустующем жилье налоговая начисляет вменённый доход в размере 1,1% или 2% кадастровой стоимости (в зависимости от того, когда она пересматривалась) и облагает его по ставке 19% для граждан ЕС и ЕЭЗ либо 24% для остальных. К этому добавляются взносы в комунидад и коммунальные платежи.

Как проверить объект на окупас до покупки?

Судебных актов по ним в выписке из Реестра не будет, поэтому проверка идёт в три шага: личный или видеопросмотр с доступом внутрь (отказ пустить внутрь — стоп-сигнал), разговор с администратором комунидада о том, кто фактически проживает в квартире, и запрос сведений о зарегистрированных по адресу лицах (padrón) через юриста. Наибольший риск — объекты банков, объекты из наследственных споров и жильё, которое продают «только по фотографиям».