Домом в Таиланде называют три разных объекта: таунхаус в ряду с общими стенами, отдельный дом на своём участке и виллу с бассейном и садом. Купить дом в Таиланде иностранец может по одной из двух схем — оформить строение в собственность, а землю под ним взять в зарегистрированную аренду на 30 лет, либо провести покупку через тайскую компанию. Основные рынки — Пхукет, Паттайя, Самуи, Хуа Хин, Чиангмай и пригороды Бангкока. Сделка проходит в пять шагов: депозит, проверка документов, договор, оплата и регистрация в Земельном департаменте. Ниже — цены по регионам, разбор схем и порядок сделки.
| Регион | Какие дома здесь есть | Вход от | Типичный бюджет | Кому подходит | Что даёт регион |
|---|---|---|---|---|---|
| Пхукет | Таунхаусы 90–150 м², дома 100–225 м², виллы с бассейном, брендированные резиденции | 49 700 €таунхаус, центр острова | Вилла с бассейном — от 11,7 млн ฿, резиденции под управлением бренда — 258–450 млн ฿ | Семьям с детьми и тем, кто живёт на два дома | Международные школы, Bangkok Hospital Phuket, прямые международные рейсы, самый широкий выбор вилл в стране |
| Паттайя и На Клуэа | Таунхаусы, отдельные дома 128–212 м², виллы в закрытых посёлках Хуай Яй и Джомтьен | 62 900 €дом 100 м² | Дом в пригороде — 3,15–5 млн ฿, вилла в посёлке — от 11,7 млн ฿ | Первой покупке и переезду с ограниченным бюджетом | Материк и полтора часа до Бангкока, русскоязычная среда, самый низкий порог входа среди курортов |
| Самуи | Виллы с бассейном на 2–3 спальни, гарден-виллы, дома на склонах Бопхут и Ламай | 5 млн ฿простая вилла вглубь острова | Три четверти предложений дороже 10 млн ฿, вилла на 3 спальни — около 15 млн ฿, первая линия — от 60 млн ฿ | Сезонному проживанию с долгосрочной сдачей в межсезонье | Рынок вилл, а не квартир: почти всё предложение — дома. Сделки закрываются на 7–12% ниже запрошенной цены, торг закладывают в бюджет |
| Хуа Хин | Виллы с бассейном у полей для гольфа, дома в посёлках на 3–4 спальни | 8 млн ฿вилла среднего сегмента | 8–12 млн ฿ за виллу, за 15 млн ฿ — дом на 3–4 спальни с бассейном | Постоянному проживанию без туристического потока | Больше всего метров за деньги: те же 15 млн ฿ в центре Бангкока дают лишь квартиру 80–90 м² |
| Чиангмай | Отдельные дома, дома в закрытых посёлках | ≈5 млн ฿стандартный дом | Около 25 000 ฿ за м² — самый низкий уровень среди крупных городов | Длительному проживанию и удалённой работе | Горный климат и прохладный сезон, город без моря: доход только от долгосрочной аренды |
| Бангкок | Дома и таунхаусы в пригородах Банг Каео, Бангна, Бангкапи; в центре — кондоминиумы | 45 млн ฿дом в проекте застройщика | 15 млн ฿ — квартира 80–90 м² в центре вместо дома в пригороде | Работе, бизнесу и учёбе детей | BTS и MRT, международные госпитали и школы. Дом здесь всегда означает пригород и дорогу в город |
Цены на июль 2026 года. Нижняя граница по Пхукету и Паттайе — из действующих объявлений агрегаторов, по остальным регионам — по сводным данным порталов и опубликованным стартовым ценам проектов. Курс и наличие уточняются на дату сделки.
Строение и земля в Таиланде оформляются раздельно, и это определяет всю сделку. Сам дом иностранец получает в собственность без ограничений. Землю под ним — нет: статья 86 Земельного кодекса закрывает иностранное владение землёй. Поэтому участок берут в аренду на 30 лет с обязательной регистрацией в Земельном департаменте. Такой договор вносится в документ Tor Dor 11 и отмечается на обороте титула, его видно любому будущему покупателю, и он защищает вас независимо от того, кому земля перейдёт дальше. Незарегистрированная аренда действует только три года, сколько бы лет ни стояло в тексте.
Вторая схема — тайская компания, где 51% акций у граждан Таиланда. Она даёт полное владение землёй, но с 2026 года стала заметно рискованнее: приказы DBD № 2/2568 от 1 января и № 1/2569 от 1 апреля требуют подтверждать происхождение средств и подписывать письма о подтверждении инвестиций, а Земельный департамент сверяет владельцев компаний с титулами. Компания оправданна, когда бизнес в Таиланде реально ведётся; как обёртка для одного дома она создаёт больше проблем, чем решает. Третий вариант для тех, кому важно бессрочное право, — кондоминиум: единственный тип жилья, доступный иностранцу в полную собственность, в пределах квоты 49% площади здания.
Порядок сделки одинаков для новостройки и вторичного рынка. Первый шаг — резервационный депозит от 50 000 до 200 000 бат: объект снимают с продажи. Второй — проверка документов: юрист смотрит титул на землю (полноценным считается только Chanote), разрешение на строительство, отсутствие обременений и долгов, а для кондоминиума запрашивает письменное подтверждение остатка иностранной квоты. Третий — договор: купли-продажи на строение и аренды на участок, с прописанным правом переуступки. Четвёртый — оплата: деньги переводят из-за рубежа в валюте на счёт в тайском банке и получают в банке справку FET, без неё регистрацию кондоминиума не проведут, а вывод денег после продажи усложнится. Пятый — регистрация в Земельном департаменте.
На регистрации возникают расходы сверх цены дома. Аренда участка обходится в 1,1% от суммы договора за весь срок: 1% пошлина и 0,1% гербовый сбор. Переход полной собственности на кондоминиум — около 6% от оценки Земельного департамента: 2% пошлина, 3,3% специального бизнес-налога, если продавец владел меньше пяти лет, либо 0,5% гербового сбора вместо него, плюс удерживаемый налог. Льготная ставка 0,01%, продлённая до 30 июня 2027 года, распространяется только на покупателей — граждан Таиланда, иностранцу считают полный тариф. На Пхукете расходы по обычаю делят пополам между сторонами — это предмет торга.
Владение тоже стоит денег. 2026 год — первый, когда земельно-имущественный налог собирают по полной ставке: ставка для жилья 0,02–0,1% от оценочной стоимости. Владельцу дома вместе с землёй освобождают первые 50 млн бат, владельцу только строения на арендованном участке — первые 10 млн, и лишь если его имя вписано в домовую книгу на 1 января.
Аренду продлевают новым соглашением, которое стороны заключают ближе к концу срока. Записанное в первоначальном договоре обещание продлить связывает лично того арендодателя, который его подписал, и не переходит к новому собственнику участка — 18 марта 2025 года Верховный суд решением 4655/2566 признал такие заранее подписанные продления ничтожными. Поэтому объявления с формулировкой «30+30+30» обещают больше, чем даёт закон: юридически гарантированы первые 30 лет. Переговоры о продлении принято начинать за 12–24 месяца до конца срока, пока остаётся время на альтернативу.
Долгосрочная аренда от 30 суток разрешена без дополнительных документов. Посуточная приравнена к гостиничной деятельности по Закону о гостиницах B.E. 2547: без лицензии или свидетельства об освобождении это 20 000 бат штрафа плюс 10 000 бат за каждый день продолжения. Свидетельство об освобождении доступно объектам до 8 комнат и до 30 гостей и действует пять лет. Это важно при оценке доходности: цифры в презентациях застройщиков обычно посчитаны по посуточному тарифу, то есть по режиму, который без такого документа нелегален. Реалистичный расчёт для дома без лицензии строят на долгосрочной аренде.
Нет. Право собственности и иммиграционный статус в Таиланде не связаны: сделка с недвижимостью не даёт ни вида на жительство, ни продлённой визы, ни оснований для их получения. Долгосрочное пребывание оформляется отдельно — через визовые программы для пенсионеров, состоятельных резидентов или трудоустройство. Планировать переезд, опираясь только на покупку дома, нельзя.
Да, новому покупателю передаётся остаток срока, и 1,1% регистрационных расходов платятся заново — уже от стоимости оставшихся лет. Из-за этого дом на арендованной земле дешевеет по календарю: на десятом году вы продаёте не 30 лет, а 20. Право переуступки должно быть прямо прописано в договоре — без этого пункта арендодатель вправе не согласовать сделку. Проверяйте этот пункт до внесения депозита, а не после.
Вилла даёт участок, свой въезд, бассейн и сад — то, чего в кондоминиуме нет ни за какие деньги. Кондоминиум даёт бессрочное право собственности, наследование и цену, которая не уменьшается с каждым годом аренды. Если приоритет — пространство и приватность для жизни, берут дом. Если приоритет — сохранность вложенного и понятная перепродажа, берут кондоминиум в пределах иностранной квоты. Практическое правило: чем больше горизонт владения, тем сильнее аргументы в пользу квартиры.
В материале — что иностранец вправе купить и на каких условиях, три схемы владения и их цена, пошаговая процедура сделки со сроками и документами, полная смета расходов и налогов, а также визовы...
