11,6 миллиона туристов в 2025 году. Почему Северное побережье Доминиканы всё чаще выбирают вместо Пунта-Каны — и что это означает для инвестора.

Доминиканская Республика завершила 2025 год с рекордным показателем: 11,6 миллиона международных туристов по данным Министерства туризма страны MITUR. Это выводит страну на первое место по посещаемости в Карибском регионе и подтверждает инвестиционную логику, на которой последнее десятилетие строился рынок прибрежной недвижимости. Прогноз на 2026 год — 12,5 миллиона. Даже если реальная цифра окажется на 5% ниже из-за погодных факторов или колебаний транспортной доступности, спрос на краткосрочную аренду в туристических локациях останется структурно высоким.

Интереснее, однако, не общие цифры туристического потока, а то, как они перераспределяются между регионами — и что это говорит о долгосрочной ценности разных локаций.

Пунта-Кана по-прежнему остаётся самым объёмным рынком страны. Кап-Кана, лучший адрес в районе, предлагает виллы и апартаменты по $3 100–$7 000 за квадратный метр в зависимости от объекта — это уровень, сопоставимый с некоторыми европейскими курортными рынками. Большинство объектов здесь работает через управляющие компании с гарантированными программами аренды: покупатель получает ежеквартальный отчёт о доходах, но имеет ограниченный контроль над операционными расходами и стратегией продвижения. Это модель, понятная институциональному инвестору.

Аналитики TheLatinvestor, которые ведут один из немногих регулярно обновляемых трекеров рынка Доминиканы, фиксируют в первом полугодии 2026 года иную картину на Северном побережье. Кабарете и Сосуа формируют аудиторию, которую Пунта-Кана не привлекает: серфингисты, дайверы, семьи с детьми, которым важны международные школы и реальная инфраструктура круглогодичной жизни. Среднегодовая заполняемость в правильно расположенных объектах Северного побережья — от 55% до 70%, в пиковый сезон с декабря по апрель — до 85–90%. Это сопоставимо с показателями Пунта-Каны, но достигается без платы за бренд курортной зоны и без обязательной передачи объекта в управляющую компанию.

Цены здесь ниже Cap Cana в два-три раза. Медианная стоимость квадратного метра в жилых объектах в стране в целом — около $1 030, в Кабарете и Лас-Терренасе — ближе к $1 500–$2 000 для новых объектов с видом на океан. Для покупателя, который планирует использовать объект часть года самостоятельно, а оставшееся время сдавать через собственный канал, это математика принципиально иного характера.

Ключевой риск, о котором стоит говорить прямо: Доминиканская Республика не имеет централизованной системы регистрации сделок с недвижимостью, сопоставимой с европейскими земельными регистрами или DLD в Дубае. Проверка правового статуса объекта требует отдельного запроса в Registro Inmobiliario, анализа deslinde (геодезического плана) и истории правообладания. Объекты, которые продаются как «Пунта-Кана», но находятся в 40 минутах езды от пляжа, и проекты от застройщиков без подтверждённой истории сдачи объектов — наиболее частые источники претензий на рынке. Корректная юридическая проверка занимает от двух до четырёх недель и стоит несопоставимо меньше, чем разрешение споров после покупки.

Недвижимость в Доминиканской Республике — Кабарете, Сосуа, Пунта-Кана: discount-house.com/dominican-republic