Що таке іспанські портали нерухомості

Idealista, Fotocasa та Milanuncios — не агенції нерухомості й не учасники угод. Це класифайди: вітрини оголошень, які заробляють на підписці агенцій, а не на комісії з продажу. Платформа зводить попит і пропозицію та не втручається ні в переговори, ні в саму угоду — жоден портал не перевіряє право власності, борги та юридичну чистоту об'єкта.

Одна особливість відрізняє іспанський ринок від, наприклад, британського: тут портали допускають оголошення від приватних осіб без агенції. Прямі пропозиції власників на цих платформах реально існують, і це змінює стратегію пошуку.

Окремо про «цифри продажів». Портали не продають нерухомість і не публікують обсягів угод — вимірюються вони оголошеннями, аудиторією та виручкою. Угоди рахують Реєстр власності (Registradores) та Нотаріат. Це два різних набори цифр: сукупна річна виручка Fotocasa та Habitaclia — близько 60 млн €, тоді як ринок під ними обчислюється сотнями тисяч угод на рік (розбір — у другій частині).

Паспорт трьох платформ

Idealista — єдина з трьох, хто працює за межами Іспанії. Португальська та італійська версії порталу виросли після приєднання італійського Casa.it.

Що сталося з власниками платформ у 2025–2026 роках

Іспанський ринок класифайдів за півтора року змінив власників двічі:

1. Червень 2024. Фонд Cinven купує 70% Idealista при оцінці компанії в 2,9 млрд €. EQT, який володів портфелем з 2020 року, залишає за собою 18%.
2. Липень 2025. Adevinta під контролем Permira та Blackstone продає весь іспанський бізнес — Fotocasa, Habitaclia, Milanuncios, InfoJobs, coches.net, motos.net — фонду EQT приблизно за 2 млрд €. Закриття угоди призначено на перший квартал 2026 року.
3. Вересень 2025. EQT майже одразу перепродає Fotocasa та Habitaclia німецькій Scout24, власнику ImmoScout24, приблизно за 153 млн €. Причина прозора: EQT залишається акціонером Idealista, і тримати одночасно перший та другий портали країни — прямий конфлікт інтересів і ризик претензій регулятора.

Що це означає для покупця. Fotocasa вперше опинилася у профільного європейського оператора, а не у фінансового фонду, і Scout24 публічно назвала Іспанію одним із головних фокусів міжнародного попиту. Бренди та керівні команди при цьому зберігаються. У 2026–2027 роках на Fotocasa варто очікувати оновлення інтерфейсу та боротьби за ексклюзивні оголошення. Milanuncios залишається у фінансового інвестора без профільної експертизи в нерухомості — на модерації оголошень це позначається напряму.

Скільки пропозиції закриває кожна платформа

Йдеться про частку пропозиції, а не про частку угод — угоди розбираємо в другій частині. За оцінками сервісів моніторингу оголошень:

Моніторити потрібно дві платформи, а не вісім. Habitaclia після Fotocasa дає одиниці відсотків — це не четверте джерело, а вітрина того ж складу. Виняток — Каталонія та Балеарські острови, де Habitaclia історично сильна.

Чотири ознаки, що об'єкта вже немає

Портали не знімають оголошення автоматично при продажу: оголошення живе, поки агенція платить за розміщення. Що перевіряти до першого повідомлення агенту:

1. Мітка «reservado» або «vendido» в тексті опису, а не в статусі картки. Агенції дописують її в кінець тексту, картка при цьому залишається активною.
2. Дата публікації старша за 6–9 місяців при ринковій ціні. Ліквідний об'єкт за ринковою ціною стільки не висить: або ціна неринкова, або об'єкт заброньований, або проблема в документах.
3. Один об'єкт у трьох–п'яти агенцій з розкидом ціни 5–15%. В Іспанії поширені неексклюзивні договори, і кожна агенція закладає свою націнку. Це не п'ять варіантів, а одна квартира. Орієнтир для торгу — мінімальна з опублікованих цін, тому об'єкт варто шукати за адресою та фото одразу на обох великих платформах.
4. Фотографії без вікон, виду та плану. Зазвичай означає, що знімали під оренду, а оголошення перевикладено.

Milanuncios: де саме зростає ризик

Ризик тут не абстрактний «там шахраї», а три конкретні механіки:

• Передоплата до підписання документа. На дошці без обов'язкової верифікації продавця це трапляється незрівнянно частіше. Легального сценарію, де гроші йдуть до документа з ідентифікацією сторін, в Іспанії не існує.
• Продавець відмовляється показати об'єкт особисто і пропонує «дистанційне бронювання».
• Ціна нижча за кадастровий орієнтир на 30% і більше. Майже завжди це помилка, приманка або юридичний дефект: окупас, спірна спадщина, незаконна реформа.

При цьому моніторити Milanuncios має сенс: пропозиції власників без агенційної націнки там з'являються. Правило одне — виписка з Реєстру замовляється до будь-якої розмови про гроші.

Три технічні бар'єри самостійного пошуку

• Затримка пуш-повідомлень. І Idealista, і Fotocasa надсилають сповіщення про нове оголошення не миттєво. Для ліквідних об'єктів це означає, що на момент вашого повідомлення перша черга звернень уже розібрана.
• Мовний фільтр. Регіональні агенції в Торрев'єсі, Гуардамарі, Оріуела-Кості відповідають іспанською, на англійську — не завжди, на російську — практично ніколи.
• Відсутність NIE в першому контакті. Агент, який чує «NIE в мене поки немає», ставить запит у кінець черги: він знає, що до нотаріуса мінімум місяць.

Кому самостійний пошук підходить: тим, хто говорить іспанською, вже має NIE та має три–чотири тижні в Іспанії.
Кому не підходить: тим, хто купує дистанційно або за одну коротку поїздку — тут три бар'єри вище складаються і з'їдають весь виграш від відмови від посередника.

Що відбувалося з іспанським ринком у 2025 році

За даними Колегії реєстраторів власності (Registradores):

Абсолютне число покупок іноземцями зросло, а частка знизилася: ринок зростав швидше, ніж іноземний попит. Усередині самого іноземного сегмента в другій половині 2025 року стався розворот — покупки іноземців-резидентів Іспанії зросли на 3,3%, а покупки нерезидентів впали на 15,1%. Житло в Іспанії все частіше купують ті, хто вже там живе.

Де іноземці купують: частка від усіх угод провінції, 2025

За автономними спільнотами лідирують Балеари (29,86%), Валенсійська спільнота (27,65%), Канари (25,65%), Мурсія (21,42%), Каталонія (15,57%) та Андалусія (13,34%).

Як цим користуватися. Чим вища частка іноземців у провінції, тим вищий шанс знайти агенцію та нотаріуса з англомовним персоналом і налагодженою процедурою для нерезидента — і тим вища премія до ціни за «міжнародну» вітрину. Аліканте та Малага дають зручність, Мурсія та Альмерія — ціну.

Хто саме купує: національності, 2025

Британці утримують перше місце, але відрив скорочується: розрив із марокканськими покупцями за рік стиснувся до трохи більше двох процентних пунктів. Більше половини всіх покупок іноземцями припадає на громадян ЄС, понад 60% — якщо рахувати всіх європейців, включаючи британців. Жодна національність не перевищує 8%: іспанський іноземний попит сильно фрагментований, монопольного покупця на ньому немає — конкурувати ви будете не з одним потоком, а з десятком різних.

Податок рахують не з тієї цифри, про яку ви домовилися

Найдорожчий сюрприз для покупця, який сам знайшов об'єкт на порталі та сам сторгував ціну.

З 1 січня 2022 року (Ley 11/2021) базою для розрахунку ITP, AJD та податку на спадщину є valor de referencia — довідкова вартість, яку Кадастр присвоює кожному об'єкту щорічно.

База податку = найбільше з двох: ціна в escritura АБО valor de referencia.

Приклад. Квартира на Idealista за 200 000 €, сторгували до 180 000 €. Якщо valor de referencia об'єкта — 195 000 €, ITP нарахують із 195 000 €. Знижку на ціну ви отримали, знижку на податок — ні. Задекларувавши 180 000 €, ви отримаєте додаткове нарахування від Hacienda, як правило, протягом 6–12 місяців після угоди, уже з відсотками.

Оскаржити довідкову вартість можна, але тягар доказування лежить на платникові податку, а не на податковій. У лютому 2026 року Конституційний суд Іспанії (STC 13/2026 від 12.02.2026) відхилив питання про неконституційність механізму та підтвердив його законність — розраховувати на скасування правила більше не доводиться.

Valor de referencia публічний і безкоштовний: перевіряється на Sede Electrónica del Catastro за кадастровим номером. Дивитися його потрібно до торгу. Якщо в об'єкта довідкову вартість не присвоєно, в escritura включається сертифікат про її відсутність.

ITP у Валенсійській спільноті знижено до 9% з 1 червня 2026 року

Ставка податку на перехід власності — регіональна. У Валенсійській спільноті (Аліканте, Торрев'єха, Валенсія, Бенідорм, Гуардамар, Денія) вона трималася на 10% більше десяти років.

З 1 червня 2026 року за Ley 5/2025 загальну ставку знижено з 10% до 9% — уперше за більш ніж десятиліття. Умови:

• ставка застосовується до угод, оформлених нотаріальним актом починаючи з 1 червня 2026 року; підписані раніше оподатковуються за 10%;
• для об'єктів дорожчих за 1 000 000 € зберігається 11%, і вона застосовується до всієї вартості, а не до перевищення;
• знижені ставки до 6% та 3% діють для окремих категорій — покупців до 35 років, багатодітних сімей, покупців з інвалідністю; нерезиденту-інвестору вони, як правило, недоступні;
• поширюється на гаражі, комори та комерційні приміщення вторинного ринку.

На об'єкті за 200 000 € різниця між 10% та 9% — 2 000 €, на об'єкті за 300 000 € — 3 000 €. Для угоди, що перебуває на стадії завдатку в травні, це прямий аргумент за перенесення дати підписання в нотаріуса.

Новобудов зниження не стосується: первинна передача оподатковується не ITP, а IVA (10%) плюс AJD (1,5% у Валенсійській спільноті).

Повний кошторис: скільки понад ціну об'єкта

Ставка ITP в інших автономіях відрізняється — діапазон по Іспанії приблизно 6–11% залежно від регіону та вартості. На Канарах загальна ставка 6,5%, що на об'єкті за 250 000 € дає різницю з Валенсійською спільнотою понад 6 000 €. Перевіряйте ставку конкретної автономії до бюджетування.

Іпотека для нерезидента: реальний поріг входу

Іспанські банки кредитують іноземців давно й охоче — у 2025 році іноземці оформили рекордні 39 485 іпотек. Але умови відрізняються від резидентських:

LTV рахується від меншої з двох величин: ціна покупки або банківська оцінка (tasación). При об'єкті за 200 000 € та LTV 60% власних коштів потрібно 80 000 € на перший внесок плюс ще 20 000–24 000 € на податки та витрати — разом близько 100 000 €. Строк кредиту для нерезидентів зазвичай коротший за резидентський, а розгляд заявки при перекладі документів розтягується до двох–трьох місяців.

Терміни: від першого контакту до ключів

Разом 2,5–4 місяці, якщо NIE оформлюється паралельно з пошуком. Основний резерв часу — NIE та банківський рахунок, а не пошук об'єкта.

Що показує виписка з Реєстру — і чого в ній немає

Nota Simple — виписка з Registro de la Propiedad, електронна версія коштує близько 11 € з ПДВ. Це перший документ за будь-яким об'єктом з порталу, і запитувати його потрібно до перегляду.

Показує: власника та його частку, опис і площу за Реєстром, іпотеку та її залишок, арешти та судові обтяження (embargos), сервітути, право переважної покупки орендаря.

Не показує:

• борги перед комунідадом — вони ніде не реєструються;
• заборгованість з IBI, муніципального податку на нерухомість;
• розходження фактичного планування із зареєстрованим — прибудова, засклена тераса, розділена квартира можуть не значитися в Реєстрі;
• наявність ліцензії на туристичну оренду — критично при покупці під короткострокову здачу;
• осіб, які проживають в об'єкті (окупас), якщо по них немає судового акта.

Кожен пункт запитується окремо: у адміністратора комунідада, в Ayuntamiento, у Кадастрі.

Борги, які переходять на об'єкт, а не залишаються на продавцеві

Відповідно до статті 9.1.e Закону про горизонтальну власність (LPH), придбане житло відповідає самим об'єктом за заборгованістю попереднього власника перед комунідадом — у межах минулої частини поточного року та трьох попередніх календарних років. Борги старші за це вікно на покупця не переходять: їх комунідад може стягувати тільки з колишнього власника.

Практично: якщо за об'єктом накопичений борг за чотири роки, покупець отримує рахунок за три роки плюс поточний — незалежно від того, що написано в оголошенні та що обіцяв продавець.

Обов'язковий документ — certificado de estar al corriente de pago, довідка адміністратора комунідада про відсутність заборгованості. Згідно із законом, вона пред'являється при підписанні escritura, але вимагати її потрібно на стадії завдатку: у нотаріуса важеля вже немає. Аналогічний механізм діє по IBI — несплачений муніципальний податок також забезпечений самим об'єктом.

Завдаток: три типи договору, з яких підходить один

Покупцеві-нерезиденту потрібен penitenciales: він обмежує ризик сумою завдатку. Ключова деталь — іспанські суди за замовчуванням кваліфікують завдаток як confirmatorias. Формулювання «передається 10 000 € як arras» недостатньо: суд прочитає це як підтверджуючий завдаток і відкриє продавцеві шлях до примусового виконання.

У договорі мають бути прямо зазначені посилання на статтю 1454 Цивільного кодексу та наслідки для кожної сторони: покупець втрачає завдаток, продавець повертає вдвічі. Друга типова помилка — довгий строк до нотаріуса без застереження про продовження: покупець виявляється пов'язаним на місяці, якщо виникне проблема з фінансуванням.

Стандартний розмір завдатку — близько 10% ціни, строк до escritura — 30–60 днів.

Запитання та відповіді

Чи запроваджено в Іспанії 100% податок на купівлю житла для нерезидентів не з ЄС?

Ні. На липень 2026 року це не чинний податок, а законопроєкт. Він був оголошений Педро Санчесом 13 січня 2025 року і внесений до Парламенту 22 травня 2025 року. Відтоді жодного разу не виносився на обговорення в Конгресі, а з січневого житлового пакета уряду 2026 року був виключений. Уряд не має більшості для його ухвалення, юристи оскаржують сумісність з конституційним правом і правом ЄС. Закладати цю ставку в бюджет покупки сьогодні не потрібно, стежити за статусом — варто.

Чи можна отримати ВНЖ Іспанії за купівлю нерухомості?

Ні. «Золота віза» за інвестицію від 500 000 € скасована 3 квітня 2025 року з набранням чинності Ley Orgánica 1/2025. Частина російськомовних сайтів досі її рекламує — це застаріла інформація. Актуальні маршрути — віза цифрового кочівника, non-lucrativa, студентська. Купівля житла права на резиденцію не дає.

Хто платить комісію агенції в Іспанії?

Як правило, продавець: комісія іспанської агенції зазвичай становить 3–5% плюс ПДВ і вже закладена в ціну оголошення. Саме тому покупцеві майже ніколи не вдається «прибрати комісію» простим виходом на власника напряму — знизити ціну на її величину продавець не зобов'язаний і зазвичай не погоджується. Реальний важіль у покупця інший: порівняння ціни об'єкта з valor de referencia та із середньою ціною за м² по району.

Чи потрібен NIE, щоб просто дивитися об'єкти?

Ні. NIE потрібен для відкриття рахунку, підписання escritura та сплати податків. Дивитися об'єкти, вести переговори та підписувати завдаток можна без нього.

Чи можна купити дистанційно, не приїжджаючи до Іспанії?

Так, через нотаріальну довіреність (poder notarial), оформлену в іспанського консула або в місцевого нотаріуса з апостилем і присяжним перекладом. Перегляди замінюються відеооглядом з обмірами. Обмеження — банк: при відкритті рахунку нерезиденту багато відділень вимагають особистого візиту або відеоідентифікації, а частина відмовляє дистанційно принципово.

Які податки сплачує власник, якщо він не здає житло в оренду?

Два. Перший — IBI, щорічний муніципальний податок, ставка залежить від муніципалітету і розраховується від кадастрової вартості. Другий — IRNR, податок на доходи нерезидентів: навіть при порожньому житлі податкова нараховує поставлений дохід у розмірі 1,1% або 2% кадастрової вартості (залежно від того, коли вона переглядалася) і оподатковує його за ставкою 19% для громадян ЄС та ЄЕЗ або 24% для інших. До цього додаються внески в комунідад і комунальні платежі.

Як перевірити об'єкт на окупас до покупки?

Судових актів щодо них у виписці з Реєстру не буде, тому перевірка йде в три кроки: особистий або відеоперегляд з доступом усередину (відмова пустити всередину — стоп-сигнал), розмова з адміністратором комунідада про те, хто фактично проживає в квартирі, та запит відомостей про зареєстрованих за адресою осіб (padrón) через юриста. Найбільший ризик — об'єкти банків, об'єкти зі спадкових спорів і житло, яке продають «тільки за фотографіями».