Günstige Immobilien in Montenegro

Wo findet man günstigen Wohnraum in Montenegro

Günstige Gegenden in Montenegro sind nicht ohne Grund günstig, und auch dort sind die Preise im letzten Jahr gestiegen. Sutomore ist der erschwinglichste Badeort an der montenegrinischen Küste: kleine Studios von 20-25 m2 werden ab 45.000 Euro verkauft, nicht mehr ab 25.000 wie noch vor ein paar Jahren. Dabei handelt es sich meist um ältere Gebäude ohne Aufzug mit gemeinsamen Wänden zwischen den Nachbarn. Bar und seine Vororte Šušanj und Uteha sind teurer. Dafür sind sie näher an der städtischen Infrastruktur und dem Hafen gelegen — ab 65.000 Euro für eine renovierte Wohnung. Igalo und Herceg Novi im Norden der Bucht bieten Bestandsimmobilien ab 70.000 Euro: in der Nähe befindet sich ein Sanatorium mit heilender Luft, aber die Küste selbst ist felsig. Podgorica ist eine Option für diejenigen, die zum Arbeiten nach Montenegro ziehen und nicht für den Urlaub: Der Quadratmeterpreis in der Hauptstadt ist niedriger als an der Küste. Zum Strand sind es etwa eine Autostunde. Budva, Kotor und Tivat sind in diesem Budget nicht mehr enthalten — dort beginnen die Preise bei 150.000 Euro und mehr.

Wenn das Ziel die Vermietung an Touristen im Sommer ist, amortisiert sich der Unterschied zwischen Sutomore und Bar in 2-3 Saisons: An der Küste sind die Auslastungsraten höher. Wenn das Ziel ganzjähriges Wohnen und Sparen ist, sind Bestandsimmobilien in Igalo oder Podgorica auf lange Sicht rentabler als beim Einstieg.

Kurz gesagt: Im Jahr 2025 sind die Immobilienpreise an der Küste um 29 % gestiegen — eine Budgetplanung auf der Grundlage von Preisen von vor drei Jahren ist nicht mehr möglich.

Ratenzahlung statt Hypothek

Ratenzahlungen vom Bauträger ersetzen für die meisten Immobilienkäufer in Montenegro die Hypothek. Die Banken des Landes vergeben nur zögerlich Kredite an Ausländer ohne Aufenthaltstitel. Das übliche Modell ist 30-50 % Anzahlung und der Restbetrag über 12-24 Monate ohne Bank und ohne Zinsen. Eine Rate in Montenegro verpasst? In den meisten Verträgen hat der Bauträger das Recht, die Ratenzahlung zu kündigen und einen Teil des bereits gezahlten Geldes als Strafe einzubehalten — diese Bedingung wird in der Anzeige selbst fast nie fett hervorgehoben.

Was zu prüfen ist: die Klausel über die Folgen von Zahlungsverzug im Ratenvertrag, nicht nur der Prozentsatz der Anzahlung selbst.

Aufenthaltstitel durch Immobilienkauf: Schwelle auf 150.000 Euro angehoben

Bis zum 17. Januar 2026 berechtigte der Kauf jeder Immobilie in Montenegro den Käufer zu einem Aufenthaltstitel ohne Preisgrenze. Das hat sich geändert. Die neue Fassung des Ausländergesetzes hat die Schwelle auf 150.000 Euro angehoben. Der Antragsteller muss mindestens 50 % der Immobilie besitzen — der Kauf eines Studios gemeinsam mit einem Partner für einen geringeren Anteil qualifiziert nicht für einen Aufenthaltstitel. Die Regelung gilt nicht für Bürger der EU, Norwegens, der Schweiz, Islands und Liechtensteins — für sie gibt es keine Preisgrenze.

Wichtig: Wenn Sie einen Aufenthaltstitel durch Immobilien vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erhalten haben, gelten bei der Verlängerung Ihres Status weiterhin die alten Regeln. Sie dürfen die Immobilie jedoch nicht verkaufen — das Eigentum ist für die gesamte Dauer Ihres Status erforderlich. Der Aufenthaltstitel durch Immobilien in Montenegro ist nicht dasselbe wie die Staatsbürgerschaft durch Investition: Das Land hat dieses separate Programm bereits am 31. Dezember 2022 geschlossen, und es hat keinen Bezug zu den heutigen Regeln für den Immobilienkauf. Die Bearbeitung eines Aufenthaltstitels dauert etwa 40 Tage nach Einreichung der Unterlagen beim Innenministerium.

Was sich hinter dem Mindestpreis verbirgt

Ein 30 m2 Dachgeschossstudio oder eine Bestandsimmobilie von Vorbesitzern — das verbirgt sich meist hinter einem Preis von 45-55 Tausend Euro in Montenegro. Für das Mindestbudget wird in der Regel entweder eine sehr kleine Fläche oder eine Wohnung auf dem Sekundärmarkt angeboten, die renoviert werden muss: alte Sanitäranlagen, zu erneuernde Elektrik, keine Zentralheizung. Es lohnt sich auch, die Legalisierungsdokumente separat zu prüfen. Im August 2025 trat in Montenegro ein Gesetz zur Legalisierung von Gebäuden ohne vollständiges Genehmigungspaket in Kraft, das für den Immobilienmarkt dort aufgrund des hohen Anteils älterer Bauten besonders relevant ist. Ein Objekt mit dem Vermerk nema dozvolu (ohne Genehmigung) sollte man besser nicht ohne Anwalt kaufen — die Legalisierung kann Monate dauern und zusätzliche Kosten über den Angebotspreis hinaus verursachen.

Wie Transaktionen abgewickelt werden und Mietrenditen

Seit dem 8. Mai 2026 müssen alle Immobilientransaktionen in Montenegro im Wert von 10.000 Euro oder mehr über Verrechnungskonten bei lokalen Banken abgewickelt werden. Bargeld und Überweisungen von Konten in anderen Ländern sind für solche Beträge nicht mehr zulässig. Aufgrund dieser Regel sollten Käufer rechtzeitig ein Konto bei einer lokalen Bank eröffnen, anstatt damit zu rechnen, alles bei einem einzigen Besuch vor der Transaktion zu erledigen. Die Vermietung einer preisgünstigen Wohnung bringt 3,5-6,5 % pro Jahr bei langfristiger Vermietung an Einheimische. In der touristischen Saison in größeren Küstenstädten — bis zu 10 % pro Jahr bei kurzfristigen Vermietungen über Airbnb.

Fazit: Für Mieteinnahmen ist die Größe der Wohnung weniger wichtig als die Entfernung zur Touristenpromenade.

Steuern beim Kauf und danach

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf von Bestandsimmobilien in Montenegro beträgt 3 % des Transaktionsbetrags. Der Käufer zahlt sie. Wenn Sie einen Neubau direkt vom Bauträger mit Mehrwertsteuer im Preis kaufen, müssen Sie diese Steuer nicht separat zahlen — sie wird durch die bereits im Preis enthaltene 21%ige Mehrwertsteuer ersetzt. Die Einkommensteuer in Montenegro ist eine der niedrigsten in Europa: eine progressive Skala von 9-15 %, wobei Einkommen bis zu 700 Euro pro Monat völlig steuerfrei sind. Wenn sich ein Ausländer mehr als 183 Tage im Jahr im Land aufhält, wird er zum Steuerinländer Montenegros. Dies beeinflusst, wo genau er Steuern auf Mieteinkünfte zahlen muss. Haben Sie Ihre Mieteinkommensteuer nicht rechtzeitig gezahlt? Die Steuerbehörde treibt die Schulden gerichtlich ein, anstatt nur eine Erinnerung zu schicken — das Verfahren bleibt auf den Schultern des Eigentümers, unabhängig davon, ob er in Montenegro lebt oder bereits abgereist ist.