Preiswerte Immobilien zum Verkauf in Spanien

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Region um das Siebenfache

Die Grunderwerbsteuer (ITP) beim Kauf von Bestandsimmobilien in Spanien ist kein einheitlicher Satz, sondern liegt je nach Region zwischen 4 % und 13 %. In Madrid beträgt sie 6 % — einer der niedrigsten Sätze des Landes. In Katalonien gilt eine progressive Staffelung: 10 % für Transaktionen bis 600.000 Euro, 11 % bis 900.000 Euro und darüber hinaus höhere Sätze. In der Valencianischen Gemeinschaft, in der Torrevieja liegt, beträgt der Satz 9 % für Objekte unter 1 Million Euro und 11 % oberhalb dieser Grenze. In Andalusien sind es pauschal 7 % unabhängig von der Summe.

Was zu prüfen ist: der ITP-Satz speziell in der spanischen Region, in der sich das Objekt befindet, nicht der landesweite Durchschnitt — der Unterschied zwischen Madrid und Katalonien erreicht bei gleicher Transaktionssumme 7 Prozentpunkte.

Zu jedem Satz in Spanien kommen noch Notargebühren, Eintragung im Grundbuch und Anwaltskosten hinzu. Zusammen mit der Steuer sind das 10-13 % über dem Angebotspreis. Genau diesen Betrag vergessen Käufer, die sich nur am Inseratspreis orientieren, am häufigsten in ihr Budget einzuplanen.

Golden Visa ist geschlossen: Was für günstige Immobilien wirklich funktioniert

Viele Artikel über günstige Immobilien in Spanien schreiben immer noch, dass die Golden Visa für Investitionen ab 500.000 Euro verfügbar sei. Dies sind veraltete Informationen. Das Programm für Immobilienkäufer in Spanien wurde am 3. April 2025 geschlossen: Neue Anträge aus diesem Grund werden in keiner Region des Landes mehr angenommen. Die tatsächlich funktionierende Option für den Besitzer einer preiswerten Wohnung oder eines Hauses ist das Nicht-Erwerbstätigen-Visum (No Lucrativa): Der Immobilienbesitz gewährt nicht automatisch einen Aufenthaltstitel, wird aber bei der Antragstellung zu einem erheblichen Pluspunkt, sofern der Antragsteller Einkünfte aus anderen Quellen nachweist. Ein reiner Immobilienkauf reicht zu keinem Preis aus, um den Status zu erhalten.

Kurz gesagt: Ein Studio für 60.000 Euro in Spanien ersetzt kein Visum — es ist lediglich ein Teil des Dokumentenpakets für das No-Lucrativa-Visum.

Grundstücke in Spanien — eine seltene Ausnahme unter den südeuropäischen Ländern

In Bulgarien und Montenegro kann ein Ausländer Grundstücke nicht direkt auf seinen Namen eintragen lassen — eine lokale Gesellschaft ist erforderlich. In Spanien gibt es diese Einschränkung nicht. Ein Käufer aus jedem Land registriert Grundstück, Haus oder Wohnung auf seinen Namen ohne Zwischenhändler. Ausnahmen sind geschützte Naturgebiete und militärische Grenzzonen in Spanien, aber solche Grundstücke kommen auf dem preisgünstigen Markt so gut wie nie vor.

Was sich hinter einem Preis unter 70.000 Euro verbirgt

Eine Wohnung am Meer unter 70.000 Euro in Spanien im Jahr 2026 erfordert fast immer Investitionen über den Inseratspreis hinaus: alte Elektrik, Sanitäranlagen im Stil der 1970er und 1980er Jahre, keine Klimaanlage und häufig erneuerungsbedürftige Fenster. Die Renovierung eines 40-50 m² großen Studios kostet je nach Umfang 8.000 bis 15.000 Euro. Diesen Betrag sollte man von vornherein zusätzlich zum ausgeschriebenen Preis einkalkulieren und nicht als Überraschung nach der Besichtigung entdecken. Der Hinweis im Exposé 'renovierungsbedürftig' oder 'authentisches Interieur' bedeutet in der Praxis meist eine Generalrenovierung und keine kosmetische Auffrischung.

Wichtig: das Jahr der letzten Renovierung des gesamten Gebäudes, nicht nur der Wohnung — denn davon hängen die künftigen Hausgeldzahlungen ab.

Wohnungen, Reihenhäuser, Bungalows: Der Unterschied auf dem preisgünstigen Markt

Wohnungen, Reihenhäuser und Bungalows auf dem spanischen preisgünstigen Markt sind keine austauschbaren Begriffe — sie stehen für unterschiedliche Privatsphäre und unterschiedliche Kosten. Wohnungen in einer Wohnanlage teilen sich Eingang, Aufzug und oft den Pool mit den Nachbarn. Dazu kommt ein jährlicher Beitrag für die Instandhaltung dieser Bereiche. Ein Reihenhaus hat einen eigenen Eingang und meist einen kleinen privaten Innenhof, teilt sich aber einseitig oder beidseitig eine Wand mit dem Nachbarhaus. Ein Bungalow ist ein eingeschossiges freistehendes Haus, meist in erster Linie in spanischen Anlagen für den dauerhaften Wohngebrauch, ohne Nachbarn oben oder unten. Für die Vermietung an Touristen sind Wohnungen in einer Anlage mit Pool liquider — denn der Pool und nicht die Größe der Wohnung entscheidet oft bei der Wahl zwischen ähnlichen Inseraten.

Günstig im Landesinneren — aber weit von der Infrastruktur entfernt

Ein Haus für 35.000 Euro im Landesinneren von Kastilien-La Mancha oder Extremadura spart am Preis, aber nicht an Entfernungen. In kleinen spanischen Dörfern kann die nächste Schule, Apotheke oder Bushaltestelle mit regelmäßigem Fahrplan im Nachbarort 10-15 Autominuten entfernt sein und nicht wie am Meer zu Fuß erreichbar. Ein Krankenhaus mit vollständigem Fächerspektrum gibt es meist nur im regionalen Zentrum — Cáceres, Mérida, Cuenca oder Toledo. Nicht im Dorf selbst. Für den saisonalen Urlaub ist das nicht entscheidend, aber für einen ganzjährigen Umzug ohne Auto ist ein solches Haus nicht praktikabel.

Fazit: Die Ersparnis beim Quadratmeterpreis schlägt sich in Treibstoffkosten und Fahrzeiten nieder — beide Parameter müssen gleichzeitig betrachtet werden.