Welche Immobilie in Montenegro am häufigsten gekauft wird
Die Nachfrage teilt sich in drei Budgetstufen auf. Studios und Einzimmerwohnungen für 100.000–140.000 € werden für die Tourismusvermietung gekauft — die gesamte Rentabilitätsrechnung basiert auf drei Sommermonaten. Familienwohnungen für 160.000–250.000 € sind das meistgefragte Segment, weil sie genau die Schwelle für die Aufenthaltserlaubnis erreichen und für einen Umzug geeignet sind. Villen mit Meerblick beginnen bei 350.000 € und erreichen in geschlossenen Anlagen wie Luštica Bay mehrere Millionen. Als Richtwerte für das ganze Land: der Medianpreis für eine Wohnung liegt bei 148.000 €, für ein Haus bei 220.000 €, für ein Grundstück bei 127.000 € und für eine Gewerbeimmobilie bei 540.000 €.
Wichtige Besonderheiten beim Immobilienkauf 2026
Transaktionen über 10.000 € müssen über lizenzierte montenegrinische Banken abgewickelt werden — Barzahlung ist in dieser Höhe nicht möglich. Der Eigentumstitel (list nepokretnosti) wurde digitalisiert, sodass die rechtliche Prüfung der Immobilie Tage statt Wochen dauert.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird vom Käufer gezahlt und ist progressiv: bis 150.000 € — 3 %, von 150.000 bis 500.000 € — ein fester Betrag von 4.500 € zuzüglich 5 % auf den übersteigenden Betrag, über 500.000 € — 22.000 € zuzüglich 6 % auf den überschreitenden Betrag. Bei einer Immobilie für 440.000 € ergibt sich ein Betrag von 19.000 €. Beim direkten Kauf vom Bauträger als juristische Person entfällt diese Steuer vollständig: stattdessen sind 21 % Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten — bei gleichem Wert ist ein Neubau um den vollen Steuerbetrag günstiger als ein Bestandsobjekt. Die Steuer wird von der Behörde berechnet, und nicht immer auf Basis des Vertrags: Wenn der Preis im Vergleich zum Marktwert zu niedrig angesetzt ist, wird die Bemessungsgrundlage auf den eigenen Schätzwert korrigiert. Die Zahlung ist innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Bescheids fällig.
Jährliche Kosten für den Eigentümer
Dazu kommen die jährlichen laufenden Kosten. Die Grundsteuer wird von der Gemeinde festgesetzt, der Satz liegt zwischen 0,25 % und 1 % des Marktwerts, zahlbar von demjenigen, der am 1. Januar als Eigentümer eingetragen ist. Mieteinkünfte werden mit 15 % besteuert, wobei jedoch nicht der volle Betrag als Bemessungsgrundlage dient: 25 % werden als Ausgaben abgezogen, sodass bei 12.000 € Mieteinnahmen die Steuer etwa 1.350 € beträgt. Die Steuererklärung ist bis zum 31. März abzugeben. Bei einem Verkauf wird auch der Wertzuwachs mit 15 % besteuert.
Aufenthaltserlaubnis in Montenegro: neue Schwelle ab 2026
Seit dem 17. Januar 2026 erhalten nur diejenigen eine Aufenthaltserlaubnis auf der Grundlage von Immobilienbesitz, deren Objekt mindestens 150.000 € wert ist, und sie müssen mindestens zur Hälfte daran beteiligt sein. Der entscheidende Punkt: Es wird der steuerliche Wert auf der Grundlage der kommunalen Bewertung herangezogen, und dieser liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis — ein für 165.000 € gekauftes Objekt kann leicht auf 120.000 € geschätzt werden und berechtigt dann nicht zur Aufenthaltserlaubnis. Die Schätzung ist vor dem Vorvertrag einzuholen, nicht erst nach dem Kauf. Die Schwelle gilt nicht für Bürger der EU, Norwegens, der Schweiz, Islands oder Liechtensteins. Wer früher gekauft hat und den Wert nicht erreicht, hat ein Jahr Zeit, um entweder ein weiteres Objekt zu erwerben oder mehrere zu einer einzigen Investition zusammenzufassen.
Die Einschränkungen des Status sollte man im Voraus kennen. Die Aufenthaltserlaubnis aufgrund von Immobilienbesitz berechtigt nicht zur Arbeit im Angestelltenverhältnis, ermöglicht keinen visumfreien Zugang zum Schengen‑Raum — Montenegro gehört nicht dazu — und Jahre, die in diesem Status verbracht werden, zählen nicht für die Einbürgerung an. Für den Staatsbürgerschaftserwerb ist eine andere Grundlage erforderlich, beispielsweise ein eigenes Unternehmen mit tatsächlicher Geschäftstätigkeit.
Warum der Residenzstatus wichtiger wird
Montenegro passt seine Visumpolitik an die Standards der Europäischen Union an: Ab dem 1. November 2026 wird für Staatsangehörige aller Länder, deren Einreisebestimmungen bisher nicht mit der EU‑Politik harmonisiert sind — darunter China, die Türkei, Saudi‑Arabien und mehrere andere Staaten — eine Visumspflicht eingeführt. Die Abwicklung erfolgt über akkreditierte Visa‑Zentren, das genaue Verfahren wird noch festgelegt. Für den Käufer ändert sich damit die Rechnung: Wenn man bisher mit dem Pass in die eigene Wohnung einreisen konnte, benötigen Staatsangehörige dieser Länder nun entweder ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis. Für Immobilieneigentümer, die unter die neuen Regelungen fallen, bedeutet der Residenzstatus die Möglichkeit, ohne Visum einzureisen.
Das Hauptrisiko auf dem Zweitmarkt
Eine gesonderte Prüfung betrifft die Legalität des Baus. Das Hauptrisiko auf dem Zweitmarkt sind Objekte, die ohne Baugenehmigung (građevinska dozvola) errichtet wurden. Solche Immobilien berechtigen nicht zur Aufenthaltserlaubnis, sind schwer weiterzuverkaufen und können nicht zum vollen Wert versichert werden, wobei die Legalisierung dem neuen Eigentümer obliegt. Dies muss vor der Anzahlung überprüft werden: Nach Unterzeichnung des Vorvertrags ist die Anzahlung bei Rücktritt des Käufers nicht erstattungsfähig.
Immobilien in Montenegro: was auf dem Markt 2026 geschieht
Das Land ist seit 2010 EU‑Beitrittskandidat, und der Beitritt bleibt der Hauptantrieb für die Erwartungen — die Visumsänderungen 2026 sind Teil dieser Harmonisierung. Gleichzeitig teilen sich die Käufer etwa gleichmäßig auf drei Szenarien auf: Anleger, die auf Mieteinnahmen setzen, Familien, die wegen Schulen und dem Meer umziehen, und Unternehmer, die Gewerbeobjekte für den Hotellerie‑ und Gastgewerbebetrieb erwerben.
Hotel in der Bar, Montenegro 299m2 #73077
