Verfahren zum Erwerb von Immobilien in Thailand, was Sie wissen müssen

In diesem Material erfahren Sie, was ein Ausländer kaufen darf und zu welchen Bedingungen, welche drei Eigentumsmodelle es gibt und was sie kosten, wie der Kauf Schritt für Schritt abläuft, welche Fristen und Dokumente gelten, welche Kosten und Steuern anfallen und welche visumsrechtlichen Folgen der Kauf hat.

Die Regeln für ausländische Käufer in Thailand ändern sich nicht oft, aber in den letzten anderthalb Jahren haben sich gleich drei Säulen des Marktes verschoben. Im März 2025 erklärte der Oberste Gerichtshof die Struktur "30+30+30" für nichtig — das Modell, auf dem jahrzehntelang der Villenverkauf aufbaute. Im Oktober 2025 entstand erstmals eine offizielle Verbindung zwischen "Wohnungskauf" und "Langzeitvisum". Im Sommer 2026 wurde die Vergünstigung bei den Registrierungsgebühren verlängert, aber sie gilt nach wie vor nicht für Ausländer. Ein erheblicher Teil der russischsprachigen Materialien beschreibt die vor diesen Änderungen geltenden Regeln, weshalb wir jede einzelne davon gesondert und mit Verweis auf das entsprechende Dokument behandeln.

Thailand bleibt für ausländische Käufer der gefragteste Markt in Südostasien, und die Nachfrage ist extrem konzentriert: Über 60 % aller ausländischen Eigentumswohnungsgeschäfte entfallen auf Phuket und Pattaya, das dritte Zentrum ist Bangkok.

Die Daten sind auf Juli 2026 aktuell. Quellen: Real Estate Information Center (REIC), Oberster Gerichtshof Thailands, Einwanderungsbehörde, Department of Business Development.

Was der Kauf von Immobilien in Thailand für einen Ausländer bedeutet

Ein Ausländer in Thailand darf kein Land besitzen. Dies ist eine direkte Bestimmung des Landgesetzbuches, und es gibt keinen legalen Weg, sie zu umgehen — nicht durch ein Visum, nicht durch die Höhe der Investition, nicht durch die Heirat mit einer thailändischen Staatsbürgerin. Alles andere leitet sich von diesem Verbot ab: eine Eigentumswohnung in einem Condominium kann im Vollbesitz erworben werden, ein Haus kann im Eigentum erworben werden, aber das Grundstück darunter — nur im Pachtbesitz.

Die Größenordnung des Marktes ist dennoch beachtlich. Im Jahr 2025 erwarben Ausländer das Eigentum an 14.899 Eigentumswohnungen im Wert von 60,92 Mrd. Baht. Die Anzahl der Einheiten stieg um 2,2 %, während der Gesamtwert um 10,7 % fiel — die Käufer wandten sich einem günstigeren Segment zu, der durchschnittliche Transaktionswert sank auf 4,1 Mio. Baht (etwa 117.000 $). Der Ausländeranteil betrug 14,7 % aller übertragenen Eigentumswohnungen und 25 % des Geldumsatzes.

Russen nehmen in dieser Statistik einen stabilen Platz ein. Im Jahr 2025 — 1.172 Einheiten (+8,6 % gegenüber 2024) im Wert von 4,77 Mrd. Baht (+30,3 %). Im ersten Quartal 2026 rückten die Russen auf den zweiten Platz unter allen ausländischen Käufern vor und überholten Myanmar: 383 Einheiten, ein Anstieg um 33 % bei einem Rückgang des Marktes um 17,3 %. Auf Phuket entfielen auf Russen 44 % des Wertes aller ausländischen Eigentumswohnungstransaktionen.

Was ein Ausländer kaufen kann und was nicht

Besitzstrukturen für Ausländer

Freehold: Vollbesitz an einer Eigentumswohnung

Freehold ist das unbefristete Eigentumsrecht mit der Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen, zu verschenken und zu vererben. Für einen Ausländer ist es nur in einem Condominium verfügbar, d. h. in einem Gebäude, das nach dem Condominium-Gesetz B.E. 2522 registriert ist.

Eine zwingende Voraussetzung: Das Geld muss aus dem Ausland in ausländischer Währung nach Thailand kommen. Die empfangende thailändische Bank stellt eine FET-Bescheinigung (Foreign Exchange Transaction Form) aus, ohne die das Grundbuchamt den Eigentumsübergang nicht registriert. Die Überweisung muss auf den Namen des Käufers mit Angabe des Verwendungszwecks erfolgen — Kauf der bestimmten Einheit.

Leasehold: Pacht auf 30 Jahre

Leasehold ist ein registrierter Pachtvertrag gemäß § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuches. Die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre. Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen beim Grundbuchamt registriert werden (§ 538), sonst gelten sie nur für drei Jahre.

Die wichtigste Änderung der letzten Jahre. Am 18. März 2025 fällte der Oberste Gerichtshof Thailands das Urteil Nr. 4655/2566 in einem Fall von Phuket und erklärte die Struktur „30+30+30" für nichtig. Vorab unterzeichnete und vorab bezahlte Verlängerungen für die zweite und dritte 30‑jährige Laufzeit sind ungültig — unabhängig davon, ob die Parteien dies ursprünglich vereinbart hatten, ob die Pacht für alle 90 Jahre in einer einzigen Zahlung geleistet wurde und ob der Vertrag beim Grundbuchamt registriert wurde. Die unteren Gerichte wenden diese Rechtsauffassung seit 2026 an.

Die Schlussfolgerung ist hart: Ein Ausländer hat 30 Jahre, nicht 90. Alles, was als „90 Jahre", „99 Jahre" oder „praktisch unbefristetes Besitzrecht" verkauft wird, ist über die ersten 30 Jahre hinaus lediglich ein Versprechen eines bestimmten Verpächters, kein dingliches Recht. Der Pachtvertrag kann verlängert werden, aber nur als neuer Vertrag am Ende der Laufzeit; wenn das Land bis dahin den Eigentümer gewechselt hat, ist der neue Eigentümer an die Versprechungen des Vorgängers nicht gebunden. Anwälte empfehlen, die Verhandlungen über die Verlängerung 12–24 Monate vor Ablauf zu beginnen.

Die zweite Nuance, die in russischsprachigen Materialien kaum erwähnt wird: Nach thailändischem Recht endet ein Pachtverhältnis grundsätzlich mit dem Tod des Pächters, es sei denn, im Vertrag sind ausdrücklich Vererbungs- und Übertragungsrechte vorgesehen. Die Aussage „die Immobilie kann vererbt werden" trifft nur bei Vorhandensein einer solchen Klausel zu.

Was in einem Pachtvertrag verlangt werden sollte

• Eintragung beim Grundbuchamt mit Vermerk auf dem Grundstückstitel — mündliche oder einfache schriftliche Pacht bietet keinen Schutz.
• Recht auf Abtretung ohne Zustimmung des Verpächters — sonst kann die Immobilie nicht weiterverkauft werden.
• Ausdrücklich festgehaltene Übertragung der Rechte an die Erben.
• Vorkaufsrecht für das Grundstück, falls der Verpächter es verkaufen möchte.
• Ein Superficies-Recht am Gebäude — wird getrennt registriert und erlaubt das Eigentum an dem Haus auf fremdem Grundstück unabhängig von der Pacht.

Kauf über eine thailändische juristische Person

Die Struktur funktioniert so: Eine thailändische Gesellschaft wird registriert, an der der Ausländer bis zu 49 % der Anteile hält, thailändische Staatsbürger 51 %, während die Managementkontrolle über die Stimmrechtsstruktur beim Ausländer verbleibt. Das Grundstück wird auf die Gesellschaft eingetragen. Die Struktur ist nur dann legal, wenn die Gesellschaft eine tatsächliche Geschäftstätigkeit ausübt. Wenn die thailändischen Aktionäre Strohmänner sind, handelt es sich um eine strafbare Handlung und nicht um eine Grauzone.

Die Kontrollen wurden 2026 verschärft. Mehr als 46.000 Unternehmen wurden von der Kampagne gegen Strohmannstrukturen erfasst. Die Anordnung des Department of Business Development Nr. 2/2568 gilt seit dem 1. Januar 2026, die Anordnung Nr. 1/2569 seit dem 1. April 2026. Beide verlangen den dokumentierten Nachweis der Herkunft der Mittel der thailändischen Aktionäre und die Unterzeichnung eines Investment Confirmation Letter bei der Gesellschaftsgründung und bei Änderungen der Gesellschaftsstruktur. Das Grundbuchamt gleicht die Unternehmensdaten mit dem Grundbuch ab. Die Strafen für Strohmann-Aktionäre reichen bis zu Freiheitsstrafen, die Transaktion kann für nichtig erklärt werden.

Die Unterhaltung einer solchen Gesellschaft kostet Geld, unabhängig von den Risiken: Registrierung — 2.000–3.000 $, Buchhaltung — etwa 1.000 $ pro Jahr, und die Berichterstattung ist selbst bei Nullaktivität obligatorisch.

Vergleich der drei Strukturen

Die 49‑%‑Quote: Wie sie funktioniert und wie man sie prüft

Ausländern dürfen in einem Condominium nicht mehr als 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche des Gebäudes gehören. Diese Regelung gilt seit 1999 und wurde nicht geändert.

Die Quote wird nach der Fläche berechnet, nicht nach der Anzahl der Einheiten: Ein Gebäude mit großen „ausländischen" Einheiten erreicht die Grenze schneller, als es nach der Anzahl der verkauften Einheiten den Anschein hat. Pacht-Einheiten verbrauchen die Quote nicht — weshalb beliebte Projekte, nachdem sie die Freehold-Quote ausgeschöpft haben, dieselben Einheiten weiterhin im Pachtmodell verkaufen. Die volle Quote ist nur in einer begrenzten Zahl von Projekten erreicht; die Sättigung ist lokal — bestimmte Projekte auf Phuket, in der Innenstadt von Bangkok und in Pattaya.

Was vor der Anzahlung zu tun ist. Fordern Sie vom Bauträger oder der Hausverwaltung eine schriftliche Bescheinigung über den verbleibenden Ausländeranteil im Gebäude zu einem bestimmten Datum an. Eine Einheit, die als „Freehold" beworben wird, ist für einen Ausländer nur dann Freehold, wenn noch Quote verfügbar ist. Seit Anfang 2026 führt das Grundbuchamt eine digitale Erfassung und kennzeichnet Gebäude, die sich der Grenze nähern.

Zu den Vorschlägen, die Quote auf 75 % anzuheben und die Pacht auf 99 Jahre zu verlängern, sollte man eines wissen: Im April 2024 genehmigte das Kabinett eine Prüfung dieser Ideen, nicht ihre Einführung. Stand Mitte 2026 hat kein Gesetzentwurf das Parlament passiert, beide Initiativen stoßen auf Widerstand des Senats, und die öffentliche Diskussion 2026 hat sich hin zu einer Verschärfung der Kontrollen und nicht zu einer Liberalisierung verschoben. Einen 99‑Jahres‑Horizont in den Preis einer Transaktion einzupreisen, die rechtlich auf 30 Jahre abgesichert ist, bedeutet, für ein Versprechen zu viel zu bezahlen.

Regionen: Wo Ausländer kaufen

Außerhalb der beiden Hauptferienorte sind die Märkte Nischenmärkte, und jeder hat seine eigene Nachfragelogik — in einigen ist sie resortgetrieben, in anderen von Expatriates und in wieder anderen praktisch einheimisch. Davon hängt auch die Liquidität der Immobilie bei einem Weiterverkauf ab.

Schritt‑für‑Schritt‑Ablauf der Transaktion

Schritt 1. Reservierung des Objekts

Die Parteien unterzeichnen einen Reservierungsvertrag. Vom Käufer werden eine Kopie des Reisepasses, E‑Mail‑Adresse, Telefonnummer und Postanschrift benötigt. Das Dokument legt das Objekt, den Preis, den Zahlungsplan und die Bankverbindung fest.

Die Anzahlung — in der Regel etwa 1 % des Kaufpreises auf dem Primärmarkt, auf dem Sekundärmarkt häufiger ein fester Betrag von $2.000–5.000. Sie nimmt das Objekt vom Markt und ist bei Rücktritt des Käufers grundsätzlich nicht erstattungsfähig. Seit Januar 2025 gelten die Vorschriften des Verbraucherschutzamtes (OCPB), die die willkürliche Einbehaltung von Anzahlungen durch den Bauträger beim Kauf von noch nicht fertiggestellten Objekten einschränken: Die Bedingungen für den Verfall der Anzahlung müssen ausdrücklich im Vertrag festgelegt sein; der Verweis auf „interne Unternehmensrichtlinien" ist nicht mehr gültig.

Rote Flagge. Wenn Sie gedrängt werden, die Anzahlung zu leisten, bevor eine schriftliche Bescheinigung über den verbleibenden Ausländeranteil und vor der Titelprüfung vorliegt — handelt es sich nicht um ein „schnell vergriffenes Objekt", sondern um eine gängige Verkaufstaktik. Die Anzahlung erfolgt nach der Prüfung, nicht davor.

Schritt 2. Prüfung des Objekts und der Transaktionssauberkeit

Der Umfang der Prüfung hängt vom Markt ab. Auf dem Primärmarkt werden in der Regel nur der Vertrag und die Lizenz des Bauträgers geprüft. Auf dem Sekundärmarkt ist eine vollständige rechtliche Prüfung erforderlich, und der Käufer trägt die Kosten.

Ein gesonderter Punkt für Villen — die Art des Grundstückstitels. Chanote (Nor Sor 4 Jor) ist der einzige mit präzisen satellitenvermessenen Grenzen und kann frei übertragen, beliehen und mit Registrierung verpachtet werden. Nor Sor 3 Gor bestätigt das Besitzrecht, aber die Grenzen sind weniger genau festgelegt, und die Transaktion erfordert eine 30‑tägige öffentliche Bekanntmachung. Nor Sor 3 ist ein noch schwächeres Dokument. Für den Kauf einer Villa ist praktisch nur Chanote akzeptabel.

Schritt 3. Hauptvertrag

Innerhalb von ein bis zwei Wochen nach der Anzahlung erhält der Käufer den Vorvertrag. Bei Bauträgern ist das Dokument standardisiert, Änderungen sind nur begrenzt möglich; wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, wird der Vertrag von einer Rechtsanwaltskanzlei oder Agentur erstellt. Neben Preis und Fristen werden darin die Eigentumsform (Freehold oder Leasehold), eine vollständige Aufstellung der Transaktionskosten und der laufenden Kosten, Vertragsstrafen für Bauverzögerungen und das Abnahmeverfahren festgehalten.

Schritt 4. Zahlung

Auf dem Primärmarkt werden die Gelder auf die im Vertrag angegebenen Bankverbindung des Bauträgers überwiesen. Das Konto kann bei einer Bank in jedem Land geführt werden, muss aber auf den Käufer oder auf eine juristische Person lauten, an der der Käufer beteiligt ist.

Auf dem Sekundärmarkt wird häufiger ein Konto bei einer thailändischen Bank eröffnet, und am Tag der Registrierung wird dem Verkäufer ein Verrechnungsscheck übergeben. Ein Ausländer hat das Recht, ein Konto zu eröffnen, aber seit 2025 erhalten Touristen und temporäre Residenten regelmäßig Ablehnungen. Erkundigen Sie sich rechtzeitig bei der jeweiligen Filiale nach den Bedingungen und planen Sie die Transaktion nicht auf der Annahme, dass das Konto eröffnet wird.

Zur FET‑Bescheinigung. Wenn das Objekt als Freehold erworben wird, muss das Geld aus einem anderen Land in ausländischer Währung nach Thailand kommen. Die empfangende Bank stellt das FET‑Formular aus, das das Grundbuchamt bei der Registrierung prüft. Ohne dieses Formular wird das Freehold nicht registriert. Bei Leasehold gilt diese Anforderung nicht — die Zahlung kann auf jede beliebige Weise erfolgen. Wenn die Überweisung über Dienste wie Wise erfolgt, fordern Sie gesondert von der thailändischen Bank ein Dokument an, das die ausländische Herkunft der Mittel bestätigt.

Kryptowährung als Zahlungsmittel ist seit dem 1. April 2022 von der Aufsichtsbehörde verboten. In der Praxis sind Transaktionen mit Krypto‑Assets nur über die Umwandlung in Fiat‑Währung und anschließende Bankzahlung möglich, also mit vollständiger Nachverfolgbarkeit im Bankensystem.

Schritt 5. Eintragung des Rechts beim Grundbuchamt

Alle Transaktionen werden registriert. Der Schriftverkehr erfolgt auf Thai, das Personal spricht selten Englisch, daher erscheinen Ausländer mit einem Vertreter: auf dem Primärmarkt wird die Registrierung in der Regel vom Vertreter des Bauträgers auf der Grundlage der Vollmacht des Käufers durchgeführt, auf dem Sekundärmarkt von einem Rechtsanwalt.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung im Freehold erhält der Käufer:

• einen Kaufvertrag in Standardform auf Thai mit Unterschriften und Dienstsiegeln;
• eine Condominium Unit Title Deed — den Eigentumstitel für die Einheit mit Angabe des Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum;
• ein Yellow Tabien Baan Hausbuch; das Blaue Buch wird nur thailändischen Staatsbürgern ausgestellt.

Fernabwicklung

Eine Anreise nach Thailand ist nicht zwingend erforderlich: Diese Abwicklung wurde von thailändischen Agenturen bereits 2020 erprobt, als die Grenzen geschlossen waren. Die Schritte sind dieselben, mit drei Unterschieden.

Der Vertrag wird per Kurier verschickt (in der Regel DHL), und die Zahlungen erfolgen nach Plan über die Bank im Wohnsitzland. Die Abnahme des Objekts sollte idealerweise persönlich erfolgen — erst dabei werden Baumängel sichtbar und die Unterlagen ausgehändigt. Wenn eine Anreise nicht möglich ist, wird eine Vollmacht erteilt: Notar im Wohnsitzland, Übersetzung ins Englische, Beglaubigung, dann beeidigte Übersetzung ins Thai in Thailand.

Eine Einschränkung, über die nicht gesprochen wird. Das Visum für Investitionen in Immobilien ab 3 Mio. Baht setzt voraus, dass die Eigentumswohnung fertiggestellt und beim Grundbuchamt auf den Namen des Käufers umgeschrieben ist. Ein im Bau befindliches Objekt berechtigt nicht zur Antragstellung. Wenn der langfristige Aufenthaltsstatus Teil des Kaufplans ist, verschiebt eine Fernabwicklung in der Bauphase diesen Plan um die Bauzeit.

Kosten bei der Transaktion

Gebühren bei der Eintragung

Die Ermäßigung auf 0,01 % steht Ausländern nicht zu. Die Regierung hat die Gebühren für die Eintragung des Eigentumsübergangs und der Hypothek von 2 % und 1 % auf 0,01 % für Wohnungen unter 7 Mio. Baht (etwa $200.000) gesenkt. Das Kabinett verlängerte die Maßnahme am 30. Juni 2026, die Veröffentlichung im Royal Gazette erfolgte am 1. Juli 2026, die Gültigkeit läuft bis zum 30. Juni 2027. Die Ermäßigung gilt jedoch nur für natürliche Personen mit thailändischer Staatsangehörigkeit: Ausländer und thailändische Gesellschaften fallen nicht darunter. In russischsprachigen Materialien wird diese Zahl regelmäßig ohne diesen Vorbehalt genannt — bei der Budgetplanung sollten Sie von den vollen 2 % ausgehen.

Sonstige Kosten des Käufers

Richtwerte für die gesamten Nebenkosten: Eine Freehold‑Wohnung auf dem Primärmarkt schlägt mit etwa 2–3 % zusätzlich zum Preis zu Buche; eine Sekundärmarkt‑Transaktion mit Anwalt — 3–4 %; eine Villa über eine juristische Person — ab 5 % mit laufenden jährlichen Kosten.

Ratenzahlungen und Kredite für Ausländer

Hypothekenkredite thailändischer Banken für Nichtansässige sind praktisch nicht verfügbar. Die tragfähigen Optionen werden von den Bauträgern angeboten.

• Zinsfreie Ratenzahlung während der Bauphase — ein bis zwei Jahre, der Zahlungsplan ist an die Baufortschritte gekoppelt und im Vertrag festgelegt. Die grundlegende und am weitesten verbreitete Variante.
• Finanzierung durch den Bauträger — die ersten 50 % des Kaufpreises (auch während der Bauphase), die verbleibende Hälfte wird über ein bis fünf Jahre zu 5–7 % p. a. abbezahlt. Der maximale Zeitraum beträgt etwa sieben Jahre.

Die Ratenzahlung während der Bauphase birgt ein besonderes Risiko: Es wird Geld gezahlt, während das Objekt noch nicht existiert. Zu prüfen ist nicht die Baugenehmigung an sich, sondern die abgeschlossenen Projekte des Bauträgers, die tatsächlichen Übergabetermine und das Vorhandensein einer Bankgarantie oder eines Treuhandmechanismus.

Gibt der Immobilienbesitz das Recht, in Thailand zu leben

Automatisch — nein. Der Kauf verleiht weder die Staatsbürgerschaft noch eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis, und ein Programm für "Aufenthalt durch Investition" nach dem Vorbild Portugals oder Griechenlands existiert in Thailand nicht. Die Behauptung "Immobilien bringen überhaupt nichts", die in russischsprachigen Artikeln immer noch zu finden ist, ist jedoch seit Herbst 2025 überholt.

Visum für Immobilieninvestition ab 3 Mio. Baht

Am 1. Oktober 2025 traten die Anordnungen der Einwanderungsbehörde Nr. 237/2568 und Nr. 238/2568 in Kraft. Sie schufen erstmals einen offiziellen Weg vom Immobilienkauf zu einem langfristigen Aufenthalt. Formal handelt es sich nicht um ein "goldenes Visum", sondern um die Kategorie Non‑Immigrant "B" (Investment) mit einer Verlängerung um 12 Monate, die jährlich bei Aufrechterhaltung der Investition erneuert werden kann.

Qualifizierende Optionen:

• eine fertiggestellte Eigentumswohnung im Freehold im Wert von mindestens 3.000.000 Baht, die im Grundbuchamt auf den Namen des Antragstellers registriert ist und deren Umschreibung nicht vor dem 1. Oktober 2020 erfolgte;
• ein registrierter langfristiger Mietvertrag mit einer Vorauszahlung von mindestens 3.060.000 Baht;
• eine Wohnungsmiete von mindestens 85.000 Baht pro Monat.

Der Engpass, den fast alle Werbung übersieht. Der ermäßigte Schwellenwert von 3 Mio. Baht gilt nur, wenn ein Zertifizierungsschreiben des Ministeriums für Tourismus und Sport vorliegt, das über die Thailand Longstay Service Co. beantragt wird. Ohne dieses Schreiben steigt der Schwellenwert wieder auf die früheren 10 Mio. Baht. Die Verwaltungsverfahren für die Ausstellung wurden im Laufe des Jahres 2026 weiterentwickelt, daher sollten Sie die aktuellen Fristen zum Zeitpunkt der Transaktion überprüfen und nicht anhand eines Artikels von vor einem halben Jahr.

Alternativen: LTR und Privilege

Wenn Sie die Einkommens‑ oder Vermögensvoraussetzungen erfüllen, ist LTR bei doppelter Laufzeit etwa 13‑ bis 18‑mal günstiger als Privilege. Privilege schließt die Lücke für diejenigen, die die LTR‑Anforderungen nicht erfüllen und einen vorhersehbaren Status ohne Qualifikationshürden wünschen. Keines der Programme erweitert die Immobilienrechte: Die 49‑%‑Quote gilt sowohl für den Inhaber von Bronze als auch für den Inhaber von Reserve.

Was zu den Pflichten des Eigentümers wird

Jährliche Grund‑ und Gebäudesteuer

Für Wohneigentum sind die Steuersätze minimal — Hundertstel und Zehntel Prozent des Verkehrswerts, und für das Hauptwohnsitz gelten Abzüge. Für einen Ausländer mit einer Eigentumswohnung beläuft sich der Betrag in der Regel auf wenige tausend Baht pro Jahr. Ein gesonderter Satz gilt für leerstehende und ungenutzte Objekte: Eine Wohnung, die jahrelang verschlossen bleibt, ist teurer zu unterhalten als eine vermietete.

Regelmäßige Zahlungen

Zur garantierten Rendite. Die Programme der Bauträger werden vom Kaufpreis berechnet und gelten für einen begrenzten Zeitraum, in der Regel 3–5 Jahre. Die Garantie wird durch die finanzielle Situation des Bauträgers abgesichert, nicht durch eine Bank oder ein Gesetz. Zu prüfen ist, wie das Unternehmen ähnliche Verpflichtungen bei bereits abgeschlossenen Projekten erfüllt hat — und nicht nur die Zahl in der Präsentation.

Fragen und Antworten

Kann ein Ausländer unter irgendwelchen Umständen Land in Thailand kaufen?

Es gibt eine enge Ausnahme: Eine Investition von 40 Mio. Baht in genehmigte Vermögenswerte sowie eine ministerielle Genehmigung berechtigen zu einem Grundstück von bis zu 1 Rai für Wohnzwecke. In der Praxis wird sie selten angewendet und erfordert eine individuelle Abstimmung. Ein zweiter Kanal — Grundstücke in Industriegebieten über Projekte, die von der Investitionsförderungsbehörde (BOI) gefördert werden — ist ein Instrument für Unternehmen, nicht für den Kauf eines Hauses.

Kann eine Eigentumswohnung oder ein Haus auf den Namen eines thailändischen Ehepartners eingetragen werden?

Formal ja, und dies ist eine gängige Praxis. Rechtlich gehört das Objekt dann ihr, nicht Ihnen: Im Falle einer Scheidung kann der ausländische Ehepartner keinen Anspruch auf das Grundstück erheben. Darüber hinaus verlangt das Grundbuchamt beim Kauf von Grundstücken auf den Namen eines thailändischen Ehepartners eine gemeinsame Erklärung, dass die Mittel ihr persönliches Eigentum sind — der ausländische Ehepartner verzichtet also schriftlich auf die Rechte an dem Grundstück.

Wie stark ist die ausländische Nachfrage 2026 zurückgegangen?

Im ersten Quartal 2026 wurden 3.241 Eigentumswohnungen auf Ausländer umgeschrieben — 17,3 % weniger als im Vorjahr, der Wert sank um 17,9 %. Der Hauptgrund ist der Rückzug der chinesischen Käufer: minus 38,8 % bei der Anzahl und minus 42,9 % beim Wert. Gleichzeitig wuchs das russische Segment um 33 %, während der Ausländeranteil am gesamten Wohnungsmarkt auf 13,6 % sank.

Muss ich in Thailand Steuern zahlen, wenn ich meine Eigentumswohnung vermiete?

Ja. Mieteinnahmen aus Thailand unterliegen der thailändischen Einkommensteuer, unabhängig von Ihrer Steueransässigkeit, und die Hausverwaltung behält bei der Auszahlung in der Regel Steuern ein. Beachten Sie gesondert: Die Steueransässigkeit in Thailand entsteht bei einem Aufenthalt von 180 Tagen oder mehr in einem Kalenderjahr, und dies wirkt sich auf die Erklärung auch von ausländischen Einkünften aus.

Sollte ich vor dem Kauf auf Reformen der Quote und der Pachtfrist warten?

Abwarten ist eine Wette auf eine Parlamentsentscheidung mit ungewissem Zeitrahmen: Die Initiativen werden seit 2024 diskutiert und haben sich in zwei Jahren nicht über eine Referentenprüfung hinausbewegt. Wenn das Objekt preislich passt und heute rechtlich sauber ist, gibt es keinen Grund zu warten. Wenn die Transaktion nur mit einem 99‑Jahres‑Horizont sinnvoll ist — ist das ein Zeichen dafür, dass sie überhaupt keinen Sinn ergibt.