In Thailand bezeichnet der Begriff "Haus" drei verschiedene Objektarten: ein Reihenhaus mit gemeinsamen Wänden, ein freistehendes Haus auf eigenem Grundstück und eine Villa mit Pool und Garten. Ein Ausländer kann ein Haus in Thailand nach einem von zwei Modellen erwerben — entweder das Gebäude in Eigentum nehmen und das Grundstück darunter in einem eingetragenen 30‑Jahres‑Pachtvertrag anmieten, oder den Kauf über eine thailändische Gesellschaft abwickeln. Die Hauptmärkte sind Phuket, Pattaya, Samui, Hua Hin, Chiang Mai und die Vororte von Bangkok. Die Transaktion läuft in fünf Schritten ab: Anzahlung, Dokumentenprüfung, Vertrag, Zahlung und Eintragung beim Grundbuchamt. Nachfolgend — Preisübersicht nach Regionen, Analyse der Modelle und Ablauf der Transaktion.
| Region | Welche Objekte gibt es hier | Einstieg ab | Typisches Budget | Für wen geeignet | Was die Region bietet |
|---|---|---|---|---|---|
| Phuket | Reihenhäuser 90–150 m², Häuser 100–225 m², Villen mit Pool, Markenresidenzen | 49.700 € Reihenhaus, Inselmitte | Villa mit Pool — ab 11,7 Mio. ฿, Residenzen unter Markenverwaltung — 258–450 Mio. ฿ | Familien mit Kindern und solche, die zwei Wohnsitze haben | Internationale Schulen, Bangkok Hospital Phuket, direkte internationale Flüge, die größte Auswahl an Villen im Land |
| Pattaya und Na Kluea | Reihenhäuser, freistehende Häuser 128–212 m², Villen in geschlossenen Siedlungen in Huai Yai und Jomtien | 62.900 € Haus 100 m² | Haus im Vorort — 3,15–5 Mio. ฿, Villa in der Siedlung — ab 11,7 Mio. ฿ | Erster Kauf und Umzug mit begrenztem Budget | Festland und 1,5 Stunden nach Bangkok, russischsprachiges Umfeld, niedrigste Einstiegshürde unter den Ferienorten |
| Samui | Villen mit Pool 2–3 Schlafzimmer, Gartenvillen, Häuser an den Hängen in Bophut und Lamai | 5 Mio. ฿ einfache Villa im Inselinneren | Dreiviertel der Angebote über 10 Mio. ฿, Villa mit 3 Schlafzimmern — etwa 15 Mio. ฿, erste Reihe — ab 60 Mio. ฿ | Saisonales Wohnen mit Langzeitvermietung in der Nebensaison | Ein Villenmarkt, nicht für Wohnungen: fast das gesamte Angebot sind Häuser. Abschlüsse liegen 7–12 % unter dem aufgerufenen Preis, Nachlass ist einkalkuliert |
| Hua Hin | Villen mit Pool an Golfplätzen, Häuser in Siedlungen mit 3–4 Schlafzimmern | 8 Mio. ฿ Villa der mittleren Preisklasse | 8–12 Mio. ฿ für eine Villa, für 15 Mio. ฿ — Haus mit 3–4 Schlafzimmern und Pool | Dauerhaftes Wohnen ohne Touristenstrom | Die meisten Quadratmeter fürs Geld: Dieselben 15 Mio. ฿ in der Innenstadt Bangkoks bieten nur eine Wohnung mit 80–90 m² |
| Chiang Mai | Freistehende Häuser, Häuser in geschlossenen Siedlungen | ≈5 Mio. ฿ Standardhaus | Etwa 25.000 ฿ pro m² — das niedrigste Niveau unter den Großstädten | Langfristiges Wohnen und Arbeiten aus der Ferne | Bergklima und kühle Jahreszeit, Stadt ohne Meer: Einkommen nur aus Langzeitvermietung |
| Bangkok | Häuser und Reihenhäuser in den Vororten Bang Kaeo, Bang Na, Bang Kapi; im Zentrum — Eigentumswohnungen | 45 Mio. ฿ Haus in einem Bauträgerprojekt | 15 Mio. ฿ — eine 80–90 m² Wohnung im Zentrum statt eines Hauses im Vorort | Arbeit, Geschäft und Schulbildung der Kinder | BTS und MRT, internationale Krankenhäuser und Schulen. Ein Haus bedeutet hier immer Vorstadt und Anfahrtszeit in die Stadt |
Preise Stand Juli 2026. Die unteren Grenzen für Phuket und Pattaya stammen aus aktiven Anzeigen von Aggregatoren, für die übrigen Regionen aus zusammengefassten Portaldaten und veröffentlichten Einstiegspreisen von Projekten. Wechselkurs und Verfügbarkeit werden zum Transaktionsdatum bestätigt.
Das Gebäude und das Grundstück werden in Thailand getrennt eingetragen, und dies bestimmt die gesamte Transaktion. Das Haus selbst erwirbt der Ausländer uneingeschränkt als Eigentum. Das Grundstück darunter — nicht: Artikel 86 des Grundgesetzbuchs schließt ausländisches Grundeigentum aus. Daher wird das Grundstück in einem 30‑jährigen, im Grundbuchamt eingetragenen Pachtvertrag angemietet. Ein solcher Vertrag wird in das Dokument Tor Dor 11 aufgenommen und auf der Rückseite des Grundstückstitels vermerkt, für jeden zukünftigen Käufer sichtbar, und er schützt Sie unabhängig davon, wem das Grundstück später zufällt. Eine nicht eingetragene Pacht gilt nur drei Jahre, egal wie viele Jahre im Text stehen.
Das zweite Modell ist eine thailändische Gesellschaft, bei der 51 % der Anteile thailändischen Bürgern gehören. Sie ermöglicht volles Eigentum an dem Grundstück, ist jedoch seit 2026 deutlich risikoreicher geworden: Die DBD‑Verfügungen Nr. 2/2568 vom 1. Januar und Nr. 1/2569 vom 1. April verlangen den Nachweis der Herkunft der Mittel und die Unterzeichnung von Investitionsbestätigungsschreiben, und das Grundbuchamt gleicht die Gesellschaftseigentümer mit den Grundstückstiteln ab. Eine Gesellschaft ist nur dann sinnvoll, wenn in Thailand tatsächlich ein Geschäft betrieben wird; als Hülle für ein einzelnes Haus schafft sie mehr Probleme, als sie löst. Die dritte Option für diejenigen, denen ein unbefristetes Recht wichtig ist, ist eine Eigentumswohnung: der einzige Wohnungstyp, der einem Ausländer im Vollbesitz innerhalb der Quote von 49 % der Gebäudefläche zugänglich ist.
Der Ablauf der Transaktion ist bei Neubau und Zweitmarkt identisch. Der erste Schritt ist eine Reservierungsanzahlung von 50.000 bis 200.000 Baht: Das Objekt wird vom Markt genommen. Der zweite Schritt ist die Dokumentenprüfung: Ein Anwalt prüft den Grundstückstitel (nur Chanote gilt als vollwertig), die Baugenehmigung, das Fehlen von Belastungen und Schulden sowie bei einer Eigentumswohnung die schriftliche Bestätigung des verbleibenden Ausländerkontingents. Der dritte Schritt ist der Vertrag: Kaufvertrag für das Gebäude und Pachtvertrag für das Grundstück, mit ausdrücklich vereinbartem Abtretungsrecht. Der vierte Schritt ist die Zahlung: Das Geld wird aus dem Ausland in Fremdwährung auf ein Konto bei einer thailändischen Bank überwiesen, und von der Bank wird eine FET‑Bescheinigung ausgestellt — ohne sie kann die Eigentumswohnung nicht eingetragen werden, und die Ausfuhr der Erlöse nach dem Verkauf wird erschwert. Der fünfte Schritt ist die Eintragung beim Grundbuchamt.
Bei der Eintragung fallen Kosten zusätzlich zum Hauspreis an. Die Grundstückspacht kostet 1,1 % des Vertragsbetrags für die gesamte Laufzeit: 1 % Gebühr und 0,1 % Stempelsteuer. Die Übertragung des Volleigentums an einer Eigentumswohnung kostet etwa 6 % des Gutachtens des Grundbuchamts: 2 % Gebühr, 3,3 % besondere Geschäftssteuer, wenn der Verkäufer weniger als fünf Jahre im Besitz war, oder stattdessen 0,5 % Stempelsteuer, zuzüglich Quellensteuer. Der ermäßigte Satz von 0,01 %, verlängert bis zum 30. Juni 2027, gilt nur für Käufer, die thailändische Staatsbürger sind — ein Ausländer zahlt den vollen Satz. Auf Phuket werden die Kosten üblicherweise zu gleichen Teilen zwischen den Parteien geteilt — dies ist Verhandlungssache.
Der Besitz kostet ebenfalls Geld. 2026 ist das erste Jahr, in dem die Grundsteuer zum vollen Satz erhoben wird: Der Steuersatz für Wohnimmobilien beträgt 0,02–0,1 % des Verkehrswerts. Der Eigentümer eines Hauses zusammen mit dem Grundstück erhält einen Freibetrag von 50 Millionen Baht, der Eigentümer nur des Gebäudes auf einem gepachteten Grundstück einen Freibetrag von 10 Millionen Baht — und zwar nur, wenn sein Name zum 1. Januar im Hausbuch eingetragen ist.
Die Pacht wird durch eine neue Vereinbarung verlängert, die die Parteien gegen Ende der Laufzeit abschließen. Ein im ursprünglichen Vertrag festgehaltenes Versprechen auf Verlängerung bindet nur den Verpächter, der es unterzeichnet hat, und geht nicht auf den neuen Eigentümer des Grundstücks über — der Oberste Gerichtshof hat mit Urteil 4655/2566 vom 18. März 2025 solche vorab unterzeichneten Verlängerungen für nichtig erklärt. Daher versprechen Anzeigen mit der Formulierung „30+30+30" mehr, als das Gesetz hergibt: Rechtlich abgesichert sind nur die ersten 30 Jahre. Die Verhandlungen über die Verlängerung sollten üblicherweise 12–24 Monate vor Ablauf der Laufzeit beginnen, solange noch Zeit für Alternativen bleibt.
Die Langzeitvermietung ab 30 Tagen ist ohne zusätzliche Dokumente erlaubt. Die Tagesvermietung wird nach dem Hotelgesetz B.E. 2547 der Hoteltätigkeit gleichgestellt: Ohne Lizenz oder Befreiungsbescheinigung fallen 20.000 Baht Strafe an, zuzüglich 10.000 Baht für jeden weiteren Tag der Fortsetzung. Eine Befreiungsbescheinigung steht Objekten mit bis zu 8 Zimmern und bis zu 30 Gästen zur Verfügung und gilt fünf Jahre. Dies ist bei der Bewertung der Rendite wichtig: Die Zahlen in den Präsentationen der Bauträger werden in der Regel auf der Grundlage des Tagespreises berechnet, also nach einem Modell, das ohne ein solches Dokument illegal ist. Eine realistische Kalkulation für ein Haus ohne Lizenz basiert auf der Langzeitvermietung.
Nein. Eigentum und Aufenthaltsstatus sind in Thailand nicht miteinander verbunden: Ein Immobilienkauf gewährt weder eine Aufenthaltserlaubnis noch ein verlängertes Visum noch eine Grundlage für deren Erhalt. Der längerfristige Aufenthalt wird separat geregelt — über Visa‑Programme für Rentner, wohlhabende Personen oder eine Beschäftigung. Ein Umzug darf nicht allein auf den Kauf eines Hauses gestützt werden.
Ja, dem neuen Käufer wird die Restlaufzeit übertragen, und die 1,1 % Registrierungsgebühren werden erneut fällig — nun vom Wert der verbleibenden Jahre. Aus diesem Grund verliert ein Haus auf gepachtetem Grundstück kalendermäßig an Wert: Im zehnten Jahr verkaufen Sie nicht 30, sondern 20 Jahre. Das Abtretungsrecht muss ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden — ohne diese Klausel ist der Verpächter nicht verpflichtet, die Transaktion zu genehmigen. Prüfen Sie diese Klausel vor der Anzahlung, nicht danach.
Eine Villa bietet ein Grundstück, eine eigene Zufahrt, einen Pool und einen Garten — all das gibt es in einer Eigentumswohnung für kein Geld der Welt. Eine Eigentumswohnung bietet unbefristetes Eigentum, Vererbbarkeit und einen Preis, der mit jedem Jahr der Pacht nicht sinkt. Wenn Raum und Privatsphäre für das Leben Priorität haben, nimmt man ein Haus. Wenn Werterhalt und klare Weiterveräußerung Priorität haben, nimmt man eine Eigentumswohnung innerhalb der Ausländerquote. Die praktische Faustregel lautet: Je länger der Besitzhorizont, desto stärker sprechen die Argumente für die Wohnung.
In diesem Material erfahren Sie, was ein Ausländer kaufen darf und zu welchen Bedingungen, welche drei Eigentumsmodelle es gibt und was sie kosten, wie der Kauf Schritt für Schritt ablä...
