Was sind spanische Immobilienportale

Idealista, Fotocasa und Milanuncios sind keine Immobilienagenturen und keine Vertragsparteien. Es handelt sich um Klassifizierte: Schaufenster für Angebote, die mit Abonnements von Agenturen verdienen, nicht mit Provisionszahlungen aus Verkäufen. Die Plattform bringt Angebot und Nachfrage zusammen und greift weder in Verhandlungen noch in den Kaufvertrag selbst ein — kein Portal prüft Eigentumsverhältnisse, Schulden oder die rechtliche Sauberkeit des Objekts.

Ein Merkmal unterscheidet den spanischen Markt vom beispielsweise britischen: Hier lassen die Portale private Anbieter ohne Agentur zu. Direktangebote von Eigentümern existieren auf diesen Plattformen tatsächlich, und das verändert die Suchstrategie.

Gesondert zu den „Verkaufszahlen“. Portale verkaufen keine Immobilien und veröffentlichen keine Transaktionsvolumina — sie werden gemessen an Angeboten, Reichweite und Umsatz. Transaktionen werden vom Grundbuchamt (Registradores) und der Notariatskammer gezählt. Das sind zwei unterschiedliche Zahlensätze: der kombinierte Jahresumsatz von Fotocasa und Habitaclia liegt bei etwa 60 Mio. €, während der Markt darunter in Hunderttausenden Transaktionen pro Jahr gemessen wird (Aufschlüsselung — im zweiten Teil).

Steckbrief der drei Plattformen

Idealista ist die einzige der drei, die außerhalb Spaniens tätig ist. Die portugiesische und die italienische Version des Portals wuchsen nach dem Beitritt des italienischen Casa.it.

Was 2025–2026 mit den Plattformeigentümern geschah

Der spanische Klassifiziertenmarkt wechselte innerhalb von anderthalb Jahren zweimal die Eigentümer:

1. Juni 2024. Der Fonds Cinven kauft 70 % von Idealista bei einer Unternehmensbewertung von 2,9 Mrd. €. EQT, der das Portfolio seit 2020 hielt, behält 18 %.
2. Juli 2025. Adevinta unter der Kontrolle von Permira und Blackstone verkauft das gesamte Spanien-Geschäft — Fotocasa, Habitaclia, Milanuncios, InfoJobs, coches.net, motos.net — an den Fonds EQT für etwa 2 Mrd. €. Der Abschluss der Transaktion ist für das erste Quartal 2026 vorgesehen.
3. September 2025. EQT verkauft Fotocasa und Habitaclia fast unmittelbar an die deutsche Scout24, Eigentümerin von ImmoScout24, für etwa 153 Mio. €. Der Grund ist klar: EQT bleibt Aktionär von Idealista, und das gleichzeitige Halten des ersten und zweiten Portals des Landes ist ein direkter Interessenkonflikt und birgt das Risiko regulatorischer Beanstandungen.

Was das für den Käufer bedeutet. Fotocasa ist erstmals bei einem spezialisierten europäischen Betreiber gelandet, nicht bei einem Finanzfonds, und Scout24 hat Spanien öffentlich als einen der Hauptschwerpunkte der internationalen Nachfrage benannt. Marken und Managementteams bleiben erhalten. In den Jahren 2026–2027 sind bei Fotocasa Aktualisierungen der Benutzeroberfläche und ein Kampf um exklusive Angebote zu erwarten. Milanuncios bleibt bei einem Finanzinvestor ohne spezialisierte Expertise im Immobilienbereich — das wirkt sich direkt auf die Moderation der Angebote aus.

Wie viel Angebot jede Plattform abdeckt

Es geht um den Angebotsanteil, nicht um den Transaktionsanteil — Transaktionen behandeln wir im zweiten Teil. Nach Schätzungen von Anzeigen-Monitoring-Diensten:

Man muss zwei Plattformen beobachten, nicht acht. Habitaclia bringt nach Fotocasa nur einstellige Prozentpunkte — es ist keine vierte Quelle, sondern ein Schaufenster desselben Bestands. Ausnahme sind Katalonien und die Balearen, wo Habitaclia historisch stark ist.

Vier Anzeichen, dass das Objekt nicht mehr verfügbar ist

Die Portale löschen Angebote bei Verkauf nicht automatisch: Ein Angebot lebt, solange die Agentur für die Platzierung zahlt. Was vor der ersten Nachricht an den Makler zu prüfen ist:

1. Das Etikett „reservado“ oder „vendido“ im Beschreibungstext, nicht im Status der Karte. Agenturen fügen es am Ende des Textes hinzu, die Karte bleibt dabei aktiv.
2. Veröffentlichungsdatum älter als 6–9 Monate bei marktüblichem Preis. Ein liquides Objekt zum Marktpreis hängt nicht so lange: entweder ist der Preis nicht marktgerecht, das Objekt ist reserviert, oder es gibt ein Problem mit den Dokumenten.
3. Ein Objekt bei drei bis fünf Agenturen mit einer Preisspanne von 5–15 %. In Spanien sind nicht-exklusive Verträge verbreitet, und jede Agentur schlägt ihren eigenen Aufschlag auf. Das sind nicht fünf Optionen, sondern eine Wohnung. Maßstab für Verhandlungen ist der niedrigste der veröffentlichten Preise, daher sollte das Objekt sofort nach Adresse und Fotos auf beiden großen Plattformen gesucht werden.
4. Fotos ohne Fenster, Aussicht und Grundriss. Bedeutet meist, dass für die Vermietung fotografiert wurde und die Anzeige erneut eingestellt ist.

Milanuncios: Wo genau das Risiko steigt

Das Risiko ist hier nicht das abstrakte „dort sind Betrüger“, sondern drei konkrete Mechanismen:

• Vorauszahlung vor Unterzeichnung des Dokuments. Auf einem Marktplatz ohne obligatorische Verifizierung des Verkäufers kommt dies ungleich häufiger vor. Ein legales Szenario, bei dem Geld vor einem Dokument mit Identifizierung der Parteien fließt, existiert in Spanien nicht.
• Der Verkäufer weigert sich, das Objekt persönlich zu zeigen, und bietet eine „Fernreservierung“ an.
• Der Preis liegt 30 % oder mehr unter dem katasterlichen Richtwert. Fast immer ist dies ein Fehler, ein Köder oder ein rechtlicher Mangel: Okupas, umstrittenes Erbe, illegale Renovierung.

Dennoch lohnt es sich, Milanuncios zu beobachten: Eigentümerangebote ohne Makleraufschlag tauchen dort auf. Eine Regel — der Grundbuchauszug wird vor jedem Gespräch über Geld bestellt.

Drei technische Hürden bei der eigenständigen Suche

• Verzögerung bei Push-Benachrichtigungen. Sowohl Idealista als auch Fotocasa senden Benachrichtigungen über neue Angebote nicht sofort. Bei liquiden Objekten bedeutet das, dass die erste Welle der Anfragen bereits bearbeitet ist, wenn Ihre Nachricht eintrifft.
• Sprachfilter. Regionale Agenturen in Torrevieja, Guardamar, Orihuela Costa antworten auf Spanisch, auf Englisch nicht immer, auf Russisch praktisch nie.
• Fehlende NIE im ersten Kontakt. Ein Makler, der „Ich habe noch keine NIE“ hört, stellt die Anfrage ans Ende der Warteschlange: Er weiß, dass bis zum Notar mindestens ein Monat vergeht.

Für wen die eigenständige Suche geeignet ist: für diejenigen, die Spanisch sprechen, bereits eine NIE besitzen und drei bis vier Wochen in Spanien haben.
Für wen sie nicht geeignet ist: für diejenigen, die aus der Ferne oder bei einem einzigen kurzen Aufenthalt kaufen — hier addieren sich die drei oben genannten Hürden und fressen den gesamten Vorteil durch den Verzicht auf den Vermittler auf.

Was geschah mit dem spanischen Markt im Jahr 2025

Nach Angaben der Vereinigung der Grundbuchbeamten (Registradores):

Die absolute Zahl der Ausländerkäufe stieg, der Anteil sank: Der Markt wuchs schneller als die ausländische Nachfrage. Innerhalb des Ausländersegments selbst kam es in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 zu einer Wende — die Käufe von in Spanien ansässigen Ausländern stiegen um 3,3 %, während die Käufe von Nichtansässigen um 15,1 % fielen. Immobilien in Spanien werden zunehmend von denen gekauft, die bereits dort leben.

Wo Ausländer kaufen: Anteil an allen Transaktionen der Provinz, 2025

Nach autonomen Gemeinschaften führen die Balearen (29,86 %), die Valencianische Gemeinschaft (27,65 %), die Kanaren (25,65 %), Murcia (21,42 %), Katalonien (15,57 %) und Andalusien (13,34 %).

Wie man das nutzt. Je höher der Ausländeranteil in einer Provinz, desto höher die Chance, eine Agentur und einen Notar mit englischsprachigem Personal und einem eingespielten Verfahren für Nichtansässige zu finden — und desto höher der Preisaufschlag für das „internationale“ Schaufenster. Alicante und Málaga bieten Komfort, Murcia und Almería bieten Preisvorteile.

Wer genau kauft: Nationalitäten, 2025

Die Briten halten den ersten Platz, aber der Abstand schrumpft: Die Differenz zu den marokkanischen Käufern hat sich innerhalb eines Jahres auf etwas mehr als zwei Prozentpunkte verringert. Mehr als die Hälfte aller Ausländerkäufe entfällt auf EU-Bürger, über 60 %, wenn man alle Europäer einschließlich der Briten zählt. Keine Nationalität überschreitet 8 %: Die spanische Auslandsnachfrage ist stark fragmentiert, es gibt keinen monopolistischen Käufer — Sie werden nicht mit einem einzigen Strom konkurrieren, sondern mit einem Dutzend verschiedener.

Die Steuer wird auf eine andere Zahl berechnet als den ausgehandelten Preis

Die teuerste Überraschung für einen Käufer, der das Objekt selbst auf dem Portal gefunden und den Preis selbst ausgehandelt hat.

Seit dem 1. Januar 2022 (Gesetz 11/2021) ist die Bemessungsgrundlage für ITP, AJD und Erbschaftssteuer der valor de referencia — der Referenzwert, den das Katasteramt jedem Objekt jährlich zuweist.

Steuerbemessungsgrundlage = der höhere der beiden Werte: der Preis in der escritura ODER der valor de referencia.

Beispiel. Eine Wohnung auf Idealista für 200.000 €, heruntergehandelt auf 180.000 €. Wenn der valor de referencia des Objekts 195.000 € beträgt, wird die ITP auf 195.000 € berechnet. Sie haben einen Preisnachlass erhalten, aber keinen Steuernachlass. Wenn Sie 180.000 € deklarieren, erhalten Sie eine zusätzliche Festsetzung von der Hacienda, in der Regel innerhalb von 6–12 Monaten nach dem Kauf, bereits mit Zinsen.

Der Referenzwert kann angefochten werden, aber die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen, nicht bei der Steuerbehörde. Im Februar 2026 wies das spanische Verfassungsgericht (STC 13/2026 vom 12.02.2026) die Frage der Verfassungswidrigkeit des Mechanismus zurück und bestätigte dessen Rechtmäßigkeit — mit einer Aufhebung der Regelung ist nicht mehr zu rechnen.

Der valor de referencia ist öffentlich und kostenlos: Er kann auf der Sede Electrónica del Catastro anhand der Katasternummer geprüft werden. Er sollte vor der Preisverhandlung geprüft werden. Wenn dem Objekt kein Referenzwert zugewiesen wurde, wird der escritura eine Bescheinigung über das Fehlen eines solchen beigefügt.

ITP in der Valencianischen Gemeinschaft ab 1. Juni 2026 auf 9 % gesenkt

Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer ist regional. In der Valencianischen Gemeinschaft (Alicante, Torrevieja, Valencia, Benidorm, Guardamar, Dénia) lag er über zehn Jahre bei 10 %.

Ab dem 1. Juni 2026 wird der allgemeine Satz durch das Gesetz 5/2025 von 10 % auf 9 % gesenkt — erstmals seit über einem Jahrzehnt. Bedingungen:

• Der Satz gilt für Transaktionen, die ab dem 1. Juni 2026 notariell beurkundet werden; früher unterzeichnete unterliegen 10 %;
• für Objekte über 1.000.000 € bleibt es bei 11 %, und dieser Satz gilt für den gesamten Wert, nicht nur für den übersteigenden Teil;
• ermäßigte Sätze von 6 % und 3 % gelten für bestimmte Kategorien — Käufer unter 35 Jahren, kinderreiche Familien, Käufer mit Behinderung; einem nichtansässigen Investor stehen diese in der Regel nicht zu;
• gilt auch für Garagen, Abstellräume und Gewerberäume auf dem Zweitmarkt.

Bei einem Objekt für 200.000 € beträgt der Unterschied zwischen 10 % und 9 % 2.000 €, bei 300.000 € sind es 3.000 €. Für eine Transaktion, die sich im Mai in der Anzahlungsphase befindet, ist dies ein direktes Argument für eine Verschiebung des Notartermins.

Die Senkung betrifft keine Neubauten: Die Erstübertragung unterliegt nicht der ITP, sondern der Umsatzsteuer (10 %) plus AJD (1,5 % in der Valencianischen Gemeinschaft).

Vollständige Kostenaufstellung: Wie viel zusätzlich zum Objektpreis

Der ITP-Satz in anderen Autonomen Gemeinschaften ist unterschiedlich — die Spanne in Spanien liegt je nach Region und Preis bei etwa 6–11 %. Auf den Kanaren beträgt der allgemeine Satz 6,5 %, was bei einem Objekt für 250.000 € einen Unterschied von über 6.000 € zur Valencianischen Gemeinschaft ausmacht. Prüfen Sie den Satz der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft vor der Budgetplanung.

Hypothek für Nichtansässige: Die tatsächliche Einstiegshürde

Spanische Banken vergeben seit langem und gerne Kredite an Ausländer — im Jahr 2025 nahmen Ausländer rekordverdächtige 39.485 Hypotheken auf. Die Konditionen unterscheiden sich jedoch von denen für Inländer:

Der LTV wird auf der Grundlage des niedrigeren der beiden Werte berechnet: Kaufpreis oder Bankbewertung (tasación). Bei einem Objekt für 200.000 € und 60 % LTV benötigen Sie 80.000 € für die Anzahlung plus weitere 20.000–24.000 € für Steuern und Nebenkosten — insgesamt etwa 100.000 €. Die Kreditlaufzeit für Nichtansässige ist in der Regel kürzer als für Inländer, und die Bearbeitung des Antrags kann sich bei Übersetzung der Unterlagen auf zwei bis drei Monate ziehen.

Zeitplan: Vom ersten Kontakt bis zur Schlüsselübergabe

Insgesamt 2,5–4 Monate, wenn die NIE parallel zur Suche beantragt wird. Die Hauptzeitreserven sind die NIE und das Bankkonto, nicht die Objektsuche.

Was der Grundbuchauszug zeigt — und was er nicht zeigt

Nota Simple — ein Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad), die elektronische Version kostet etwa 11 € inkl. MwSt. Dies ist das erste Dokument, das für jede auf einem Portal gefundene Immobilie eingeholt werden sollte, und es sollte vor der Besichtigung angefordert werden.

Er zeigt: den Eigentümer und dessen Anteil, Beschreibung und Fläche laut Grundbuch, Hypothek und deren Restschuld, Pfändungen und gerichtliche Belastungen (embargos), Dienstbarkeiten, das Vorkaufsrecht des Mieters.

Er zeigt nicht:

• Schulden gegenüber der comunidad — sie werden nirgendwo registriert;
• IBI (Grundsteuer-)Rückstände;
• Abweichungen zwischen der tatsächlichen Grundrissgestaltung und der eingetragenen — Anbauten, verglaste Terrassen, aufgeteilte Wohnungen können im Grundbuch nicht verzeichnet sein;
• das Vorhandensein einer Lizenz für Ferienvermietung — entscheidend beim Kauf für Kurzzeitvermietung;
• in der Immobilie wohnende Personen (Okupas), sofern kein gerichtlicher Beschluss vorliegt.

Jeder Punkt muss separat angefragt werden: beim Verwalter der comunidad, beim Ayuntamiento und beim Katasteramt.

Schulden, die auf die Immobilie übergehen und nicht beim Verkäufer verbleiben

Gemäß Artikel 9.1.e des Gesetzes über das Wohnungseigentum (LPH) haftet die erworbene Immobilie selbst für Schulden des Vorbesitzers gegenüber der comunidad — begrenzt auf den abgelaufenen Teil des laufenden Jahres und die drei vorangegangenen Kalenderjahre. Schulden, die älter als dieser Zeitraum sind, gehen nicht auf den Käufer über: Die comunidad kann sie nur vom Vorbesitzer fordern.

In der Praxis: Wenn für eine Immobilie Schulden für vier Jahre aufgelaufen sind, erhält der Käufer eine Rechnung für drei Jahre plus das laufende Jahr — unabhängig davon, was in der Anzeige steht und was der Verkäufer versprochen hat.

Das obligatorische Dokument ist die certificado de estar al corriente de pago, eine Bescheinigung des Verwalters der comunidad über die Schuldenfreiheit. Gesetzlich muss sie bei der Unterzeichnung der escritura vorgelegt werden, aber sie sollte bereits in der Anzahlungsphase verlangt werden: Beim Notar hat man keinen Hebel mehr. Ein ähnlicher Mechanismus gilt für die IBI — auch unbezahlte Grundsteuer ist durch die Immobilie selbst gesichert.

Anzahlung: Drei Vertragstypen, von denen nur einer geeignet ist

Ein nichtansässiger Käufer benötigt penitenciales: Es begrenzt das Risiko auf die Höhe der Anzahlung. Die entscheidende Detailfrage — spanische Gerichte qualifizieren eine Anzahlung standardmäßig als confirmatorias. Die Formulierung "10.000 € werden als arras übergeben" reicht nicht aus: Das Gericht wird es als bestätigende Anzahlung lesen und dem Verkäufer den Weg zur gerichtlichen Erfüllung öffnen.

Im Vertrag müssen ausdrücklich der Verweis auf Artikel 1454 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und die Folgen für jede Partei genannt werden: Der Käufer verliert die Anzahlung, der Verkäufer erstattet den doppelten Betrag. Der zweite typische Fehler ist eine lange Frist bis zum Notar ohne Verlängerungsklausel: Der Käufer bleibt monatelang gebunden, falls ein Finanzierungsproblem auftritt.

Die übliche Höhe der Anzahlung beträgt etwa 10 % des Preises, die Frist bis zur escritura 30–60 Tage.

Fragen und Antworten

Wurde in Spanien eine 100%ige Steuer auf den Kauf von Wohnimmobilien für Nicht-EU-Ausländer eingeführt?

Nein. Stand Juli 2026 ist dies keine geltende Steuer, sondern ein Gesetzesentwurf. Er wurde am 13. Januar 2025 von Pedro Sánchez angekündigt und am 22. Mai 2025 ins Parlament eingebracht. Seitdem wurde er kein einziges Mal im Kongress zur Debatte gestellt und aus dem Januar-Wohnungspaket der Regierung von 2026 gestrichen. Die Regierung hat keine Mehrheit für seine Verabschiedung, und Anwälte bestreiten die Vereinbarkeit mit Verfassungs- und EU-Recht. Diese Steuer muss heute nicht in das Kaufbudget eingeplant werden, eine Beobachtung des Status ist jedoch ratsam.

Kann ich durch den Kauf einer Immobilie eine spanische Aufenthaltserlaubnis erhalten?

Nein. Das "Goldene Visum" für Investitionen ab 500.000 € wurde am 3. April 2025 mit Inkrafttreten des Ley Orgánica 1/2025 abgeschafft. Einige russischsprachige Websites bewerben es immer noch — dies sind veraltete Informationen. Aktuelle Wege sind das Visum für digitale Nomaden, das Non-Lucrative-Visum und das Studentenvisum. Der Kauf einer Immobilie gewährt kein Aufenthaltsrecht.

Wer zahlt die Maklerprovision in Spanien?

In der Regel der Verkäufer: Die Provision einer spanischen Agentur beträgt üblicherweise 3–5 % plus MwSt. und ist bereits im inserierten Preis enthalten. Genau deshalb gelingt es einem Käufer fast nie, die "Provision" durch einfache Kontaktaufnahme mit dem Eigentümer zu "streichen" — der Verkäufer ist nicht verpflichtet, den Preis um diesen Betrag zu senken, und wird dem in der Regel nicht zustimmen. Der tatsächliche Hebel des Käufers liegt woanders: im Vergleich des Objektpreises mit dem valor de referencia und dem Durchschnittspreis pro m² in der Gegend.

Braucht man eine NIE, um nur Objekte zu besichtigen?

Nein. Eine NIE wird für die Kontoeröffnung, die Unterzeichnung der escritura und die Steuerzahlung benötigt. Objekte besichtigen, verhandeln und einen Anzahlungsvertrag unterzeichnen kann man ohne sie.

Kann man aus der Ferne kaufen, ohne nach Spanien zu reisen?

Ja, über eine notarielle Vollmacht (poder notarial), die vor einem spanischen Konsul oder vor einem örtlichen Notar mit Apostille und beglaubigter Übersetzung erteilt wird. Besichtigungen können durch Video-Rundgänge mit Vermessung ersetzt werden. Die Einschränkung ist die Bank: Bei der Kontoeröffnung für einen Nichtansässigen verlangen viele Filialen einen persönlichen Besuch oder eine Video-Identifizierung, und einige lehnen die Ferneröffnung grundsätzlich ab.

Welche Steuern zahlt ein Eigentümer, wenn er die Immobilie nicht vermietet?

Zwei. Die erste ist die IBI, eine jährliche Gemeindesteuer, deren Satz von der Gemeinde abhängt und auf der Grundlage des Katasterwerts berechnet wird. Die zweite ist die IRNR, die Einkommensteuer für Nichtansässige: Selbst wenn die Immobilie leer steht, rechnet die Steuerbehörde ein fiktives Einkommen in Höhe von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts (je nachdem, wann dieser zuletzt überprüft wurde) an und besteuert es mit 19 % für EU- und EWR-Bürger oder 24 % für andere. Hinzu kommen die comunidad-Gebühren und die Nebenkosten.

Wie prüfe ich eine Immobilie vor dem Kauf auf Okupas?

Im Grundbuchauszug wird es keine gerichtlichen Beschlüsse zu ihnen geben, daher erfolgt die Prüfung in drei Schritten: eine persönliche oder Video-Besichtigung mit Zugang zum Inneren (Verweigerung des Zutritts ist ein Stopp-Signal), ein Gespräch mit dem Verwalter der comunidad darüber, wer tatsächlich in der Wohnung lebt, und eine Anfrage zu den an der Adresse gemeldeten Personen (padrón) über einen Rechtsanwalt. Das größte Risiko besteht bei Bankimmobilien, Objekten aus Erbstreitigkeiten und Immobilien, die "nur nach Fotos" verkauft werden.