Ende der China-Ära? Inder erobern Thailands Immobilienmarkt

Während des größten Teils des letzten Jahrzehnts begann und endete die Diskussion über ausländische Käufer auf Thailands Immobilienmarkt mit China. Entwickler auf Phuket und in Bangkok bauten ihre Vertriebstrichter rund um die Nachfrage chinesischer Investoren auf – kompakte Studios, Kurzzeitmietprogramme und Zahlungsstrukturen, die auf Käufer zugeschnitten waren, die Eigentumswohnungen eher als Finanzinstrumente denn als Zuhause betrachteten. Doch dieses Narrativ verschiebt sich gerade.

Die Mai-Ausgabe des Juwai IQI Global Real Estate Newsletter von 2026, die gestern veröffentlicht wurde und grenzüberschreitende Immobiliensuchen sowie Transaktionsdaten aus ganz Asien verfolgt, nennt indische Käufer das am schnellsten wachsende ausländische Segment auf Thailands Wohnimmobilienmarkt in diesem Jahr. Die Veränderung betrifft nicht nur das Volumen. Sie betrifft auch das Was und Warum. Während sich chinesische Käufer in der Vergangenheit auf kompakte Stadtzentrumswohnungen mit hohen Mietrenditeprognosen konzentrierten, tendieren indische Käufer zunehmend zu größeren, familiengeeigneten Wohnungen – mit zwei und drei Schlafzimmern – mit Schwerpunkt auf langfristigem Wohnen statt kurzfristigem Einkommen. Diese Unterscheidung ist für Entwickler von entscheidender Bedeutung, die ihr Produkt jahrelang auf ein Käuferprofil ausgerichtet haben, das sich nun gerade vor ihren Augen verändert.

Der strukturelle Hintergrund dieser Verschiebung ist nicht schwer zu erkennen. Thailands Regierung hat stark auf ihr Long-Term-Resident-Visumprogramm (LTR) gesetzt, das Ausländern mit entsprechendem Einkommen oder Vermögen einen zehnjährigen Aufenthaltstitel in Verbindung mit einer Mindestimmobilieninvestition bietet. Für indische Fachkräfte – insbesondere aus den Bereichen Technologie, Finanzen und regionales Management – bietet Thailand eine Kombination aus Steuerumfeld, Klima und Lebensstil, die zunehmend wettbewerbsfähiger gegenüber Singapur und den VAE wird. Beide Märkte haben erhebliche Kostensteigerungen erlebt; Bangkok und Phukut hingegen nicht.

Der Unterschied zwischen Bangkok und Phuket bleibt deutlich. Bangkoks Eigentumswohnungsmarkt trägt die Last jahrelangen Überangebots – die Stadt beendete das Jahr 2025 mit etwa 235.000 unverkauften Kondomeinheiten – und Entwickler werden bei Neustarts zunehmend selektiver, konzentrieren sich auf hochwertige Produkte über THB 100.000 pro Quadratmeter, wo die ausländische Nachfrage am stärksten ist. Phuket erzählt eine andere Geschichte. Der jährliche Anteil der auf der Insel an ausländische Käufer übertragenen Eigentumswohnungen ist im Jahresvergleich um etwa 10 Prozent gewachsen, und Analysten der KKP Bank prognostizieren bis Ende 2026 einen Preisanstieg von 8 bis 10 Prozent – die stärkste Prognose aller thailändischen Märkte. Der Westküstenkorridor von Bang Tao über Cherng Talay bis Layan ist die spezifische Geografie, die diese Zahlen antreibt.

Ein wichtiger Hinweis zum Timing: Die thailändische Regierung hat die Übertragungsgebühren für förderfähige Immobilien im April 2025 auf 0,01 Prozent des Kaufwerts gesenkt. Diese Vergünstigung läuft gesetzlich am 30. Juni 2026 aus. Käufer, die den Markt beobachtet haben, haben etwa acht Wochen Zeit, um eine Transaktion im Rahmen des reduzierten Gebührenrahmens abzuschließen, bevor die Standardtarife – 2 Prozent für die Übertragung, 1 Prozent für die Grundschuldeintragung – wieder in Kraft treten.

Immobilien in Thailand – Phuket und Bangkok – zu verkaufen: discount-house.com/thailand