Wohnungen zum Verkauf nach Korfu

Wohnungsverkauf auf Korfu

Discount House hat auf der Seite Wohnungen und Apartments auf Korfu von Eigentümern und lokalen Agenturen zusammengestellt. Der Filter sucht nach Preis, Fläche, Anzahl der Schlafzimmer, Geschoss, Gebiet, Entfernung zum Meer und Vorhandensein eines Pools in der Anlage. Gesondert markiert sind Lose mit Möbeln, mit bestätigter Vermietungshistorie und mit Registrierungsnummer für die Kurzzeitvermietung. Hinterlassen Sie eine Anfrage — der Manager sendet den Katasterauszug, die Höhe der Gemeinschaftskosten des Hauses und den tatsächlichen Umsatz des Objekts in der vergangenen Saison, falls es vermietet wurde.

Zwei Kataloge — zwei verschiedene Vorstellungen vom Markt

Das Hauptproblem dieser Anfrage in der Praxis. Die zwei größten russischsprachigen Kataloge zeigen für Wohnungen auf Korfu so unterschiedliche Auswahlen, dass der Käufer Schlüsse über den Markt aus einer zufälligen Hälfte zieht. Auf einer Plattform gibt es sieben Lose, auf der zweiten dreizehn, und sie überschneiden sich kaum. Die Untergrenze der ersten Auswahl ist 1,76-mal höher als die Untergrenze der zweiten, die Obergrenze — 2,8-mal; die Flächen der ersten reichen bis 390 m², die der zweiten beginnen bei 43. Das heißt, wenn Sie nur einen Katalog öffnen, sehen Sie entweder keine Wohnungen unter zweihunderttausend oder erfahren nicht, dass es im Segment Lose über eine Million gibt.

Daraus zwei Regeln. Erstens: Für diese Insel wird die Auswahl aus mindestens zwei Quellen zusammengestellt, sonst sind die Grenzen des Marktes verzerrt. Zweitens: Schauen Sie, was innerhalb der Rubrik liegt. In der Auswahl „Wohnungen" stehen auf einer der Plattformen neben Wohnungen ein Stadthaus, ein Penthouse und ein zweistöckiges Loft, während ein als Apartment bezeichnetes Los acht Schlafzimmer auf 200 m² hat — das ist keine Wohnung mehr, sondern ein Renditehaus. Auch die Zimmernummerierung verwirrt: Auf der zweiten Plattform läuft die Zählung nach russischem Schema, daher ist eine „Sechs-Zimmer-Wohnung von 160 m²" nach griechischen Maßstäben ein Los mit fünf Schlafzimmern, nicht sechs.

Was den Meterpreis tatsächlich bewegt

Ein verbreiteter Hinweis: billige Wohnungen auf Korfu sind im Erdgeschoss. Wir haben es an Zahlen geprüft, und der Hinweis hat sich nicht bestätigt. Der mittlere Meter von Losen im Erdgeschoss beträgt 3.657 €, im obersten Geschoss — 3.697 €. Der Unterschied beträgt ein Prozent, das heißt, das Geschoss bestimmt in diesem Segment den Preis nicht: Die Häuser sind niedrig, ein um den Blick gebrachtes Los ist selten, und einen Aufzug für drei Geschosse hält niemand für einen Vorteil.

Den Meter bewegen zwei andere Dinge. Die Fläche: Die billigsten Meter sind bei den größten Losen, und der Abstand erreicht das Dreifache innerhalb einer Stadt. Zustand und Adresse: Eine renovierte Wohnung im historischen Zentrum geht an der Obergrenze der Spanne weg, unabhängig von der Fläche, weil sie für die Kurzzeitvermietung gekauft wird, wo der Check von Adresse und Bewertung abhängt, nicht von den Quadratmetern. Deshalb berechnen Sie beim Vergleich zweier Lose den Meter und schauen auf das Renovierungsjahr — das Geschoss lassen Sie für später.

Rendite: Prüfung an einem veröffentlichten Satz

Bei Wohnungen auf Korfu gibt es selten, aber es gibt Anzeigen mit echten Vermietungszahlen, und sie lassen sich nachrechnen. Ein zweistöckiges Los für eine halbe Million in einem alten Haus wird laut Verkäuferangabe für 600–650 € pro Nacht vermietet. Rechnen wir: Um 6 % brutto zu erreichen, muss ein solches Objekt 46–50 Nächte im Jahr gebucht sein. Die Saison von Mai bis Oktober umfasst etwa 180 Nächte, also beträgt die erforderliche Auslastung etwa 27 %. Das ist eine erreichbare Zahl, und sie erklärt, warum der Verkäufer für ein anderes Los 7 % netto angibt: Bei hoher Bewertung auf den Buchungsplattformen geht die Rechnung auf.

Die Schlussfolgerung für die Verhandlung: In diesem Segment verhandelt man nicht über den Los-Preis, sondern über die dokumentarische Bestätigung des Umsatzes. Verlangen Sie den Buchungsexport für die letzten zwei Saisons, den Durchschnittssatz nach Monaten und die Zahl der belegten Nächte. Eine angegebene Rendite ohne Export ist die Prognose des Verkäufers, kein Fakt, und genau darauf muss der Preis gedrückt werden.

Transaktion, Visum, Kosten und Risiken

Ein Ausländer kauft eine Wohnung auf Korfu zu allgemeinen Bedingungen. Das Verfahren: rechtliche Prüfung durch einen Rechtsanwalt, griechische Steuernummer, Konto bei einer lokalen Bank mit Bestätigung der Herkunft der Mittel, Vorvertrag, notarielle Transaktion und Registrierung des Rechts. Über den Preis hinaus sind 7–10 % einzuplanen — Übertragungssteuer, Notar, Rechtsanwalt, Registrierung und Agenturprovision. Die Eintragung erfolgt auf eine natürliche Person, auf Miteigentümer oder auf eine griechische Gesellschaft.

Zum Aufenthaltstitel ist es wichtig, im Voraus zu wissen: Eine Wohnung qualifiziert sich selten für das Programm. Von zwanzig Losen mit angegebenem Preis und Fläche bestehen zwei die Schwelle, beide über 1,3 Mio. €, weil der Wohnweg sowohl den Betrag für die Zone der Insel als auch mindestens 120 m² in einem einzigen Los verlangt. Bestätigen Sie die Zone und die Flächenanforderung bei einem griechischen Rechtsanwalt vor der Anzahlung.

Kurz zu den Risiken. Für die Kurzzeitvermietung wird das Objekt in das Register eingetragen und erhält eine Nummer, die in jeder Anzeige Pflicht ist. Die Gemeinschaftskosten in einem kleinen Gebäude werden von mehreren Eigentümern geteilt, daher trifft die Reparatur des Daches oder der Fassade das Budget eines Eigentümers spürbar. In historischen Häusern werden Umbau und Fensteraustausch mit dem Denkmalschutz abgestimmt, und das verlängert die Renovierung. Schließlich wird ein Teil der Lose im alten Bestand mit Erbanteilen verkauft — die Transaktion schließt nicht ohne die Zustimmung jedes Einzelnen, und das muss vor der Zahlung geprüft werden.