Immobilien in Bulgarien zu verkaufen
Discount House hat auf dieser Seite eine Datenbank für das gesamte Land zusammengestellt: Studios und Apartments an Ferienorten, Stadtwohnungen, Häuser und Cottages, Villen, Townhouses, Bergkomplexe, Dorfhäuser und Grundstücke — von Eigentümern und bulgarischen Bauträgern. Der Filter stellt eine Auswahl zusammen nach Summe, Region und Ferienort, Wohnungstyp, Fläche, Anzahl der Schlafzimmer, Entfernung zum Meer oder zum Skilift, Etage, Pool der Anlage, Höhe der Unterhaltsgebühr, Baujahr und Zustand — bezugsfertig oder renovierungsbedürftig. Schreiben Sie dem Manager: er sendet die Steuerbewertung des Objekts, den Katasterplan, eine Bescheinigung über das Fehlen von Belastungen und die Gebührenhöhe des Vorjahres.
Warum "Preise ab" in der Ausgabe nicht für bare Münze genommen werden sollte
Prüfen Sie selbst auf einer beliebigen großen Website für das Land. In der Überschrift steht "Immobilien ab 31.000 €", während das günstigste Objekt im Schaufenster ein Studio für 54.400 € ist: eine Lücke von 75%. An derselben Stelle verspricht der Text "mehr als 12.000 Angebote", während die eigenen Zähler der Rubriken 1.459 Wohnungen und 102 Häuser ergeben — fast achtmal weniger. Unser Startpreis ist niedriger, und das ist der Preis eines konkreten Objekts, keine Zahl für die Überschrift: Er ist 42% günstiger als das erschwinglichste Angebot in jenem Schaufenster.
Die zweite Quelle der Verwirrung ist die Währung. Eines der Portale zeigt Durchschnittspreise bulgarischer Wohnungen in Rubel und setzt daneben minus 2,7–3,1%. Das ist kein Rückgang des bulgarischen Markts, sondern eine Mischung aus Wechselkurs und Preis: In Euro ist die Dynamik anders. Vergleichen Sie Objekte nur in Euro — in dieser Währung laufen Transaktion und Bewertung.
Berechnen Sie den Meter, nicht den Objektpreis
Bei konkreten Küstenobjekten weicht der Meter um das Dreifache ab, und der Objektpreis sagt darüber nichts. Eine Einzimmerwohnung von 51 m² in Rawda erweist sich pro Meter als dreimal günstiger als eine Dreizimmerwohnung von 90 m² in Sweti Wlas. Noch bezeichnender: Eine Villa von 280 m² in Sosopol kostet pro Meter weniger als dieselbe Ferien-Dreizimmerwohnung — große Fläche wird in Bulgarien mit Abschlag verkauft, weil es deutlich weniger Käufer dafür gibt.
Daraus folgt die Regel: Schreiben Sie drei oder vier Optionen in Ihrem Budget heraus, teilen Sie den Preis durch die Fläche und vergleichen Sie. Häuser sind in Katalogen ein dünnes Segment; auf hundert Wohnungen kommen etwa sechs Häuser, daher wird bei einem Haus bereitwilliger verhandelt, während bei einem liquiden Ferienstudio der Verkäufer den Preis hält.
Die Unterhaltsgebühr: Die Ausgabe, die alles entscheidet
In geschlossenen Anlagen an der Küste gibt es eine jährliche Gebühr für Geländepflege, Sicherheit, Pools und Reinigung. Sie wird unabhängig davon gezahlt, ob Sie in der Wohnung leben oder nicht, und genau sie bestimmt, ob ein günstiges Studio vorteilhaft ist. Die Arithmetik ist einfach: Bei einer Gebühr von 500 € pro Jahr fügen Sie über zehn Jahre Eigentum dem Preis eines Studios für dreißigeinhalbtausend etwa 16% hinzu — das heißt, der Unterschied zwischen zwei Anlagen bei der Gebühr ist wichtiger als der Unterschied beim Objektpreis. Fragen Sie nach dem genauen Betrag, was darin enthalten ist und wie viele Jahre er unverändert ist, bevor Sie die Anzahlung leisten. In Stadthäusern von Burgas und Varna gibt es eine solche Gebühr in der Regel nicht — es gibt gewöhnliche Versorgungszahlungen, und das ist ein weiteres Argument für die Stadt beim ganzjährigen Eigentum.
Was man kaufen kann und wem was passt
Studios und Apartments — die Grundlage des Markts und das Hauptinstrument der Vermietung: Möbel bleiben meist, man kann sofort einziehen, die Kosten sind minimal. Gekauft für Urlaub, für Saisonvermietung und als erstes Auslandsobjekt. Wohnungen mit zwei oder drei Schlafzimmern wählen Familien und diejenigen, die umziehen: In der Stadt werden sie ganzjährig vermietet. Häuser, Villen und Townhouses geben Grundstück und Privatsphäre, geeignet für Dauerwohnsitz und Langzeitvermietung an Gruppen. Penthouses und Luxusobjekte — obere Etagen mit Panorama und Häuser in Clubsettlements; sie werden für den Eigenbedarf gekauft. Neubauten kommen mit Bauträger-Ratenzahlung nach Etappen, aber man muss nach dem Plan wählen. Dorfhäuser und Grundstücke — die niedrigste Schwelle und obligatorische Renovierung. Gewerbeimmobilien gibt es im Land auch: Räume an den ersten Linien der Ferienorte für Laden, Café oder Mini-Hotel, und in ihnen werden Zweckbestimmung und Lizenz geprüft.
Ein kurzer Leitfaden nach Bezirken. Expats und Rentner wählen Küstenstädte und Vororte, wo die Infrastruktur im Winter funktioniert. Investoren für die Saison — große Ferienorte mit fertigem Gästestrom. Yachtmarinas gibt es in Sweti Wlas und Sosopol, und die Nachbarschaft zu ihnen hebt den Objektpreis. Golfanlagen im Land konzentrieren sich an der Nordküste und werden als separates Produkt mit Clubbeiträgen verkauft. Die Eigentumsform in Bulgarien ist eine — Volleigentum; es gibt keine Unterscheidung nach Eigentumsarten.
Land, Firma und Aufenthaltstitel
Das Wichtigste, was in Übersichten nicht steht. Eine Wohnung registriert ein Bürger eines Nicht-EU-Landes ohne Einschränkungen auf sich selbst. Land ist jedoch ein Sonderfall: Das Eigentum an einem Grundstück ist für Nicht-EU-Bürger eingeschränkt, daher kauft man ein Haus mit Land, eine Villa oder ein Grundstück über eine bulgarische Gesellschaft, die auf den Käufer registriert wird. Das ist ein gangbarer Weg, aber er verursacht Kosten: Registrierung, jährliche Berichterstattung, Buchhalter. Wenn Sie genau ein Haus brauchen, rechnen Sie diese Kosten sofort ein, und klären Sie das konkrete Verfahren mit einem bulgarischen Anwalt — die Regeln zum Land für Nicht-EU-Bürger haben sich geändert.
Zum Aufenthaltstitel, ebenfalls ehrlich: Der Kauf von Wohnraum in Bulgarien allein gibt keinen Grund für einen Aufenthaltstitel — ein Investitionsvisum für Quadratmeter wie in südlichen Ländern gibt es hier nicht. Der Status wird aus anderen Gründen erteilt: Rentner mit bestätigtem Einkommen, Vertretung einer ausländischen Firma, Arbeit, Studium, Familienzusammenführung. Das Eigentum hilft dabei: Es bestätigt die Wohnadresse und die Verbindung zum Land. Prüfen Sie den Grund für Ihre Situation und die Anforderungen dieses Jahres bei einem Einwanderungsanwalt vor der Transaktion, nicht danach.
Transaktion, Steuern und Fallstricke
Das Kaufverfahren: Auswahl und Besichtigung oder eine Online-Tour, Buchung mit Anzahlung, Vorbereitung der Dokumente durch einen Anwalt — Steuerbewertung, Katasterplan, Gerichtsbescheinigung über das Fehlen von Belastungen, dann die notarielle Urkunde und die Registrierung des Rechts. Die Dokumente werden in fünf bis dreißig Tagen vorbereitet; die Registrierung dauert etwa vier Werktage. Bei einem Neubau kommen die Genehmigung, der Zahlungsplan nach Etappen und die Abnahme hinzu. Vom Käufer werden Reisepass, Bestätigung der Mittelherkunft und eine Vollmacht für eine Remote-Transaktion benötigt. Kosten über den Preis hinaus: Grunderwerbsteuer und Notargebühr, Anwaltskosten, Übersetzung und Bewertung; danach eine jährliche Grundsteuer und eine Müllabfuhrgebühr, die in Bulgarien niedrig sind. Mieteinkünfte werden erklärt. Die Liquidität ist bei Ferienstudios und Stadtwohnungen höher, bei großen Häusern niedriger — auf einen Käufer wartet man monatelang.
Risiken kurz. Eine Gebühr, die vor der Anzahlung nicht gezeigt wurde. Ein Haus mit Land, das ohne Firma registriert wurde. Eine Urkunde im Stadium "Akt 14 oder 15" statt eines in Betrieb genommenen Gebäudes. Schulden des Vorbesitzers bei der Gebühr und den Versorgungszahlungen. Eine Anlage, die im Winter vollständig schließt, einschließlich Wasser und Sicherheit. Die Fläche mit Gemeinschaftsanteilen in der Anzeige gegenüber der Wohnfläche in den Dokumenten. Und der Markt: Es gibt weniger Transaktionen im Land, während in nur zwei der größten Küstenstädte in einem Quartal fast dreitausend neue Wohnungen auf den Markt kamen — das Angebot wächst, und das Verhandeln liegt jetzt auf der Käuferseite.
