Die Preise variieren erheblich je nach Ferienort, Entfernung zum Meer und Klasse der Anlage. Nachfolgend finden Sie aktuelle Spannen für die bei russischsprachigen Käufern beliebtesten Orte:
Aktuelle Spannen für beliebte Ferienorte. Wechselkurs: 1 € ≈ 97 RUB
| Ort | Studio / 1-Schlafzimmer | 2 Schlafzimmer | In RUB (Studio) |
|---|---|---|---|
| Sonnenstrand | 35.000 – 65.000 € | 65.000 – 110.000 € | ≈ 3,4 – 6,3 Mio. RUB |
| Sveti Vlas | 45.000 – 85.000 € | 80.000 – 140.000 € | ≈ 4,4 – 8,2 Mio. RUB |
| Nessebar | 55.000 – 100.000 € | 90.000 – 160.000 € | ≈ 5,3 – 9,7 Mio. RUB |
| Pomorie | 30.000 – 55.000 € | 55.000 – 90.000 € | ≈ 2,9 – 5,3 Mio. RUB |
| Burgas | 50.000 – 90.000 € | 85.000 – 150.000 € | ≈ 4,9 – 8,7 Mio. RUB |
| Varna | 60.000 – 120.000 € | 100.000 – 200.000 € | ≈ 5,8 – 11,6 Mio. RUB |
| Sozopol | 45.000 – 80.000 € | 75.000 – 130.000 € | ≈ 4,4 – 7,8 Mio. RUB |
| Elenite | 35.000 – 60.000 € | 60.000 – 95.000 € | ≈ 3,4 – 5,8 Mio. RUB |
* Die Preise sind eine Spanne der aktuellen Angebote auf dem Sekundärmarkt und bei Neubauten (Mai 2026). Der Preis hängt von der Etage, der Entfernung zum Meer und der Klasse der Anlage ab. Detaillierte Preisanalyse nach Regionen →
Von der Objektauswahl bis zur Eigentumserlangung — durchschnittlich 30–45 Werktage
Schritt 1
Nach der Einigung über das Objekt wird ein Vorvertrag unterzeichnet. Der Verkäufer nimmt die Wohnung für bis zu 30 Tage vom Markt.
Anzahlung: 1.000 – 2.000 € (nicht erstattungsfähig)
Schritt 2
Ein Anwalt prüft das Objekt im Immobilienregister (Imoten registar — Analog zum russischen Rosreestr): auf fehlende Belastungen, Hypotheken, Beschlagnahmungen und Nebenkostenschulden.
Prüfungsgebühr: 200 – 400 €
Schritt 3
Der Käufer eröffnet ein Konto bei einer bulgarischen Bank (DSK Bank, UniCredit, Fibank) — ein Reisepass genügt. Geldtransfer per SWIFT aus jedem Land ohne Einschränkungen.
Bankgebühr: 0,3 – 1% des Betrags
Schritt 4
Die notarielle Urkunde — das wichtigste Eigentumsdokument. Sie wird persönlich oder per Vollmacht vor einem Notar unterzeichnet.
Staatliche Gebühr: 0,1 – 3% · Notargebühr: ~0,5%
Schritt 5
Der Notar reicht die Urkunde selbstständig beim Immobilienregister ein. Innerhalb von 1–3 Werktagen werden Sie vollwertiger Eigentümer. Jährliche Grundsteuer — ~0,15% des Katasterwerts.
Eintragungsfrist: 1 – 3 Werktage
Zusätzliche Gesamtkosten über den Objektpreis hinaus: staatliche Gebühr (0,1–3%) + Notar (~0,5%) + Anwalt (0,5–1%) + Geldtransfer (~0,3–1%) = 2–5% des Wohnungspreises.
Bulgarien bleibt einer der wenigen europäischen Märkte, auf dem Bürger Russlands, Weißrusslands oder der Ukraine legal Immobilien an der Küste ohne Einschränkungen aufgrund der Staatsbürgerschaft erwerben können. Discount-House ist auf dem bulgarischen Markt mit einem Büro in Nessebar tätig — wir führen Kompletttransaktionen durch: von der Objektauswahl bis zur notariellen Beurkundung.
Warum Russen, Weißrussen, Ukrainer und Bewohner der ehemaligen GUS Bulgarien wählen • Die EU ohne hohe Preise. Bulgarien ist Mitglied der Europäischen Union. Immobilieneigentümer erhalten ein vereinfachtes Visumregime und die Möglichkeit, einen Aufenthaltstitel zu beantragen, wenn der Wert der Immobilie 300.000 BGN (~150.000 €) beträgt.
Weißrussen wählen zunehmend Bulgarien für den Erwerb von Immobilien am Meer. Gründe: mildes Klima, saubere Küste, entwickelte Infrastruktur, moderne Komplexe und einige der niedrigsten Immobilienpreise in Europa — ab 35.000 €.
• Minimale Sprachbarriere. Kyrillisches Alphabet, ähnlicher Wortschatz, große russischsprachige Gemeinschaft — besonders in Sonnenstrand und Nessebar.
• Mietrendite. Apartments in Sonnenstrand werden in der Hochsaison (Juni–September) für 40–80 € pro Tag vermietet. Jährliches Mieteinkommen — zwischen 3 und 6% pro Jahr bei Selbstverwaltung.
• Hypothek für Nichtansässige. Bulgarische Banken (UniCredit Bulbank, DSK Bank) gewähren Hypotheken für Bürger Russlands und Weißrusslands. Anzahlung — ab 30%, Zinssatz — ab 3,9% pro Jahr in Euro, Laufzeit — bis zu 20 Jahren.
• Klare Rechtsordnung. Das Registrierungsverfahren dauert 30–60 Tage. Die notarielle Urkunde ist analog zu einem russischen Kaufvertrag. Ausländer kaufen Apartments ohne Einschränkungen. Discount-House begleitet die Transaktion von der ersten Besichtigung bis zur Ausstellung der notariellen Urkunde. Unser Büro befindet sich direkt in Nessebar — wir zeigen Objekte live, nicht anhand von Fotos.
Im bulgarischen Recht sind Apartments Wohnräume in einem Mehrfamilienhaus, meistens als Teil eines Touristen- oder Wohnkomplexes. Rechtlich sind die Begriffe "Apartment" und "Wohnung" austauschbar: Beide gewähren volle Eigentumsrechte und werden im Immobilienregister eingetragen.
Der praktische Unterschied liegt in der Zweckbestimmung und Infrastruktur des Komplexes. Apartments in Ferienanlagen verfügen oft über einen Pool, ein Restaurant und eine Verwaltungsgesellschaft, die sie in Ihrer Abwesenheit vermietet. Ein Studio — eine Wohnung mit 25–40 m² mit kombiniertem Wohn- und Schlafzimmer — ist die preisgünstigste Variante.
Die Wahl hängt vom Kaufzweck ab. Sonnenstrand — der meistbesuchte Ferienort, maximale Touristenströme im Sommer, beste Kurzzeitmietrendite. Sveti Vlas — ruhiger und grüner, geeignet für Familienurlaub, Preise etwas höher. Nessebar (historisches Zentrum — UNESCO-Welterbe) — prestigeträchtiger und liquider, gut für langfristiges Wohnen. Varna — die zweitgrößte Stadt des Landes, entwickelte Infrastruktur, Seehafen, geeignet für dauerhaftes Wohnen. Burgas — preisgünstiger, nah am Flughafen, gute Verkehrsanbindung. Pomorie und Primorsko — weniger touristisch, ruhig, Preise unter dem Durchschnitt der Küste.
Die erschwinglichsten Ferienorte sind Pomorie (ab 30.000 €) und Elenite (ab 35.000 €). In Sonnenstrand ist ein Studio ebenfalls ab 35.000 € zu finden, wobei die Liquidität der Immobilie aufgrund der touristischen Nachfrage höher ist. In Varna und Nessebar beginnt das Mindestbudget bei 55.000–60.000 €.
Die günstigsten Wohnungen am Schwarzen Meer sind Zweitwohnungen in Pomorie und der Gemeinde Nessebar, die 500–800 Meter von der ersten Linie entfernt liegen. Im Vergleich zu Ferienorten in Kroatien, Montenegro oder Spanien sind die Preise in Bulgarien durchschnittlich 2–3 Mal niedriger.
Neubauten: Möglichkeit der Ratenzahlung durch den Bauträger (in der Regel bis zur Fertigstellung des Objekts ohne Zinsen), neue Versorgungsleitungen, moderne Grundrisse. Nachteil — Risiko von Bauverzögerungen und die Notwendigkeit, auf die Fertigstellung zu warten.
Bestandsimmobilien: Sofortiger Einzug oder sofortige Vermietung möglich, Preis verhandelbar, tatsächlicher Zustand der Wohnung sichtbar. Nachteil — mögliche versteckte Mängel, veraltete technische Systeme in älteren Anlagen. Für die Vermietung ab der ersten Saison ist der Sekundärmarkt vorzuziehen. Für den langfristigen Besitz — ein Neubau mit Bauträgergarantie.
Ja. Bauträger von Neubauten bieten Ratenzahlungen an — in der Regel bis zur Fertigstellung des Objekts und ohne Zinsaufschlag. Die Anzahlung beträgt normalerweise 20–30%, der Rest wird in gleichen Raten über 12–24 Monate gezahlt.
Hypothekendarlehen für ausländische Staatsbürger werden von bulgarischen Banken vergeben: UniCredit Bulbank, DSK Bank, Fibank. Konditionen: Anzahlung ab 30%, Zinssatz ab 3,9% pro Jahr in Euro, Laufzeit bis zu 20 Jahren. Ein Einkommensnachweis und ein Kontoauszug sind erforderlich. Die Banken arbeiten mit Käufern aus den meisten Ländern.
Ja, insbesondere Varna und Burgas — sie sind vollwertige städtische Zentren mit entwickelter Infrastruktur, Universitäten, Krankenhäusern und Geschäftsleben das ganze Jahr über. Ferienorte (Sonnenstrand, Sveti Vlas) sind außerhalb der Saison deutlich ruhiger — die meisten Dienstleistungen sind nur im Sommer verfügbar.
Für den dauerhaften Wohnsitz sind wichtige Faktoren: die Nähe zu medizinischen Einrichtungen, die Verkehrsanbindung an den Flughafen (Burgas und Varna verfügen über internationale Flughäfen) sowie das Vorhandensein einer internationalen Gemeinschaft. Bulgarien ist EU-Mitglied; mit einer Aufenthaltserlaubnis stehen europäische Dienstleistungen und die Reisefreiheit im Schengen-Raum zur Verfügung.
Der Kauf einer beliebigen Immobilie gibt das Recht auf ein langfristiges D-Visum — das ist keine Aufenthaltserlaubnis, ermöglicht aber einen Aufenthalt von bis zu 1 Jahr im Land. Für eine vollwertige Aufenthaltserlaubnis durch Investition ist eine Immobilie im Wert von mindestens 300.000 BGN (etwa 153.000 €) erforderlich.
Eine Ausnahme sind Rentner: Sie können eine Aufenthaltserlaubnis beim Kauf einer Immobilie beliebigen Wertes erhalten, sofern sie ein Renteneinkommen nachweisen. Für andere Kategorien — Remote-Arbeiter, Selbstständige — wird die Aufenthaltserlaubnis aus anderen, nicht mit der Immobilie zusammenhängenden Gründen erteilt.
Die jährliche Grundsteuer beträgt etwa 0,15% des Katasterwerts. Für ein Studio im Wert von 40.000 € sind das etwa 60–80 € pro Jahr. Die Wartungsgebühr für die Anlage liegt zwischen 5 und 25 € pro m² und Jahr, abhängig von der Infrastruktur: Anlagen mit Pool und Sicherheitsdienst sind teurer.
Die Nebenkosten für den dauerhaften Wohnsitz (Wasser, Strom, Internet) betragen 80–150 € pro Monat für eine 50 m² große Wohnung. Wenn die Wohnung für den Winter geschlossen ist, sind die Ausgaben minimal: nur Steuer und Wartungsgebühr.
Laut dem Nationalen Statistischen Institut Bulgariens sind die Immobilienpreise in den Feriengebieten der Schwarzmeerküste zwischen 2020 und 2024 um 60–80% gestiegen. Die Kurzzeitvermietung in der Hochsaison (Juni–September) bringt 40–80 € pro Tag für ein Studio in Sonnenstrand. Die jährliche Rendite bei Selbstverwaltung beträgt 3–5%, bei Übergabe an eine Verwaltungsgesellschaft 2–4% nach Abzug der Provision (normalerweise 20–30% des Einkommens).
Das Hauptrisiko ist die hohe Saisonalität: Außerhalb der Sommersaison sinkt die Mietnachfrage stark. Für ein ganzjähriges Einkommen sind Varna und Burgas mit Langzeitmiete besser geeignet.
Hauptausgaben: Steuern, Wartungsgebühr und Versicherung
Der Besitz von Immobilien in Bulgarien ist mit einer Reihe von obligatorischen jährlichen Zahlungen verbunden, deren Höhe vom ...
Wann der Kauf günstiger ist: die "Nebensaison"-Strategie
Der Kauf von Immobilien in Bulgarien unterliegt zyklischen Preisschwankungen, die von der touristischen Nachfrage abhäng...
