Bulgarischer Wohnungsmarkt im 1. Quartal 2026: weniger Transaktionen, teurere Mieten

Laut den von Arco Real Estate am 11. Mai veröffentlichten und von der Agentur Novinite zitierten Daten ist der bulgarische Immobilienmarkt mit einer grundlegend anderen Phase in das Jahr 2026 eingetreten. Nach fünf Jahren kontinuierlicher Beschleunigung — im ersten Quartal 2025 stiegen die Preise im Jahresvergleich um 15,1 % — brachte das erste Quartal 2026 eine spürbare Abkühlung der Anzahl der Transaktionen bei gleichzeitigem Anstieg des Angebots. Die Käufer, so die Analysten der Agentur, „sind deutlich vorsichtiger und wählerischer geworden“: Sie studieren ein Objekt länger, achten genauer auf die Lage und die Bauqualität und schließen Geschäfte nicht mehr innerhalb einer Woche ab.

Der Hypothekenmarkt blieb davon weitgehend unberührt. Laut der bulgarischen Registrierungsagentur wurden im ersten Quartal 2026 insgesamt 13.706 Hypothekendarlehen vergeben – fast genauso viele wie im gleichen Zeitraum des Jahres 2025. Die Banken haben die Bedingungen nicht verschärft, und die Zinssätze für Kredite in Euro stabilisierten sich zu Jahresbeginn in einer Spanne von 3–3,5 % – einem der niedrigsten Werte in der EU. Die Bulgarische Nationalbank behält die LTV-Grenze von 85 % bei, was den Markt de facto vor einer Überhitzung durch Fremdkapitalhebel schützt.

Gleichzeitig verzeichnete Bulgarien bis Ende 2025 einen Anstieg der Mietpreise um 10 % und belegt damit den vierten Platz in der Europäischen Union und den siebten Platz unter allen europäischen Ländern. Das Mietwachstum übertraf das Wachstum der Verkaufspreise, was die Rendite für Eigentümer von Anlageobjekten schmälerte: In Sofia liegt die aktuelle Rendite bei etwa 4–5 % gegenüber 6 % vor zehn Jahren. An der Schwarzmeerküste und in Bansko sieht das Bild anders aus – die Rendite von Kurzzeitvermietungen erreicht in der Hauptsaison weiterhin 11–12 %.

Das Preiswachstum hat sich seit Anfang 2026 landesweit auf etwa 13 % im Jahresvergleich verlangsamt, was den Prognosen der Analysten entspricht, die eine Normalisierung nach dem Höhepunkt von 2025 vorhergesagt hatten. In Burgas stiegen die Preise bis Ende 2025 um fast 26 %, in Varna um mehr als 14 %. In den letzten 10 Jahren betrug der Gesamtanstieg der Wohnungspreise in Bulgarien 157 %.

Für einen ausländischen Investor ist die aktuelle Pause die erste echte Gelegenheit für Verhandlungen seit mehreren Jahren. Verkäufer, die bis vor kurzem jegliche Zugeständnisse verweigerten, beginnen nun über Konditionen zu diskutieren. Objekte im unteren Preissegment und älterer Wohnungsbestand bleiben länger auf dem Markt. Gleichzeitig haben Neubauten in fußläufiger Entfernung zu neuen Stationen der Sofiaer U-Bahn, deren Eröffnung für 2026–2028 erwartet wird, das Infrastrukturpotenzial bereits eingepreist.

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