Neubauten in Bulgarien
Neubauten in Bulgarien — Studios und Wohnungen in Wohnanlagen kurz vor der Fertigstellung, städtische Erstmarktimmobilien in Burgas und Varna, Erstlinien-Apartments, Townhouses und Cottages vom Bauträger. Im Preis enthalten sind Ausstattung nach bulgarischem Standard, Pool und Gelände der Anlage sowie Parkplatz. Meterpreis nach realen Objekten — 1.102–2.594 €, unser Einstieg ab 51.000 €. Gebaut wird in Rawda, Aheloj, Nessebar, Pomorie, Sonnenstrand und Burgas. Für den Investor ist das Wichtigste: Bauträger-Ratenzahlung ohne Bank.
- 86m2
- 3/6
- 1
- 1
- 83m2
- 7/9
- 1
- 1
- 60m2
- 1
- 53m2
- 3
- 1
- 1
| Schicht und Ferienorte | Preise und Flächen nach Objekten | Für wen geeignet und Investorenrechnung |
|---|---|---|
| Studios in Wohnanlagen im Bau Rawda, Aheloj, Nessebar 30–37 m², der untere Einstieg in den Primärmarkt |
45.900–54.000 € meist mit Ratenzahlung bis zur Fertigstellung des Gebäudes |
Erstkauf und Saisonvermietung ohne Verwalter. Erreichen von 6% jährlich — 23–27 € pro Nacht in der Saison. Denken Sie daran: Pro Meter ist ein Studio das teuerste im Segment. |
| Wohnungen in Ferienanlagen Pomorie, Sonnenstrand, Rawda 42–56 m², ein oder zwei Schlafzimmer |
53.000–61.941 € Pool und geschlossenes Gelände im Preis enthalten |
Für eine Familie für den Sommer und für den Investor, der Fläche zählt: Das ist der vorteilhafteste Meter des Primärmarkts. Die 6%-Schwelle — 31 € pro Nacht. Das Objekt wird als Ganzes vermietet, weniger Anreisen als bei einem Studio. |
| Städtischer Primärmarkt Burgas, Sarafowo, Primorsko 36–45 m² in gewöhnlichen Häusern, nicht in Ferienanlagen |
60.000–74.778 € eine jährliche Gebühr vom Ferientyp gibt es hier meist nicht |
Umzug, Arbeit und Langzeitvermietung: Es wird keinen Leerstand in der Nebensaison geben. Für 6% sind 270–374 € pro Monat nötig. Die Unterhaltungskosten sind niedriger als im Feriensegment — das ist das Hauptargument dieser Schicht. |
| Dreizimmer- und große Objekte neue Quartiere von Burgas 61–74 m², zwei oder drei Schlafzimmer |
82.899–129.100 € die Fertigstellung der Gebäude ist für 2027–2028 geplant |
Für das Familienleben und unter einem Jahresvertrag mit einem Mieter. Break-even — 465–646 € pro Monat. Der Weiterverkauf läuft langsamer als bei kleinen Objekten: Es gibt weniger Käufer für solche Fläche. |
| Erste Linie, Elite und Häuser Sweti Wlas, Nessebar, Koschariza Apartments mit Aussicht, Townhouses und Häuser vom Bauträger |
Apartments — 132.500–215.000 € Häuser und Townhouses — 210.000–350.000 € |
Für den Käufer von Aussicht und Status. Satz für 6% — 108–175 € pro Nacht, und er hält sich nur auf dem Höhepunkt des Sommers. Hier rechnet man nicht die Vermietung, sondern die Wertsteigerung und die Eigennutzung. |
Preise und Flächen — nach konkreten Objekten aus Katalogen des Primärmarkts mit Stand 24. Oktober 2026. Nachtsatz: der Objektpreis multipliziert mit 6% und geteilt durch 120 Nächte der Feriensaison. Für die städtischen Schichten werden dieselben 6% durch zwölf Monate geteilt. Die Berechnung erfolgt vor Steuern, Unterhaltsgebühr und Ausstattung.
Hypothekenrechner
Der bulgarische Primärmarkt: Was wir haben
Auf der Seite für neuen Wohnraum präsentiert Discount House: Wohnungen und Studios in im Bau befindlichen und fertiggestellten Gebäuden, Stadthäuser in Burgas und Varna, Apartments am Wasser, Townhouses und Villen direkt von Bauunternehmen. Der Filter stellt eine Auswahl zusammen nach Summe, Ferienort und Stadt, Fläche, Anzahl der Schlafzimmer, Fertigstellungsstadium des Gebäudes, Quartal der Schlüsselübergabe, Zahlungsplan, Art der Ausstattung, Pool und Höhe der Jahresgebühr. Schreiben Sie dem Manager: er sendet die Baugenehmigung, den Vertragsentwurf, den Zahlungsplan nach Etappen und eine Liste dessen, was im Preis enthalten ist und was separat bezahlt wird.
Der Durchschnittsmeter aus Übersichten entspricht nicht dem Markt
In Übersichten zu dieser Anfrage wird der durchschnittliche Meterpreis in modernen Anlagen genannt — etwa 2.769 €. Prüfen Sie an den Schaufenstern: Vierzehn konkrete Objekte des Primärmarkts ergeben einen mittleren Meter von 1.445 €, das heißt, die angegebene Zahl ist fast doppelt so hoch wie die reale. Mehr noch, sie ist höher als der Meter des teuersten Objekts auf der ersten Seite eines großen Katalogs. Mit einem solchen Durchschnitt kann man kein Budget planen: Sie legen das Doppelte des Nötigen zurück und verpassen passende Optionen.
Ein zweites Beispiel, warum man Schaufenster aufmerksam lesen muss. In einem Katalog, der sich als Sammlung der zweihundert besten Anlagen des Landes bezeichnet, liegt ein Objekt für 1.700 € bei einer Fläche von 34 m². Das ist der Meterpreis, der im Feld für den Objektwert steht: Tatsächlich ist er neunundzwanzigmal niedriger als der Median. Dort stammen auch alle Angebote der ersten Seite aus einer Region Burgas: Städtischer Primärmarkt fehlt in solchen Auswahlen völlig, obwohl Sofia eines der drei Hauptzentren des Neubaus ist. Wenn Sie Sofia brauchen, ist das ein anderer Markt und andere Verkäufer.
Der günstigste Meter ist nicht im Studio
Berechnen Sie den Meter nach Flächen, und das Bild kehrt sich um. Objekte bis 37 m² ergeben im Durchschnitt 1.712 € pro Meter, Wohnungen von 42–56 m² — 1.304 €, große von 61–74 m² — 1.524 €. Das heißt, ein Studio ist pro Meter 31% teurer als eine Wohnung mit doppelter Fläche, und der günstigste Meter liegt in der Mitte. Der Grund ist einfach: Im Preis eines Studios stecken dasselbe Bad, derselbe Küchenbereich und derselbe Anteil an Gemeinschaftsflächen, nur werden sie durch weniger Meter geteilt.
Die Schlussfolgerung für den Käufer: Wenn das Budget den Wechsel vom Studio zur Ein- oder Zweizimmerwohnung erlaubt, wechseln Sie — der Meter wird günstiger, und das Mietprofil wird besser, weil zwei bis drei Personen für einen längeren Zeitraum untergebracht werden. Für den Investor gilt dieselbe Regel: Vergleichen Sie nicht die Objektpreise, sondern den Meterpreis innerhalb Ihres Budgets.
Akt 14, Akt 15, Akt 16: Wofür Sie in jeder Phase zahlen
Das ist die zentrale Mechanik des bulgarischen Primärmarkts. Akt 14 bedeutet, dass die Konstruktion des Gebäudes fertig ist und das Gebäude im Rohbau abgenommen wurde. Akt 15 — das Objekt wurde vom Bauunternehmer an den Auftraggeber übergeben, die Abnahme läuft. Akt 16 — die Genehmigung zur Inbetriebnahme; erst danach werden die Anschlüsse gelegt, man kann einziehen und legal Wohnraum vermieten. Je früher das Stadium, desto niedriger der Preis und desto höher das Risiko: Bei Akt 14 kaufen Sie ein Versprechen, bei Akt 16 — eine fertige Wohnung.
Drei Regeln, die Geld sparen. Binden Sie Zahlungen an die Akte, nicht an Kalenderdaten: Die Frist kann sich verschieben, einen Akt kann man nicht fälschen. Verlangen Sie im Vertrag Sanktionen für die Verzögerung des Akts 16 und eine feste Frist für die Schlüsselübergabe. Und prüfen Sie den Bauträger anhand fertiggestellter Gebäude — wie viele Objekte er bis zum Akt 16 gebracht hat und mit welcher Verzögerung. Die Fertigstellung der meisten derzeit verkauften Anlagen ist für die nächsten zwei Jahre geplant, und für die Saisonvermietung bedeutet das den Verlust von ein oder zwei Sommersaisons — rechnen Sie das ein.
Ausstattung und Gebühr: Zwei Zeilen, die nicht im Preis stehen
Ein bulgarischer Neubau wird nach staatlichem Standard übergeben: Wände zum Verputzen, Boden — Zementestrich, keine Innentüren und keine Sanitärinstallation. Eine Turnkey-Ausstattung vom Bauträger ist eine separate Option, und in Anzeigen wird dieser Punkt meist nicht offengelegt. Daher ist es unzutreffend, einen Neubau mit einer fertigen Bestandswohnung nach dem Objektpreis zu vergleichen: Addieren Sie zum Neubau Ausstattung und Möbel, und vergleichen Sie erst dann.
Die zweite Zeile — die jährliche Gebühr für die Unterhaltung einer geschlossenen Ferienanlage: Gelände, Pool, Sicherheit, Reinigung. Sie wird nach Fläche berechnet, meist von 6 bis 15 € pro Meter pro Jahr, das heißt bei einer Wohnung von 42 m² sind das 252–630 € jährlich, unabhängig davon, ob Sie dort leben oder nicht. Über zehn Jahre Eigentum fügt die Gebühr unserem Einstiegsobjekt 5 bis 12% seines Preises hinzu, und der Gebührensatz in zwei benachbarten Anlagen kann mehr bedeuten als der Unterschied im Wohnungspreis. In gewöhnlichen Stadthäusern von Burgas und Varna gibt es eine solche Gebühr nicht — es gibt nur Versorgungszahlungen.
Bauträger-Ratenzahlung und was sie dem Investor gibt
Der Hauptfinanzvorteil des Primärmarkts: Bauträger bieten einen Zahlungsplan bis zur Fertigstellung des Gebäudes mit einer ersten Zahlung von 10–30%, ohne Bank, Einkommensnachweise und Zinsen. Bei unserem Einstiegsobjekt sind das etwa 10.200 € zu Beginn statt der vollen Summe — der Rest wird nach Bauetappen gezahlt. Vier Folgen für den Investor. Erstens: Das Geld fließt in Teilen in das Objekt, während der Preis auf dem heutigen Niveau fixiert wird. Zweitens: Beim Kauf direkt vom Bauträger ist die Provision vom Käufer meist null. Drittens: Ein neues Gebäude wird nach aktuellen Wärmedämmnormen gebaut, und die Versorgungskosten sind niedriger als im Altbestand — das zeigt sich auch in Mieterbewertungen. Viertens: Das Objekt kann vor der Schlüsselübergabe abgetreten werden, wenn dies im Vertrag ausdrücklich erlaubt ist — prüfen Sie die Klausel vorab.
Die Kehrseite, ehrlich: Bis zum Akt 16 bringt das Objekt nichts, während die Zahlungen laufen. Der Primärmarkt macht 15% des Angebots in den Datenbanken großer Agenturen aus gegenüber 85% Bestand, das heißt, die Auswahl ist deutlich enger, aber über die Ratenzahlungsbedingungen lässt sich fast immer verhandeln.
Transaktion, für einen Ausländer, Steuern und Risiken
Das Kaufverfahren: Buchung und Vorvertrag mit dem Bauträger, Prüfung der Genehmigung, des Projekts und des Unternehmens selbst durch einen Anwalt, Zahlung nach Plan, Erhalt des Akts 16, Abnahme der Wohnung mit einer Mängelliste, notarielle Urkunde und Registrierung des Rechts. Eine Wohnung im Gebäude trägt ein Käufer ohne EU-Pass direkt auf sich ein: Das Land unter dem Haus ist nicht Teil der Transaktion. Für ein Haus oder Townhouse vom Bauträger mit eigenem Grundstück wird eine bulgarische Gesellschaft registriert, weil Landbesitz ohne EU-Staatsbürgerschaft eingeschränkt ist — klären Sie das Verfahren mit einem bulgarischen Anwalt. Von den Papieren werden Reisepass, Nachweise zur Geldquelle und eine Vollmacht benötigt, falls Sie bei der Unterzeichnung nicht anwesend sind. Zahlungen: Grunderwerbsteuer und Notargebühr, Anwaltskosten, dann eine jährliche Grundsteuer und eine Müllgebühr. Der Kauf eines Neubaus allein gibt keinen Aufenthaltstitel — der Status wird aus anderen Gründen erteilt; prüfen Sie diese bei einem Einwanderungsanwalt.
Risiken kurz. Eine Zahlung nach Datum statt nach Akt. Das Fehlen von Sanktionen für Verzug im Vertrag. Ein Preis ohne Ausstattung, der als Preis für fertigen Wohnraum präsentiert wird. Eine Gebühr, die nach der Anzahlung genannt wurde. Ein Bauträger ohne fertiggestellte Gebäude. Die Fläche mit Gemeinschaftsanteilen in der Werbung gegenüber der Wohnfläche in den Dokumenten. Und fehlerhafte Preise in Katalogen: Bevor Sie zur Besichtigung fahren, bestätigen Sie den Preis beim Verkäufer schriftlich.