Immobilienverkäufe in Bulgarien sinken um 10 %, Angebot steigt um 25 %

Den größten Teil des Jahres 2025 lebte der bulgarische Immobilienmarkt von der Vorfreude. Die Ankündigung, dass Bulgarien am 1. Januar 2026 der Eurozone beitreten würde – mit einem festen Wechselkurs von Lew zu Euro von 1,95583, unverändert gegenüber der bestehenden Currency-Board-Anbindung – löste eine Kaufwelle aus, die von einer einfachen Überzeugung angetrieben wurde: dass die EU-Währungsmitgliedschaft die Preise nach oben treiben würde und dass es klüger sei, vor dem Übergang zu handeln als danach. In den letzten Monaten des Jahres erzeugte diese Logik eine der stärksten Aktivitätsperioden, die der Sektor je gesehen hatte.

Drei Monate im Jahr 2026 erzählen die Daten eine andere Geschichte. Laut dem Überblick von Arco Real Estate über das erste Quartal, veröffentlicht am 27. April, ist die Zahl der Immobilientransaktionen in Bulgarien im Vergleich zum überaktiven Tempo von 2025 um etwa 10 Prozent zurückgegangen. Gleichzeitig ist das Volumen neuer Angebote auf dem Markt um mehr als 25 Prozent gestiegen. Käufer, die auf eine Entspannung der Preise nach dem Euro gewartet hatten, haben sich schließlich entschlossen, ihre Objekte anzubieten. Die Kombination – weniger Käufer, mehr Verkäufer – hat etwas hervorgebracht, das der bulgarische Markt seit mehreren Jahren nicht mehr geboten hat: Zeit.

Der Arco-Überblick stellt fest, dass Käufer, so die Formulierung der Agentur, „viel vorsichtiger und wählerischer“ geworden sind. Entscheidungen, die 2025 noch in Wochen getroffen wurden, brauchen heute Monate. Lage, Bauqualität und langfristige Gebäudeverwaltung werden mit einer Sorgfalt geprüft, die während des Ansturms weitgehend vernachlässigt wurde. Novinite.com fügt in seiner Berichterstattung hinzu, dass die Gesamtrichtung positiv bleibt – die Euro-Einführung hat die Transparenz auf einem Markt erhöht, der historisch damit zu kämpfen hatte –, aber der kurzfristige Effekt ist ein bedächtigeres Tempo und keine anhaltende Welle.

Das Wohnsegment bleibt die klare Triebfeder des Marktes und macht 92 Prozent aller Käuferanfragen aus. Dreizimmerwohnungen dominieren mit 57 Prozent des Interesses, gefolgt von Zweizimmerwohnungen mit 28 Prozent. Diese Zusammensetzung spiegelt, so die Analysten, eine Verschiebung des Käuferprofils hin zu Familien und Langzeitbewohnern wider – Menschen, die Sofia, Varna oder Burgas als Hauptwohnsitz nutzen –, weg von den spekulativen Kurzzeitinvestoren, die einen Großteil des Volumens von 2024–2025 ausmachten. Der durchschnittliche Preis für Neubauten in Sofia liegt derzeit bei etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter, immer noch deutlich unter vergleichbaren Städten in Westeuropa, was den Markt für ausländische Käufer attraktiv macht, deren Vergleichsmaßstäbe Lissabon, Tallinn oder Krakau sind.

Für Käufer, die sich entschieden haben zu warten, bietet der aktuelle Moment etwas, das der Markt seit 2023 nicht mehr geboten hat: realistische Verhandlungsspielräume in einem angebotslastigen Umfeld und einen Verkäuferpool, der echte Dringlichkeit beinhaltet.

Immobilien in Bulgarien – Küste und Städte – zu verkaufen: discount-house.com/bulgaria