Immobilienbesitz in Bulgarien: vollständige Berechnung der Eigentümerkosten für 2026

Hauptausgaben: Steuern, Wartungsgebühr und Versicherung

Der Besitz von Immobilien in Bulgarien ist mit einer Reihe von obligatorischen jährlichen Zahlungen verbunden, deren Höhe vom Standort, der Art der Anlage und der Katasterbewertung des Objekts abhängt. Die wichtigste Steuer ist die Danak Imot (Grundsteuer), deren Satz in den meisten Gemeinden 0,15 % des im Kataster festgehaltenen Steuerwerts des Objekts beträgt. Es ist wichtig zu verstehen, dass der Steuerwert oft erheblich unter dem Marktwert liegt, was diese Zahlung recht erschwinglich macht. Bei Zahlung des gesamten Steuerbetrags bis Ende März wird ein Rabatt von 5 % gewährt.

Die zweite, oft höchste Zahlung ist die Taksa Poddarzhka (Wartungsgebühr). Hierbei handelt es sich um eine Gebühr für die Instandhaltung der Infrastruktur der Anlage: Sicherheitsdienst, Schwimmbad, Aufzüge, Reinigung von Gemeinschaftsflächen und Gartenpflege. In gehobenen Anlagen mit umfangreicher Infrastruktur kann der Satz bis zu 25 €/m² pro Jahr betragen, bei einfacheren Objekten liegt er bei etwa 5–8 €/m². Die Höhe der Gebühr ist vertraglich festgelegt, daher sollte vor dem Kauf geklärt werden, welche Leistungen enthalten sind. Zusätzlich wird der Abschluss einer Immobilienversicherung empfohlen, die zwischen 50 und 150 € pro Jahr kostet und vor den Risiken von Überschwemmung, Brand oder Diebstahl schützt.

Betriebskosten: Szenarien des Bewohnens und der "Winterruhe"

Die Kosten für Strom, Wasser und Internet variieren stark je nach Nutzungsart der Immobilie. Wenn die Wohnung ständig bewohnt wird, entfällt der Hauptanteil der Kosten auf Strom (Warmwasserbereitung, Kochen, Betrieb von Klimaanlagen/Heizgeräten). In Bulgarien gibt es ein differenziertes Stromtarifsystem — Tag- und Nachtstrom, das eine Optimierung der Kosten ermöglicht.

Wenn die Wohnung im Winter geschlossen bleibt, wechseln die Kosten in den Modus der "Mindestaufrechterhaltung". In dieser Zeit muss der Eigentümer die Rechnungen für Strom (im Bereitschaftsheizungsmodus zur Vermeidung von Feuchtigkeit) und Wasser sowie monatliche Grundgebühren (Internet, Fernsehen, sofern sie nicht vorübergehend abgemeldet wurden) bezahlen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Abwesenheit des Eigentümers nicht von der Zahlung der Wartungsgebühr befreit, da die Kosten für die Sicherheit und die Instandhaltung der Anlage das ganze Jahr über anfallen. Eigentümer delegieren die Kontrolle über den Zustand der Wohnung häufig an eine Hausverwaltung, die das Objekt nach starken Stürmen oder starken Niederschlägen überprüft.

Übersicht Finanzplan (Studio 40.000 €, 35 m²)

Für einen Investor oder einen Käufer für den Urlaub ist es entscheidend, den jährlichen Gesamtbetrag zu sehen. Die unten angegebenen Zahlen spiegeln die durchschnittlichen Marktwerte für 2026 wider. Im Vermietungsszenario beträgt die Provision der Hausverwaltung durchschnittlich 20–30 % des Bruttoeinkommens, die vom Gewinn abgezogen werden muss, um die jährliche tatsächliche Bilanz der Immobilie zu bewerten.

Tabelle: Jährliche Eigentumskosten (Studio 40.000 €, 35 m²)

Hinweis: Die Provision der Hausverwaltung bei der Vermietung wird direkt von den Mieteinnahmen abgezogen und ist daher nicht im Dienstleistungskostenteil enthalten.