Immobilien in Griechenland

Immobilienkauf in Griechenland 2026: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Griechische Immobilien 2026: Wie ein Ausländer eine Wohnung kauft und nicht zu viel bezahlt

Immobilienkauf in Griechenland 2026: neue Schwellenwerte für das Goldene Visum, tatsächliche Steuern, versteckte Kosten und Risiken. Ein schrittweiser Plan von der Suche bis zur Eintragung.

Seit dem 1. Januar 2026 ist der Übergang zu einem einheitlichen digitalen Kataster (Εθνικό Κτηματολόγιο) in Griechenland abgeschlossen, was die Eigentumsregistrierung für Ausländer verändert hat. Während der Registrierungsprozess 2025 aufgrund von Unstimmigkeiten zwischen dem alten System (Υποθηκοφυλακείο) und dem neuen noch länger dauern konnte, werden 2026 alle Transaktionen zentral abgewickelt, was die Bearbeitungszeit von 3 auf 1,5 Monate verkürzt. Laut der Griechischen Nationalbank sind die Immobilienpreise in Attika in den letzten 12 Monaten um 9,2 % gestiegen, und die Schwellenwerte für die Aufenthaltserlaubnis (Gesetz 5038/2023 mit Änderungen von 2024) sind differenzierter denn je. Dieses Material bietet einen aktuellen Aktionsplan, eine Berechnung der tatsächlichen Eigentumskosten und eine Analyse versteckter Risiken, über die Agenturen schweigen.

Welche Änderungen im Jahr 2026 Käufer betreffen

Im Jahr 2026 haben sich für ausländische Investoren drei wesentliche Änderungen ergeben. Erstens die verpflichtende Registrierung aller Mietverträge auf der Plattform myAADE. Während die langfristige Vermietung einer Wohnung früher im „Graubereich“ bleiben konnte, gleicht die Steuerbehörde nun automatisch die Katasterdaten des Eigentümers mit den eingehenden Einkünften ab. Zweitens wurden die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden verschärft (Gesetz 5100/2024). Objekte mit einer Klasse unter „D“ müssen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf saniert werden, andernfalls droht dem Eigentümer ein Bußgeld von 500 bis 2.000 Euro. Drittens bleiben die Schwellenwerte für das „Goldene Visum“ auf dem Niveau von 2024, allerdings wird nun für Bürger aus Nicht-EU-Ländern eine automatische Prüfung der Herkunft der Mittel durchgeführt.

Der Hauptunterschied im Jahr 2026 ist die vollständige Digitalisierung des Katasters und die Automatisierung der Steuerkontrolle, was es unmöglich macht, Eigentum oder Mieteinnahmen zu verbergen.

Budgetberechnung: Vom Angebotspreis zu den Gesamtkosten

Der ausgeschriebene Preis einer Immobilie macht nur 85–90 % des endgültigen Betrags aus, den Sie einplanen müssen. Als Faustregel gilt: Planen Sie zusätzlich 12–15 % für Nebenkosten ein. Lassen Sie uns die Struktur am Beispiel einer gebrauchten Wohnung im Wert von 300.000 € in den Vororten von Athen (einer Region mit einer Golden-Visa-Schwelle von 400.000 € – hier ist der Kauf nur für den eigenen Wohnsitz geeignet, nicht für die Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis, was wichtig ist) aufschlüsseln.

Bei Neubauten (Baugenehmigung nach 2006) tritt anstelle der 3,09 % Grunderwerbsteuer eine 24 %ige Mehrwertsteuer, was sie von vornherein deutlich teurer macht. Zwischen 2024 und 2026 gilt jedoch in Athen und Thessaloniki eine Aussetzung der Mehrwertsteuer für bestimmte soziale Wohnungsbauprogramme, während für hochwertige Objekte der Satz bestehen bleibt.

Rechtlicher Start: AFM, Bankkonto und Vollmacht

Eine griechische Steuernummer (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, AFM) ist für jede Transaktion unerlässlich. Die Beantragung einer AFM ist 2026 einfacher geworden: Sie kann online über das Portal myAADE erfolgen, wenn Sie über eine elektronische Signatur (eIDAS) verfügen, oder über einen Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht.

Zeitrahmen: 5–10 Werktage.
Dokumente: Reisepass mit Apostille und Übersetzung ins Griechische, ausgefülltes Formular Μ1.

Die Eröffnung eines Bankkontos in Griechenland bleibt für Zahlungen über 500 € im Zusammenhang mit der Transaktion obligatorisch (Gesetz 4557/2018 zur Bekämpfung von Geldwäsche). Im Jahr 2026 ist eine Ferneröffnung eines Kontos ohne persönlichen Besuch für Staatsbürger Russlands und Weißrusslands nicht möglich. Dies ist eine entscheidende Einschränkung, die den Prozess von 2026 von der flexibleren Regelung im Jahr 2024 unterscheidet.

Der Prozess beginnt mit der Beantragung einer AFM und der Eröffnung eines Kontos bei einer Nationalbank (NBG, Alpha Bank, Eurobank, Piraeus). Ohne diese beiden Elemente können Sie die Anzahlung nicht leisten.

AUSWAHL DER IMMOBILIE, RISIKEN, TRANSAKTION UND REGISTRIERUNG

Auswahl der Immobilie und Anzahlung: Die Quadratmeter-Falle

Bei der Besichtigung von Immobilien in Griechenland stoßen Ausländer auf das Phänomen des „Bebauungskoeffizienten“ (συντελεστής δόμησης). Die Griechen messen die Fläche am äußeren Umfang der Wände und beziehen Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser und Parkplätze mit ein. Wenn ein Verkäufer eine Fläche von 100 m² angibt, beträgt die tatsächliche Wohnfläche (εμβαδόν κατοικίας) 82–87 m².

Beispiel: Eine Villa in Chalkidiki wird mit 180 m² für 450.000 € angeboten. Der technische Bericht des Ingenieurs (Ταυτότητα Κτιρίου, seit 2024 obligatorisch) weist eine Nutzfläche von 148 m² aus. Der effektive Preis pro tatsächlichem Quadratmeter liegt damit nicht bei 2.500 €, sondern bei 3.040 €.

Anzahlungsprozess (προκαταβολή): Die Anzahlung beträgt 10–20 % des Preises. Ein Vorvertrag (προσύμφωνο) wird unterzeichnet. Zieht sich der Verkäufer vom Geschäft zurück, muss er die Anzahlung doppelt zurückerstatten. Zieht sich der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Im Jahr 2026 bestehen Notare darauf, eine Bankgarantieklausel für die Rückzahlung der Anzahlung zum Schutz des Käufers aufzunehmen.

Umfassende Due Diligence und Katasterrisiken

Trotz des Abschlusses der Umstellung auf ein einheitliches Kataster weisen etwa 12 % der Objekte (nach Angaben des Ministeriums für digitale Verwaltung) noch immer nicht gelöste Unstimmigkeiten zwischen dem alten Hypothekenregister (Υποθηκοφυλακείο) und dem neuen Kataster auf. Die Aufgabe des Rechtsanwalts ist es, einen „Katasterauszug“ (Απόσπασμα Κτηματολογίου) zu beschaffen und zu prüfen:

1. Übereinstimmung der Eigentümerangaben zwischen Vertrag und Kataster.

2. Fehlen von Beschlagnahmungen (κατασχέσεις) und Hypotheken (υποθήκες).

3. Rechtmäßigkeit aller Bauten. Etwa 30 % der Objekte weisen nicht genehmigte Anbauten auf. Das Legalisierungsverfahren (τακτοποίηση) nach Gesetz 4495/2017 ist 2026 weiterhin möglich, kostet aber je nach Umfang des Verstoßes zwischen 1.500 und 8.000 € und geht in der Regel zu Lasten des Käufers, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Unterzeichnung des Vertrags (συμβόλαιο) und Registrierung

Der endgültige Kaufvertrag (συμβόλαιο) wird von einem Notar in griechischer Sprache erstellt. Die Anwesenheit eines vom Außenministerium lizenzierten Übersetzers ist obligatorisch, wenn der Käufer kein Griechisch auf dem Niveau B2 spricht.

Unterzeichnungsprozess:

1. Der Notar verliest den Vertrag.

2. Die Parteien (oder ihre bevollmächtigten Vertreter) unterzeichnen jede Seite.

3. Der Käufer überweist den vollen Betrag abzüglich der Anzahlung.

4. Der Notar übermittelt die elektronische Übertragungserklärung (Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης) an das Finanzamt.

Nach der Unterzeichnung muss die Eintragung in das Ελληνικό Κτηματολόγιο (Griechisches Kataster) abgewartet werden. Im Jahr 2026 beträgt die durchschnittliche Zeit bis zur Erteilung der endgültigen Eigentumsbescheinigung (πιστοποιητικό εγγραφής) 45 Tage – dank der Digitalisierung doppelt so schnell wie 2024.

AUFENTHALTSERLAUBNIS, STEUERN, BESCHRÄNKUNGEN UND FAHRPLAN

Vergleich: Aufenthaltserlaubnis durch Investition 2026 (Neue Regeln)

Das Programm „Goldenes Visum“ (Gesetz 5038/2023) bleibt der Hauptanziehungspunkt. Es ist jedoch wichtig, die Ziele zu unterscheiden: Ein Kauf zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis bringt eine Einschränkung mit sich – die Immobilie darf nicht kurzfristig (Airbnb), sondern nur langfristig (12 Monate oder mehr) vermietet werden.

Für wen das geeignet ist:
Familie mit Kindern, Ziel Umzug: Kauf einer Immobilie ab 400.000 € auf dem Peloponnes oder Kreta. Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis und langfristige Vermietung bei Nichtnutzung.
Investor, Ziel passives Einkommen: Kauf von 2–3 Immobilien im Gesamtwert von 400.000 € in stark touristisch geprägten Gebieten (Chalkidiki, Rhodos). Kurzfristige Vermietung nur, wenn keine Aufenthaltserlaubnis benötigt wird. Im Jahr 2026 werden Einkünfte aus Kurzzeitvermietung mit 15 % besteuert zuzüglich Sozialversicherungsbeiträge.
Budgetoption für eine Aufenthaltserlaubnis: Kauf einer Gewerbeimmobilie (z. B. eines Büros) für 250.000 € in Athen und deren Vermietung. Dies ermöglicht den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis ohne Beschränkungen für Wohnungsvermietungen.

Jährliche Steuern und Beschränkungen 2026

Nach dem Kauf kommen auf Eigentümer verpflichtende Zahlungen zu:

1. ΕΝΦΙΑ (Einheitliche Grundsteuer): von 0,5 bis 10 € pro m². Für eine 100 m² große Wohnung in Athen etwa 450–700 € pro Jahr. Wird automatisch berechnet.

2. Steuer auf Mieteinnahmen (progressive Skala):
   — bis 12.000 €: 15 %
   — 12.001–35.000 €: 35 %
   — über 35.000 €: 45 %
   Seit dem 1. Januar 2026 müssen alle Mietzahlungen (einschließlich Kurzzeitvermietung) per Banküberweisung oder Zahlungssystem erfolgen. Ein Verstoß führt zu einer Geldstrafe in Höhe von 50 % der Einnahmen.

Wann man KEINE Immobilie in Griechenland kaufen sollte:
— Wenn Sie die Immobilie kurzfristig vermieten und gleichzeitig darauf eine Aufenthaltserlaubnis stützen möchten – dies ist gesetzlich verboten.
— Wenn Ihr Budget strikt auf den Kaufpreis begrenzt ist, ohne 15 % Nebenkosten und jährliche Steuern einzuplanen.
— Wenn Sie nicht bereit für Bürokratie sind: Selbst 2026 können Antworten von Behörden 3–4 Wochen dauern.

Fazit und Fahrplan

Der Immobilienkauf in Griechenland ist 2026 ein transparenter, aber vorbereitungsintensiver Prozess. Die vollständige Digitalisierung des Katasters und der Steuerkontrolle hat die Registrierungszeiten verkürzt, aber die Anforderungen an die rechtliche Konformität und die Transparenz der Mittel erhöht.

Nächste Schritte:

1. Fordern Sie bei der von Ihnen gewählten Agentur vor der Unterzeichnung des Vorvertrags die Ταυτότητα Κτιρίου (technischer Gebäudeausweis) und einen Auszug aus dem neuen Kataster an.

2. Bestellen Sie eine ΕΝΦΙΑ-Berechnung für Ihre ausgewählte Immobilie für 2026, um die jährliche Steuerbelastung zu verstehen.

3. Wenn Ihr Ziel eine Aufenthaltserlaubnis ist, prüfen Sie, ob Ihre gewählte Region in die Kategorie 800.000 €, 400.000 € oder 250.000 € fällt.