Wohnungen zum Verkauf in Spanien

• 1. NIE und Bankkonto: Besorgen Sie sich die Ausländeridentifikationsnummer (NIE) über das Konsulat oder persönlich in Spanien. Gleichzeitig eröffnen Sie ein Konto bei einer spanischen Bank. Discount-House hilft über einen Vertreter. Dauer: 2–4 Wochen.
• 2. Due Diligence der Immobilie: Prüfung der Nota Simple aus dem Grundbuch – Eigentümer, IBI-Schulden, Hypotheken. Bei Neubau: Baugenehmigung und Bankgarantien des Bauträgers. Dauer: 5–10 Tage.
• 3. Vorvertrag (arras) und Anzahlung 10 %: sichert die Immobilie. Wenn der Verkäufer zurücktritt, zahlt er die doppelte Anzahlung zurück. Gültigkeitsdauer: 30–90 Tage.
• 4. Escritura beim Notar: endgültiger Vertrag, Übergabe der vollständigen Zahlung und der Schlüssel am selben Tag.
• 5. Eintragung im Registro de la Propiedad: 2–6 Wochen nach dem Notar. Zusätzliche Kosten neben dem Immobilienpreis: 10–14 %.
• Für die Kurzzeitvermietung ist eine Touristenlizenz (licencia turística) erforderlich.

Es ist wichtig zu verstehen: Der Preis in der Anzeige ist nicht die vollen Kosten der Transaktion. Hinzu kommen Steuern und Gebühren: Bei Neubauten – Mehrwertsteuer (IVA) 10 % plus Grunderwerbsteuer (AJD) 1–1,5 %, bei gebrauchten Immobilien – Grunderwerbsteuer (ITP) zwischen 6 und 11 % je nach Region. Plus Notar und Grundbucheintrag – weitere 1–3 %. Rechnen Sie also mit 10–14 % zusätzlich zum Immobilienpreis. Das ist kein Problem, wenn man es vorher weiß – unsere Spezialisten erstellen immer eine vollständige Berechnung, bevor ein Dokument unterschrieben wird. Zusätzlich zu den einmaligen Transaktionskosten sind jährliche Nebenkosten zu beachten. Die Grundsteuer IBI beträgt 0,4–1,1 % des Katasterwerts – durchschnittlich 300–800 € pro Jahr. Wenn Sie eine Wohnung in einer Anlage mit Pool, Aufzug und Sicherheitsdienst kaufen, kommen monatliche Comunidad-Gebühren hinzu (von 50 bis 150 €). Unsere Manager berechnen alle regelmäßigen Kosten im Voraus, damit es nach dem Kauf keine Überraschungen gibt.

Arten von Wohnungen: Welche passt zu Ihrem Ziel?

Der spanische Markt bietet sehr unterschiedliche Formate. Studio (estudio) – kompakt und günstig, ideal für die Touristenvermietung in Küstenstädten. Wohnungen mit 1–2 Schlafzimmern – die vielseitigste Wahl: geeignet für den eigenen Urlaub, Langzeitmiete und Wiederverkauf. Duplex – eine zweistöckige Wohnung mit Terrasse oder ein Reihenhaus – kostet oft nur wenig mehr als eine Standardwohnung, vermittelt aber ein völlig anderes Raumgefühl. Penthouse (ático) – oberste Etage, Panoramaterrasse, Blick auf Meer oder Berge; Premiumsegment mit guter Liquidität. Bungalow – ein eingeschossiges Haus in einer Wohnanlage mit eigenem kleinen Garten, sehr beliebt bei älteren Käufern an der Costa Blanca.

Eine weitere Wahl, die Sie treffen müssen: Neubau oder Bestandsimmobilie? Neubau (obra nueva) – moderne Baustandards, Energieeffizienzklasse A oder B, 10 Jahre Garantie des Bauträgers und 10 % Mehrwertsteuer. Bestandsimmobilie (segunda mano) – punktet oft mit der Lage (erste Reihe, Stadtzentrum), Sie können sofort einziehen, aber die ITP-Steuer beträgt 6–11 %. Es gibt keine pauschale Antwort – es hängt ganz von Ihrem Planungshorizont und der Bedeutung der konkreten Lage ab.

Wie läuft die Transaktion ab: Vom ersten Anruf bis zu den Schlüsseln

Viele werden durch die Unkenntnis des Verfahrens abgeschreckt – zu Unrecht, denn die spanische Transaktion ist logisch und vorhersehbar. Ein ausländischer Käufer ist gesetzlich genauso geschützt wie ein EU-Bürger. Der gesamte Prozess dauert 2–4 Monate und besteht aus mehreren klaren Schritten.

Zuerst benötigen Sie eine NIE (Número de Identificación de Extranjeros), eine Ausländeridentifikationsnummer. Ohne sie können Sie keinen Vertrag unterschreiben, kein Bankkonto eröffnen und kein Eigentum eintragen lassen. Sie können das NIE über das spanische Konsulat in Ihrem Land oder persönlich in Spanien beantragen – Dauer 2–4 Wochen. Wir helfen Ihnen im Rahmen unserer Transaktionsbegleitung dabei.

Danach folgt die rechtliche Due Diligence der Immobilie: ein Auszug aus dem Grundbuch (nota simple), Prüfung auf Steuer- und Nebenkostenschulden, bei Neubauten – die Baugenehmigung und Bankgarantien des Bauträgers. Anschließend wird ein Vorvertrag (arras) mit einer Anzahlung von 10 % unterzeichnet – ab diesem Moment ist die Immobilie für Sie reserviert. Der letzte Schritt – die Unterzeichnung beim Notar (escritura): Die vollständige Zahlung und die Schlüssel werden am selben Tag übergeben. Danach die Eintragung ins Grundbuch – dauert weitere 2–6 Wochen.

Aufenthaltstitel durch Immobilienkauf: Was hat sich geändert?

Noch vor wenigen Jahren eröffnete der Kauf einer Immobilie ab 500.000 € einen direkten Weg zum spanischen Aufenthaltstitel über das Programm Golden Visa. Im April 2025 wurde dieses Programm offiziell geschlossen. Aber der Weg zum spanischen Aufenthaltstitel ist nicht verschwunden – die Routen sind nur anders geworden.

Für diejenigen, die von passivem Einkommen oder einer Rente leben, ist das Non-Lucrative-Visum ideal geeignet: Sie müssen ein monatliches Einkommen von mindestens 2.400 € nachweisen und dürfen in Spanien nicht als Angestellter arbeiten. Für Freiberufler und Remote-Angestellte mit einem Einkommen ab 2.646 € monatlich – das Digital Nomad Visum. Für Unternehmer – Aufenthaltstitel durch Gründung eines Unternehmens oder den Status eines Autónomo. Der Weg zur spanischen Staatsbürgerschaft öffnet sich bei jeder dieser Optionen nach 10 Jahren legalen Aufenthalts. Wenn Sie die für Ihre Situation passenden Möglichkeiten erkunden möchten – unsere Spezialisten erklären Ihnen alles kostenlos in der ersten Beratung.