Черногория отсекла дешёвый ВНЖ: порог подняли до €150 000

В первые месяцы 2026 года Черногория незаметно повысила минимальный объём инвестиций в недвижимость для получения временного вида на жительство — с прежнего уровня, который был настолько низким, что привлекал покупки в самом нижнем сегменте рынка, — до €150 000. Изменение было введено в рамках серии корректировок иммиграционного и инвестиционного законодательства, направленных на приближение практики Черногории к стандартам ЕС, — процесс ускоряется по мере продвижения страны в переговорах о вступлении в Евросоюз.

Изменение правил немедленно дало фильтрующий эффект. Объекты дешевле €150 000, которые раньше продавались иностранцам в том числе благодаря возможности получить ВНЖ, в одночасье потеряли один из своих ключевых аргументов. Застройщики и агенты, работающие в нижнем сегменте черногорского прибрежного рынка — особенно в районах за пределами сложившегося треугольника Тиват–Котор–Будва, — сообщили о сокращении запросов со стороны покупателей, чьей главной целью был дешёвый способ получения ВНЖ, а не реальные инвестиции или образ жизни.

В премиальном сегменте эффект оказался иным. В Тивате, Которе и Будве, где входные цены на качественные квартиры уже уверенно превышают €150 000, новый порог ничего не меняет. Объекты в этих локациях не зависели от арбитража с ВНЖ для привлечения покупателей. Porto Montenegro и аналогичные проекты в Тивате продаются американским, британским и азиатским покупателям, которые в первую очередь заинтересованы в росте капитала и доступе к определённому образу жизни, а не в иммиграционной выгоде.

В целом для Черногории этот фильтр сделал то, в чём рынок, вероятно, нуждался. Цены на новостройки по стране достигли примерно €2 210 за квадратный метр к началу 2026 года, при этом зафиксировано 19 последовательных кварталов годового роста цен. Эта траектория отражает реальный спрос — но часть его формировалась покупателями, чья связь с рынком была чисто транзакционной. Повышение порога убирает самую низкокачественную часть этого спроса, не затрагивая структурные драйверы рынка: динамику вступления в ЕС, рост туризма, ограниченное предложение на побережье и соотношение цены и качества, которое всё ещё выглядит привлекательно по сравнению с Хорватией, Италией или Французской Ривьерой.

Теперь иммиграционные правила требуют, чтобы иностранцы, желающие получить временное место жительства через покупку недвижимости, владели объектом, зарегистрированным на их имя, стоимостью приобретения не менее €150 000, а также ежегодно подтверждали уплату налогов или социальных взносов в размере не менее €5 000 для продления статуса. Для граждан ЕС действуют упрощённые условия в рамках существующих двусторонних соглашений.

Актуальные объекты недвижимости в Черногории — Бар, Будва, Котор, Тиват:
discount-house.com/montenegro