Квартири та апартаменти в Іспанії

• 1. NIE та банківський рахунок: отримайте ідентифікаційний номер іноземця (NIE) через консульство або особисто в Іспанії. Одночасно відкрийте рахунок в іспанському банку. Discount-House допомагає через представника. Термін: 2–4 тижні.
• 2. Due diligence об'єкта: перевірка nota simple з реєстру — власник, борги з IBI, іпотеки. Для новобудови: ліцензія забудовника та банківські гарантії. Термін: 5–10 днів.
• 3. Попередній договір (arras) та завдаток 10%: фіксує об'єкт. Якщо продавець відмовляється — повертає завдаток у подвійному розмірі. Термін дії: 30–90 днів.
• 4. Escritura у нотаріуса: фінальний договір, передача повної оплати та ключів того ж дня.
• 5. Реєстрація в Registro de la Propiedad: 2–6 тижнів після нотаріуса. Загальні витрати понад ціну об'єкта: 10–14%.
• Для здачі в короткострокову оренду обов'язкова туристична ліцензія (licencia turística).

Важливо розуміти: ціна в оголошенні — це ще не повна вартість угоди. До неї додаються податки та збори: при купівлі новобудови — ПДВ (IVA) 10% плюс гербовий збір (AJD) 1–1.5%, при купівлі вторинного житла — податок на передачу власності (ITP) від 6 до 11% залежно від регіону. Плюс нотаріус та реєстрація — ще 1–3%. Разом на витрати понад ціну об'єкта закладайте 10–14%. Це не страшно, якщо знати заздалегідь — наші фахівці завжди показують повний розрахунок до підписання будь-якого документа. Крім одноразових витрат на угоду, важливо враховувати щорічні платежі за володіння. Податок на нерухомість IBI становить 0,4–1,1% від кадастрової вартості — в середньому 300–800 € на рік. Якщо ви купуєте квартиру в житловому комплексі з басейном, ліфтом та охороною, додайте щомісячні платежі comunidad (від 50 до 150 €). Наші менеджери завжди заздалегідь розраховують усі регулярні витрати, щоб після покупки не було сюрпризів.

Типи квартир: що обрати під своє завдання

Іспанський ринок пропонує дуже різні формати. Студія (estudio) — компактна та недорога, ідеально здається туристам у прибережних містах. Апартаменти з 1–2 спальнями — найуніверсальніший вибір: підходять для власного відпочинку, довгострокової оренди та перепродажу. Дуплекс (duplex) — дворівнева квартира з терасою, або таунхаус часто коштує ненабагато дорожче за звичайні апартаменти, а відчуття простору зовсім інше. Пентхаус (ático) — останній поверх, панорамна тераса, вид на море або гори; преміальний сегмент з хорошою ліквідністю. Бунгало — одноповерховий будинок у житловому комплексі з власним садиком, дуже затребуваний серед покупців старшого віку на Коста-Бланці.

Ще один вибір, який доведеться зробити: новобудова чи вторинне житло? Новобудова (obra nueva) — це сучасні стандарти будівництва, клас енергоефективності A або B, гарантія забудовника 10 років та ПДВ 10%. Вторинне житло (segunda mano) — частіше виграє в розташуванні (перша лінія, центр міста), можна в'їхати одразу, але податок ITP становитиме 6–11%. Однозначної відповіді немає — все залежить від вашого горизонту планування та того, наскільки важлива конкретна локація.

Як проходить угода: від першого дзвінка до ключів

Багатьох зупиняє незнання процедури — а даремно, тому що іспанська угода влаштована логічно та передбачувано. Іноземний покупець захищений законом так само, як громадянин ЄС. Весь процес займає 2–4 місяці і складається з кількох чітких кроків.

Перше — потрібно отримати NIE (Número de Identificación de Extranjeros), ідентифікаційний номер іноземця. Без нього не підписати договір, не відкрити рахунок у банку, не зареєструвати власність. Оформити NIE можна через іспанське консульство у вашій країні або особисто в Іспанії — термін 2–4 тижні. Ми допомагаємо з цим у рамках супроводу угоди.

Далі — юридична перевірка об'єкта (due diligence): виписка з реєстру власності (nota simple), перевірка боргів з податків та комунальних платежів, для новобудови — ліцензія забудовника та банківські гарантії. Після цього підписується попередній договір (arras) із завдатком 10% — з цього моменту об'єкт зафіксований за вами. Фінальний етап — підписання у нотаріуса (escritura): того ж дня передається повна оплата та ключі. Потім реєстрація в реєстрі власності — займає ще 2–6 тижнів.

ВНЖ через покупку нерухомості: що змінилося

Ще кілька років тому покупка нерухомості від 500 000 EUR відкривала прямий шлях до іспанського ВНЖ через програму Golden Visa. У квітні 2025 року цю програму офіційно закрито. Але шлях до іспанського резиденства нікуди не зник — просто маршрути стали іншими.

Для тих, хто живе на пасивний дохід або пенсію, чудово підходить Non-Lucrative Visa: потрібно підтвердити дохід від 2 400 EUR на місяць і не працювати в Іспанії за наймом. Для фрилансерів і віддалених працівників з доходом від 2 646 EUR — Digital Nomad Visa. Для підприємців — ВНЖ через відкриття компанії або статус autónomo. Шлях до громадянства Іспанії при будь-якому з цих маршрутів відкривається через 10 років легального проживання. Якщо хочете розібратися у варіантах під вашу ситуацію — наші фахівці пояснять усе безкоштовно на першій консультації.