Czarnogóra odcina tani pobyt: próg podniesiony do 150 000 euro

W pierwszych miesiącach 2026 roku Czarnoga cicho podniosła minimalną wartość inwestycji w nieruchomość wymaganą do uzyskania tymczasowego pobytu – z poprzedniego poziomu, który był na tyle niski, że przyciągał zakupy w najniższym segmencie rynku – do 150 000 euro. Zmiana została wprowadzona w ramach serii dostosowań ram imigracyjnych i inwestycyjnych, mających na celu przybliżenie praktyki Czarnogóry do standardów UE – proces przyspiesza wraz z postępem negocjacji akcesyjnych kraju.

Zmiana przepisów natychmiast dała efekt filtrujący. Nieruchomości poniżej 150 000 euro, wcześniej sprzedawane zagranicznym nabywcom częściowo dzięki możliwości uzyskania pobytu, z dnia na dzień straciły jeden ze swoich kluczowych argumentów sprzedażowych. Deweloperzy i agenci działający w dolnym segmencie czarnogórskiego rynku nadmorskiego – szczególnie w obszarach poza ustalonym trójkątem Tivat–Kotor–Budva – zgłaszają spadek zapytań od kupujących, których głównym celem była tania ścieżka do pobytu, a nie prawdziwa inwestycja czy motywacja związana ze stylem życia.

Wpływ na ugruntowany rynek premium był inny. W Tivacie, Kotorze i Budvie, gdzie ceny wejścia dla jakościowych mieszkań już komfortowo przekraczają 150 000 euro, nowy próg jest nieistotny. Nieruchomości w tych lokalizacjach nie opierały się na arbitrażu pobytowym, aby przyciągać nabywców. Porto Montenegro i podobne projekty w Tivacie są sprzedawane amerykańskim, brytyjskim i azjatyckim kupującym, którzy są zainteresowani przede wszystkim wzrostem kapitału i dostępem do stylu życia, a nie efektywnością imigracyjną.

Ogólnie rzecz biorąc, dla Czarnogóry ten filtr zrobił coś, czego rynek prawdopodobnie potrzebował. Ceny nowych budów osiągnęły na początku 2026 roku około 2 210 euro za metr kwadratowy w skali kraju, przy 19 kolejnych kwartałach rocznego wzrostu cen. Ta trajektoria odzwierciedla rzeczywisty popyt – ale jego część była napędzana przez nabywców, których związek z rynkiem był czysto transakcyjny. Podniesienie progu usuwa najniższej jakości segment tego popytu, nie wpływając na strukturalne czynniki napędzające rynek: dynamikę akcesji do UE, wzrost turystyki, ograniczoną podaż na wybrzeżu oraz relację ceny do jakości, która nadal wygląda atrakcyjnie w porównaniu z Chorwacją, Włochami czy Riwiery Francuskiej.

Zgodnie z nowymi przepisami, cudzoziemcy ubiegający się o tymczasowy pobyt przez nieruchomość muszą posiadać składnik aktywów zarejestrowany na ich nazwisko o wartości zakupu co najmniej 150 000 euro oraz wykazywać roczne wpłaty z tytułu podatków lub składek na ubezpieczenie społeczne w wysokości co najmniej 5 000 euro w celu przedłużenia pobytu. Obywatele UE podlegają uproszczonym warunkom na mocy istniejących ustaleń dwustronnych.

Aktualne oferty nieruchomości w Czarnogórze – Bar, Budva, Kotor, Tivat:
discount-house.com/montenegro