Montenegro schneidet günstigen Aufenthalt ab: Schwelle auf 150.000 Euro angehoben

In den ersten Monaten des Jahres 2026 hat Montenegro die minimale Investitionssumme für Immobilien zur Erlangung eines vorübergehenden Aufenthaltstitels stillschweigend erhöht – von einem zuvor so niedrigen Niveau, das Käufe im untersten Marktsegment anzog – auf 150.000 Euro. Die Änderung wurde im Rahmen einer Reihe von Anpassungen der Einwanderungs- und Investitionsrahmenbedingungen eingeführt, um die Praxis Montenegros an EU-Standards anzunähern – ein Prozess, der sich mit den EU-Beitrittsverhandlungen des Landes beschleunigt.

Die Regeländerung hatte sofort einen filternden Effekt. Objekte unter 150.000 Euro, die früher auch aufgrund der Möglichkeit eines Aufenthaltstitels an ausländische Käufer verkauft wurden, verloren über Nacht eines ihrer Kernargumente. Entwickler und Makler, die im unteren Segment des montenegrinischen Küstenmarktes tätig sind – insbesondere in Gebieten außerhalb des etablierten Dreiecks Tivat–Kotor–Budva –, berichteten von einem Rückgang der Anfragen von Käufern, deren Hauptziel ein kostengünstiger Weg zum Aufenthaltstitel war, nicht echte Investitionen oder Lebensstilmotivation.

Die Auswirkung auf das etablierte Premiumsegment war anders. In Tivat, Kotor und Budva, wo die Einstiegspreise für hochwertige Wohnungen bereits komfortabel über 150.000 Euro liegen, ist die neue Schwelle irrelevant. Objekte an diesen Standorten waren nicht auf Residenz-Arbitrage angewiesen, um Käufer anzuziehen. Porto Montenegro und vergleichbare Entwicklungen in Tivat werden an amerikanische, britische und asiatische Käufer verkauft, die in erster Linie an Wertsteigerung und Lebensstil interessiert sind, nicht an Einwanderungseffizienz.

Insgesamt hat dieser Filter für Montenegro etwas getan, was der Markt wahrscheinlich brauchte. Die Neubaupreise erreichten Anfang 2026 landesweit etwa 2.210 Euro pro Quadratmeter, mit 19 aufeinanderfolgenden Quartalen mit jährlichem Preiswachstum. Diese Entwicklung spiegelt echte Nachfrage wider – aber ein Teil davon wurde von Käufern angetrieben, deren Verbindung zum Markt rein transaktional war. Die Anhebung der Schwelle entfernt das minderwertigste Segment dieser Nachfrage, ohne die strukturellen Treiber des Marktes zu berühren: den EU-Beitrittsprozess, das Tourismuswachstum, das begrenzte Küstenangebot und das Preis-Leistungs-Verhältnis, das im Vergleich zu Kroatien, Italien oder der Französischen Riviera immer noch attraktiv ist.

Der Aufenthaltsrahmen verlangt nun von Ausländern, die einen vorübergehenden Aufenthaltstitel durch Immobilienerwerb anstreben, dass sie eine auf ihren Namen registrierte Immobilie mit einem Kaufwert von mindestens 150.000 Euro besitzen und jährlich Steuer- oder Sozialversicherungsbeiträge von mindestens 5.000 Euro für die Verlängerung nachweisen. Für EU-Bürger gelten vereinfachte Bedingungen im Rahmen bestehender bilateraler Vereinbarungen.

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