Immobilien in New York
Immobilien in New York sind in erster Linie Wohnungen: Die Stadt ist mit mehrstöckigen Gebäuden bebaut, und es gibt hier drei Arten von Wohnraum. Ein Kondominium wird als volles Eigentum eingetragen, eine Genossenschaft ist ein Anteil am Gebäude mit Zustimmung des Vorstands, und ein Townhouse ist ein Gebäude zusammen mit dem Grundstück. Die Einstiegsschwelle wird vom Stadtteil bestimmt: Der Median in Manhattan liegt bei 1,25 Mio. ,inQueensbei530.000,in Queens bei 530.000, auf Staten Island bei 440.000 $. Zusätzlich zum Objektpreis müssen Käufer Steuern beim Kauf und monatliche Nebenkosten einplanen. Ausländer kaufen zu gleichen Bedingungen wie US-Bürger — es gibt keine Einschränkungen. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht, was sich für den eigenen Wohnsitz und was für die Vermietung eignet.
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Condominium, Genossenschaft oder Townhouse
Ein Condominium ist ein vertrautes Eigentumsmodell. Der Käufer erhält eine Urkunde für die Wohnung (deed) und einen Miteigentumsanteil am gemeinsamen Eigentum des Gebäudes, der Kauf erfolgt ohne Zustimmung eines Gremiums, und das Objekt kann vermietet und vererbt werden. Eine Genossenschaft funktioniert grundlegend anders: Man kauft nicht Quadratmeter, sondern Aktien der Körperschaft, die das Gebäude besitzt, zuzüglich des Rechts, eine bestimmte Wohnung zu bewohnen. Der Kandidat wird vom Vorstand geprüft: Dieser prüft die Finanzen, verlangt Referenzen und kann die Zustimmung auch nach Einigung über den Preis mit dem Verkäufer ohne Angabe von Gründen verweigern. Die Vermietung ist in Genossenschaften fast immer durch die Satzung eingeschränkt. Für einen Käufer mit Einkünften außerhalb der USA ist dies die entscheidende Weggabelung: Die Zustimmung ist selbst bei Barzahlung nicht garantiert, weshalb in den allermeisten Fällen ein Condominium für den Ausländer die richtige Wahl ist. Ein Townhouse bietet sowohl das Gebäude als auch das Grundstück darunter, ist aber das teuerste und seltenste Format — in Brooklyn Heights und Greenwich Village werden solche Häuser für Millionen verkauft.
Kosten über den Objektpreis hinaus
Die einmaligen Kosten werden vor der Vertragsunterzeichnung berechnet. Die Mansion Tax wird vom Käufer ab 1 Mio. $ gezahlt: Der Satz steigt von 1 % auf 3,9 %, bei einer Wohnung für 2 Mio. $ sind das 25.000 $. Die Transfer Tax wird vom Staat (0,4 % bis 3 Mio. $, 0,65 % darüber) und von der Stadt (1 % bis 500.000 $, 1,425 % darüber) erhoben. Standardmäßig zahlt sie der Verkäufer, aber bei Neubauten verlagert der Bauträger diesen Posten oft auf den Käufer — diese Klausel ist gesondert zu lesen. Die Gründung einer US‑juristischen Person oder eines Trusts für den Erwerb kostet 3.000–15.000 $ zusätzlich.
Jährlicher Zuschlag für Zweitwohnungen
Ab dem 1. Juli 2026 kommt ein jährlicher Zuschlag für Wohnraum hinzu, der nicht die Hauptwohnung ist (Artikel 30‑C des Steuergesetzes des Bundesstaats). Für Wohnungen liegt die Schwelle bei einem Verkehrswert von 1 Mio. $, mit Sätzen von 4 % bei einem Wert von 1–3 Mio. $, 5,25 % bei 3–5 Mio. $ und 6,5 % über 5 Mio. $. Berechnet wird nicht vom Marktpreis, sondern vom Verkehrswert des städtischen Finanzamts, der für Wohnungen deutlich unter dem Marktpreis liegt. Für Ein‑ bis Dreifamilienhäuser liegt die Schwelle bei 5 Mio. $ und die Sätze bei 0,8–1,3 %. Die Mitteilungen werden bis zum 30. August 2026 versandt, die erste Zahlung ist zum 1. Januar 2027 fällig. Wenn die Wohnung tatsächlich die Hauptwohnung ist, kann die Einstufung durch Einreichung von Nachweisen angefochten werden.
Monatliche Betriebskosten
Die monatlichen Betriebskosten in New York sind höher, als die meisten Käufer erwarten, und steigen schneller als die Inflation. Bei Transaktionen im zweiten Quartal 2026 betrug die durchschnittliche monatliche Belastung für eine Genossenschaftswohnung 3.077 $, für eine Condominium‑Wohnung inklusive Grundsteuer 4.466 $. Die Höhe hängt nicht davon ab, ob Sie in der Wohnung wohnen oder sie leer steht, und muss neben dem Objektpreis eingeplant werden.
Warum Bargeld auf diesem Markt die Nase vorn hat
Bargeld wiegt hier mehr als die Höhe des Angebots. Im Jahr 2025 wurden 64 % der Transaktionen auf Manhattan ohne Hypothek abgeschlossen, im Segment über 3 Mio. $ sogar fast 90 %. Im zweiten Quartal 2026 war das Angebot im Luxussegment das niedrigste seit 22 Jahren, und der Anteil der Transaktionen, die über dem aufgerufenen Preis abgeschlossen wurden, stieg auf 11,9 %. Ein Käufer mit verfügbarem Bargeld hat dadurch einen Verhandlungsvorteil, ein Käufer mit Finanzierung verliert an Geschwindigkeit.
Stadtviertel, Objektarten und Preise
| Stadtviertel | Was hier gekauft wird | Preise | Für das Wohnen | Für die Vermietung |
|---|---|---|---|---|
| Manhattan | Condominiums in neuen Türmen, Genossenschaften in Vorkriegsgebäuden, Lofts in umgebauten Tribeca‑Fabriken, Penthäuser. Gegenden: Financial District, Upper East Side, Chelsea, Greenwich Village | 1,25 Mio. $ Median Q2 2026, +4,2 % im Jahresvergleich. Genossenschaften — 895.000 $. Tribeca — 3,6 Mio. $, SoHo — 4,4 Mio. $ | Arbeit und Studium: Alles zu Fuß erreichbar, U‑Bahn rund um die Uhr | Die stabilste Nachfrage in der Stadt, aber der Großteil des Angebots sind Genossenschaften, bei denen die Vermietung satzungsgemäß eingeschränkt ist |
| Brooklyn | Townhouses in Brooklyn Heights, neue Condominiums in Williamsburg und DUMBO, Wohnungen in niedrigen Gebäuden | 735.000 $ Median für den Bezirk; für Condominiums im Q2 2026 — 1,49 Mio. $. DUMBO — 2,6 Mio. $, Brooklyn Heights — ab 900.000 $ | Für Familien mit Kindern: Parks, Schulen, historische Bebauung, 5 Minuten mit der U‑Bahn nach Manhattan von Brooklyn Heights | Höherer Anteil an Condominiums als in Manhattan — weniger Beschränkungen bei der Vermietung |
| Queens | Ein‑ bis Zweifamilienhäuser, neue Condominiums in Long Island City, Wohnungen in Astoria, Forest Hills, Rego Park | 530.000 $ Median für den Bezirk. Häuser machen die Hälfte aller Transaktionen aus, das meistgehandelte Segment liegt bei 750.000–1.000.000 $ | Für den ersten Kauf: Mehr Quadratmeter fürs gleiche Geld, 15–25 Minuten nach Midtown | Das beste Verhältnis von Einstiegspreis zu Mietniveau unter den vier Bezirken |
| Staten Island | Einfamilienhäuser, Townhouses | 440.000 $ — der niedrigste Median unter den fünf Bezirken der Stadt | Für diejenigen, die ein Haus mit Grundstück innerhalb der Stadtgrenzen möchten | Nicht geeignet: keine U‑Bahn, Anbindung an Manhattan nur per Fähre, Mietnachfrage ist schwach |
| Grundstücke | Freie Grundstücke für den Bau eines Ein‑, Drei‑ oder Vierfamilienhauses | ab 290.000 $ laut Anzeigen vom Juli 2026 | Für den Eigenbau, wenn keine fertigen Optionen mit dem gewünschten Grundriss vorhanden sind | Ein Mehrfamilienhaus wird direkt für die Vermietung gebaut — aber das ist ein mehrjähriges Projekt, kein Kauf |
Die Mediane für Manhattan und Brooklyner Condominiums basieren auf Berichten aus dem II. Quartal 2026, die Mediane für Bezirke und einzelne Viertel basieren auf zusammengefassten Marktdaten. Die Preise für Grundstücke stammen aus aktiven Anzeigen. Die Zonenklassifizierung des Grundstücks (z. B. R5B) bestimmt, wie viele Familien untergebracht werden dürfen, und ist vor dem Abschluss zu prüfen.
Hypothekenrechner
Fragen an Immobilienkäufer
Ja. Es gibt in den USA keine Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit, eine behördliche Genehmigung ist nicht erforderlich, und es gibt keine gesonderte Steuer für Nichtansässige beim Kauf — ein Ausländer zahlt dieselben Gebühren wie ein Amerikaner. Erforderlich sind drei Dinge: eine Steueridentifikationsnummer (ITIN), ein US‑Bankkonto für die Abwicklung und Dokumente zur Herkunft der Mittel. Der letzte Punkt wurde ab dem 1. März 2026 verschärft: Nach einer neuen Regelung des US‑Finanzministeriums muss, wenn Wohneigentum ohne Bankfinanzierung erworben und über eine juristische Person oder einen Trust gehalten wird, die Treuhandgesellschaft oder der Anwalt eine Meldung mit Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten an die FinCEN übermitteln. Es gibt keinen Betragsschwellenwert. Die Anforderung gilt nicht für Direktkäufe durch natürliche Personen oder für Transaktionen mit Hypothekenfinanzierung.
Der Ablauf ist wie folgt: Objektrecherche, Angebot über einen Makler, Unterzeichnung des Vertrags mit einer Anzahlung von in der Regel 10 % des Kaufpreises, Prüfung durch den Anwalt des Käufers, bei einer Genossenschaft — Einreichung der Unterlagen beim Vorstand und ein Gespräch, anschließend Abschluss und Eintragung. Vom Angebot bis zum Abschluss vergehen eineinhalb bis drei Monate; bei Genossenschaften dauert es aufgrund der Vorstandsprüfung länger. Hypotheken für Nichtansässige werden von US‑Banken nach speziellen Programmen vergeben, jedoch sind die Bedingungen strenger: höhere Eigenkapitalquote, umfangreichere Dokumentation, längere Bearbeitungsdauer. Das Haupthindernis ist das Fehlen einer Kreditwürdigkeitshistorie in den USA. Manche Käufer finanzieren den Kauf in bar und refinanzierten die Immobilie später, sobald eine Historie aufgebaut ist.
Langfristig — ja, und dies ist das einzige realistische Szenario für einen im Ausland lebenden Eigentümer. Die Kurzzeitvermietung in New York ist praktisch geschlossen: Nach dem lokalen Gesetz Nr. 18 ist die Unterbringung von Gästen für weniger als 30 Tage nur zulässig, wenn der Gastgeber beim städtischen Amt für Sonderermittlungen registriert ist, sich während des Aufenthalts der Gäste physisch in der Wohnung aufhält und die Anzahl der Gäste auf zwei begrenzt ist. Die Vermietung einer gesamten Wohnung auf Kurzzeitbasis ist verboten, Bußgelder können bis zu 5.000 $ pro Verstoß betragen, und Plattformen sind verpflichtet, die Registrierungsnummer vor der Buchung zu überprüfen. Für einen nichtansässigen Eigentümer ist die Bedingung der persönlichen Anwesenheit nicht erfüllbar, daher sollte jede Renditeberechnung ausschließlich auf Mietverträgen ab 30 Tagen basieren. Gesondert zu prüfen ist die Satzung des Gebäudes: In Genossenschaften ist die Vermietung meist eingeschränkt oder verboten, in Condominiums gibt es praktisch keine Einschränkungen.
Gehen Sie von Ihrem Ziel aus, nicht vom Prestige der Adresse. Für den Eigenbewohnung entscheiden drei Faktoren: die Fahrzeit zur Arbeit oder Schule, die Objektart und das Budget — für das gleiche Geld bieten Queens und Brooklyn deutlich mehr Quadratmeter als Manhattan. Für die Vermietung ist der Hauptfilter ein anderer: der Anteil der Condominiums am Angebot des Stadtviertels, denn Genossenschaften schränken die Vermietung satzungsgemäß ein und verbieten sie mitunter ganz. Nach diesem Kriterium sind Queens und Brooklyn bequemer als Manhattan, obwohl die Mietnachfrage auf Manhattan höher ist. Staten Island kommt für die Vermietung nicht in Frage: Dort verkehrt keine U‑Bahn. Die konkreten Zahlen für jedes Stadtviertel finden Sie in der Tabelle oben.
Beim Verkauf einer Immobilie durch einen ausländischen Eigentümer wird nach dem Bundesgesetz FIRPTA ein Abzug von 15 % des Bruttoverkaufspreises einbehalten — der Käufer überweist diesen Betrag direkt bei der Schlussübergabe an die Steuerbehörde. Hierbei handelt es sich nicht um die endgültige Steuer, sondern um eine Vorauszahlung: Nach Abgabe der Steuererklärung wird die Differenz erstattet, wenn die tatsächliche Steuerschuld geringer ist. Das Geld ist jedoch monatelang gebunden, und bei einem geringen Gewinn kann der Einbehalt die tatsächliche Steuer um ein Vielfaches übersteigen. Um dies zu vermeiden, sollte vorab ein Antrag auf eine Bescheinigung zur Reduzierung des Einbehalts gestellt werden. Diese Berechnung sollte vor dem Kauf erfolgen, nicht kurz vor dem Verkauf — denn sie entscheidet darüber, welche Eigentumsstruktur vorteilhafter ist.