Luxusimmobilien in Miami

Arten von Luxusimmobilien in Miami: Was enthalten ist und welches Risiko der Käufer trägt

Die vier Formate unterscheiden sich nicht durch Fläche oder den Blick aus dem Fenster, sondern dadurch, was genau Sie zusammen mit den Quadratmetern kaufen und wie leicht dies später zu verkaufen ist.

Markenresidenz

Apartments in einem Turm unter der Verwaltung einer Hotel- oder Automarke. Im Preis enthalten ist Infrastruktur auf dem Niveau eines Fünf-Sterne-Hotels: Concierge, Spa, Restaurants, manchmal ein Hubschrauberlandeplatz und ein Autoaufzug. Das Plus — das Objekt funktioniert ohne Eigentümer; Instandhaltung und Vermietung liegen bei der Verwaltungsgesellschaft. Das Risiko — der Aufschlag: Zum Verkaufsstart kosten solche Residenzen im Durchschnitt ein Drittel mehr als vergleichbare nicht gebrandete; die Lizenzzahlung an die Marke erreicht 5 % des Wohnungspreises und ist in die monatliche Umlage eingerechnet, während der Aufschlag beim Weiterverkauf nicht immer erhalten bleibt. Der Unterschied zweier Türme an derselben Avenue: Bei einem fanden in sieben Jahren etwa 54 Transaktionen mit einer Preisspanne von 45 % statt, beim anderen — etwa 142 Transaktionen in einem engen Korridor. Das zweite Risiko — der Weggang des Betreibers: Der Lizenzvertrag wird gekündigt, und Sie behalten ein nicht gebrandetes Haus, gekauft zu einem gebrandeten Preis.

Penthouse

Ein ganzes oberstes Geschoss oder eine zweistöckige Residenz mit Terrasse, oft mit separater Aufzugslobby und Pool auf dem Dach. Das Plus — das Objekt ist in seinem Haus einzigartig, und der Gutachter hat keine direkten Vergleichsobjekte, daher hält sich der Preis besser als bei typischen Wohnungen. Das Risiko — dieselbe Einzigartigkeit beim Ausstieg: Der Käuferkreis ist eng, und die Verkaufsdauer wird nicht in Monaten, sondern in Saisons gemessen. Das zweite Risiko — Reparatur der Konstruktion in einem Haus über 30 Jahre: Die Rechnung dafür wird proportional zur Fläche aufgeteilt, daher wird sie für ein Penthouse die größte im Gebäude sein.

Residenz auf einer geschlossenen Insel

Fisher Island ist eine geschlossene Gemeinschaft von etwa 700 Residenzen ohne Straßenverbindung zum Festland. Der Kauf umfasst den Zugang zur Insel per Privatfähre, zwei Tiefwasser-Marinas, einen Hubschrauberlandeplatz, eine Schule, ein medizinisches Zentrum, Golf und einen Privatstrand. Das Plus — ein Privatsphäreniveau, das auf dem Festland mit keinem Geld der Welt reproduzierbar ist. Das Risiko — nicht der Kaufpreis, sondern die Pflichtzahlungen: Der Anteilsbeitrag im Club beträgt 350.000 $, die jährlichen Clubbeiträge 38.000–53.000 $, die Umlage der Hausassociation 1.500–8.000 $ pro Monat. Der Käufer wird von der Gemeinschaftsassociation der Insel geprüft, und die Zustimmung ist keine Formalität.

Anwesen am Wasser

Ein Haus mit Grundstück, Uferlinie und eigenem Anlegeplatz in Coral Gables, Coconut Grove, an der North Bay Road oder in Indian Creek. Das Plus — Privatsphäre ohne Nachbarn hinter der Wand und ein Anlegeplatz, an dem die Yacht ohne Beschränkung durch Brückenhöhen ankommt. Das Risiko — die Versicherung. Das staatliche Programm Citizens ist in Miami-Dade nicht verfügbar, wenn der Wiederherstellungswert des Hauses 1 Mio. $ übersteigt, das heißt für das gesamte Segment; die Deckung muss auf dem Surplus-Lines-Markt platziert werden, der nicht durch den Garantiefonds des Staates geschützt ist. Die bundesstaatliche Hochwasserversicherung deckt das Gebäude nur bis 250.000 $; der Rest wird mit privaten Policen aufgestockt. Die Police wird vor der Anzahlung ausgewählt: Aufgrund des Alters des Daches oder des Fehlens von Aufprallfenstern kann sich das Objekt als nicht versicherbar erweisen.

Was der Besitz pro Jahr kostet

Die Grundsteuer setzt sich aus Sätzen des Bezirks, des Schulrats, der Stadt und der Sonderbezirke zusammen und unterscheidet sich je nach Gemeinde: von 1,56 % in Key Biscayne und 1,69 % in Bal Harbour bis 1,89 % in Coral Gables. Bei einem Objekt für 10 Mio. $ sind das 156.000–189.000 $ pro Jahr. Die Homestead-Befreiung und die Begrenzung der Neubewertung auf 3 % stehen nur denen zur Verfügung, für die das Haus ein ständiger Wohnsitz ist; bei anderen Eigentümern darf die Basis jährlich um bis zu 10 % erhöht werden. Zur Steuer kommen die Association-Umlage, die Versicherung und gegebenenfalls Clubbeiträge hinzu. Nach Schätzungen von Marktteilnehmern liegt die Vollkosten des Besitzes auf dem Niveau von 10 Mio. $ in einer Spanne von 215.000 $ bis fast 1 Mio. $ pro Jahr, und diese Differenz entsteht durch die Pflichtbeiträge, nicht durch die Merkmale des Wohnraums.