Чорногорія відсікла дешевий ВНЖ: поріг підняли до €150 000

У перші місяці 2026 року Чорногорія тихо підвищила мінімальний обсяг інвестицій у нерухомість, необхідний для отримання тимчасового виду на проживання – з попереднього рівня, який був настільки низьким, що приваблював покупки в найнижчому сегменті ринку, – до €150 000. Зміну було запроваджено в рамках серії коригувань імміграційних та інвестиційних рамок, спрямованих на наближення практики Чорногорії до стандартів ЄС – процес прискорюється в міру просування країни в переговорах про вступ до Євросоюзу.

Зміна правил одразу дала фільтруючий ефект. Об'єкти дешевші за €150 000, які раніше продавалися іноземцям частково завдяки можливості отримати ВНП, за одну ніч втратили один зі своїх ключових аргументів. Забудовники та агенти, які працюють у нижньому сегменті чорногорського прибережного ринку – особливо в районах за межами усталеного трикутника Тіват–Котор–Будва, – повідомили про скорочення запитів від покупців, чиєю головною метою був дешевий спосіб отримання ВНП, а не реальні інвестиції чи спосіб життя.

Вплив на усталений преміальний сегмент був іншим. У Тіваті, Которі та Будві, де вхідні ціни на якісні квартири вже впевнено перевищують €150 000, новий поріг нічого не змінює. Об'єкти в цих локаціях не залежали від арбітражу з ВНП для залучення покупців. Porto Montenegro та аналогічні проєкти в Тіваті продаються американським, британським та азійським покупцям, які насамперед зацікавлені в зростанні капіталу та доступі до певного способу життя, а не в імміграційній вигоді.

Загалом для Чорногорії цей фільтр зробив те, в чому ринок, імовірно, потребував. Ціни на новобудови по країні досягли приблизно €2 210 за квадратний метр на початок 2026 року, при цьому зафіксовано 19 послідовних кварталів річного зростання цін. Ця траєкторія відображає реальний попит – але частину його формували покупці, чий зв'язок із ринком був чисто транзакційним. Підвищення порогу прибирає найнижчоякіснішу частину цього попиту, не зачіпаючи структурні драйвери ринку: динаміку вступу до ЄС, зростання туризму, обмежену пропозицію на узбережжі та співвідношення ціни та якості, яке все ще виглядає привабливо порівняно з Хорватією, Італією чи Французькою Рив'єрою.

Тепер імміграційні правила вимагають, щоб іноземці, які бажають отримати тимчасове місце проживання через купівлю нерухомості, володіли об'єктом, зареєстрованим на їхнє ім'я, вартістю придбання не менше €150 000, а також щорічно підтверджували сплату податків або соціальних внесків у розмірі не менше €5 000 для продовження статусу. Для громадян ЄС діють спрощені умови в рамках чинних двосторонніх угод.

Актуальні об'єкти нерухомості в Чорногорії – Бар, Будва, Котор, Тіват:
discount-house.com/montenegro