Sprzedaż nieruchomości w Bułgarii spada o 10%, liczba ofert rośnie o 25%

Przez większą część 2025 roku bułgarski rynek nieruchomości żył w oczekiwaniu. Ogłoszenie, że Bułgaria przystąpi do strefy euro 1 stycznia 2026 roku – z ustalonym kursem lewa do euro na poziomie 1,95583, bez zmian w stosunku do istniejącej izby walutowej – wywołało falę zakupów napędzaną prostym przekonaniem: członkostwo w unii walutowej podbije ceny, a działanie przed przejściem jest mądrzejsze niż działanie po. W ostatnich miesiącach roku ta logika wygenerowała jeden z najsilniejszych okresów aktywności, jakie widział ten sektor.

Trzy miesiące 2026 roku dane opowiadają inną historię. Zgodnie z przeglądem pierwszego kwartału autorstwa Arco Real Estate, opublikowanym 27 kwietnia, liczba transakcji nieruchomości w Bułgarii spadła o około 10 procent w porównaniu z nadaktywnym tempem z 2025 roku. Jednocześnie wolumen nowych ofert wchodzących na rynek wzrósł o ponad 25 procent. Kupujący, którzy czekali na ulgę cenową po euro, w końcu zdecydowali się wystawić swoje nieruchomości na sprzedaż. Połączenie – mniej kupujących, więcej sprzedających – wyprodukowało coś, czego bułgarski rynek nie oferował od kilku lat: czas.

Przegląd Arco zauważa, że kupujący stali się, w ujęciu agencji, „znacznie ostrożniejsi i bardziej wybredni”. Decyzje, które w 2025 roku podejmowano w ciągu tygodni, teraz zajmują miesiące. Lokalizacja, jakość wykonania i długoterminowe zarządzanie budynkiem są analizowane w sposób, który w dużej mierze został pominięty podczas gorączki. Novinite.com w swoim omówieniu raportu dodaje, że ogólny kierunek pozostaje pozytywny – przyjęcie euro zwiększyło przejrzystość na rynku, który historycznie miał z tym problemy – ale krótkoterminowym efektem jest bardziej rozważne tempo, a nie dalszy wzrost.

Segment mieszkaniowy pozostaje wyraźnym motorem rynku, stanowiąc 92 procent wszystkich zapytań kupujących. Mieszkania trzypokojowe dominują z 57 procentami zainteresowania, a za nimi plasują się mieszkania dwupokojowe z 28 procentami. Jak zauważają analitycy, skład ten odzwierciedla przesunięcie w profilu kupującego w kierunku rodzin i długoterminowych rezydentów – ludzi używających Sofii, Warny lub Burgas jako podstawowego miejsca zamieszkania – zamiast spekulacyjnych inwestorów krótkoterminowych, którzy napędzali znaczną część wolumenu z lat 2024–2025. Średnia cena nowych budynków w Sofii wynosi obecnie około 2000 euro za metr kwadratowy, wciąż znacznie poniżej porównywalnych miast w Europie Zachodniej, co czyni rynek atrakcyjnym dla zagranicznych nabywców, których punktami odniesienia są Lizbona, Tallinn czy Kraków.

Dla kupujących, którzy zdecydowali się czekać, obecny moment oferuje coś, czego rynek nie zapewniał od 2023 roku: realistyczną przestrzeń do negocjacji w środowisku z nadmiarem podaży oraz pulę sprzedających, w której pojawia się autentyczna pilność.

Nieruchomości na sprzedaż w Bułgarii – wybrzeże i miasta: discount-house.com/bulgaria