Bułgarski rynek mieszkaniowy w I kwartale 2026 roku: mniej transakcji, droższy najem

Według danych Arco Real Estate opublikowanych 11 maja i cytowanych przez agencję Novinite, rynek nieruchomości Bułgarii wszedł w 2026 rok w zasadniczo innej fazie. Po pięciu latach ciągłego przyspieszenia — w pierwszym kwartale 2025 roku ceny rosły o 15,1% w ujęciu rocznym — pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł zauważalne ochłodzenie liczby transakcji przy jednoczesnym wzroście podaży. Kupujący, zdaniem analityków agencji, „stali się znacznie ostrożniejsi i bardziej wybredni”: dłużej studiują ofertę, uważniej przyglądają się lokalizacji i jakości wykonania, a transakcji nie zamykają już w tydzień.

Rynek kredytów hipotecznych pozostał jednak praktycznie nietknięty. Według Bułgarskiej Agencji Rejestracyjnej w pierwszym kwartale 2026 roku udzielono 13 706 kredytów hipotecznych — prawie tyle samo, co w analogicznym okresie 2025 roku. Banki nie zaostrzyły warunków, a stopy procentowe kredytów w euro na początku roku ustabilizowały się w przedziale 3–3,5% — jednym z najniższych w UE. Bułgarski Bank Narodowy utrzymał limit LTV na poziomie 85%, co de facto chroni rynek przed przegrzaniem za pomocą dźwigni finansowej.

Jednocześnie Bułgaria odnotowała wzrost stawek czynszów o 10% na koniec 2025 roku, zajmując czwarte miejsce w Unii Europejskiej pod tym względem i siódme wśród wszystkich krajów europejskich. Wzrost czynszów przewyższył wzrost cen sprzedaży, co zmniejszyło rentowność dla właścicieli nieruchomości inwestycyjnych: w Sofii obecna stopa zwrotu wynosi około 4–5% wobec 6% dziesięć lat temu. Na wybrzeżu Morza Czarnego i w Bansku obraz jest inny — rentowność krótkoterminowego najmu w szczycie sezonu wciąż osiąga 11–12%.

Wzrost cen od początku 2026 roku spowolnił do około 13% w ujęciu rocznym w skali całego kraju, co odpowiada prognozom analityków przewidującym normalizację po szczycie z 2025 roku. W Burgasie pod koniec 2025 roku ceny wzrosły o prawie 26%, w Warnie — o ponad 14%. W ciągu ostatnich 10 lat łączny wzrost cen mieszkań w Bułgarii wyniósł 157%.

Dla zagranicznego inwestora obecna pauza jest pierwszą realną okazją do negocjacji od kilku lat. Sprzedający, którzy jeszcze do niedawna odmawiali jakichkolwiek ustępstw, zaczynają omawiać warunki. Nieruchomości z niższego segmentu cenowego oraz starszy zasób mieszkaniowy pozostają na rynku dłużej. Jednocześnie nowe budownictwo w odległości spaceru od nowych stacji sofijskiego metra, których otwarcie spodziewane jest w latach 2026–2028, ma już w cenie wliczony potencjał infrastrukturalny.

Aktualne nieruchomości w Bułgarii — wybrzeże i miasta: discount-house.com/bulgaria