Nieruchomości premium w Miami

Typy nieruchomości premium w Miami: co wchodzi i czym ryzykuje nabywca

Cztery formaty różnią się nie powierzchnią ani widokiem z okna, lecz tym, co dokładnie kupujesz razem z metrami i jak łatwo będzie to potem sprzedać.

Rezydencja markowa

Apartamenty w wieży pod zarządem marki hotelowej lub samochodowej. W cenę wchodzi infrastruktura na poziomie pięciogwiazdkowego hotelu: concierge, spa, restauracje, czasem lądowisko dla helikopterów i winda samochodowa. Plus — obiekt działa bez właściciela; utrzymanie i wynajem spadają na spółkę zarządzającą. Ryzyko — narzut: na starcie sprzedaży takie rezydencje kosztują średnio o jedną trzecią więcej niż porównywalne niebrandowe; opłata licencyjna dla marki sięga 5 % ceny mieszkania i jest wliczona w miesięczną opłatę, a przy odsprzedaży narzut nie zawsze się utrzymuje. Różnica dwóch wież na tej samej alei: w jednej w ciągu siedmiu lat odbyło się około 54 transakcji z rozrzutem cen 45 %, w drugiej — około 142 transakcji w wąskim korytarzu. Drugie ryzyko — odejście operatora: umowa licencyjna zostaje rozwiązana i zostaje ci niebrandowy budynek kupiony po brandowej cenie.

Penthouse

Całe najwyższe piętro lub dwupoziomowa rezydencja z tarasem, często z osobnym holem windowym i basenem na dachu. Plus — obiekt jest unikatowy w swoim budynku, a rzeczoznawca nie ma bezpośrednich analogów do porównania, dlatego cena trzyma się lepiej niż typowych mieszkań. Ryzyko — ta sama unikatowość na wyjściu: krąg nabywców jest wąski, a okres sprzedaży mierzy się nie miesiącami, lecz sezonami. Drugie ryzyko — remont konstrukcji w budynku starszym niż 30 lat: rachunek za niego rozkłada się proporcjonalnie do powierzchni, dlatego dla penthouse'a będzie największy w budynku.

Rezydencja na zamkniętej wyspie

Fisher Island to zamknięta wspólnota około 700 rezydencji bez połączenia drogowego z lądem. W zakup wchodzi dostęp do wyspy prywatnym promem, dwie mariny głębokowodne, lądowisko dla helikopterów, szkoła, centrum medyczne, golf i prywatna plaża. Plus — poziom prywatności, którego na lądzie nie odtworzy się żadnymi pieniędzmi. Ryzyko — nie cena zakupu, lecz obowiązkowe opłaty: wkład udziałowy w klubie wynosi 350 000 $, roczne składki klubowe — 38 000–53 000 $, opłata wspólnoty domu — 1 500–8 000 $ miesięcznie. Nabywcę weryfikuje wspólnota wyspy, a zatwierdzenie nie jest formalnością.

Posiadłość nad wodą

Dom z działką, linią brzegową i własnym pomostem w Coral Gables, Coconut Grove, na North Bay Road lub w Indian Creek. Plus — prywatność bez sąsiadów za ścianą i pomost, do którego jacht podchodzi bez ograniczeń wysokości mostów. Ryzyko — ubezpieczenie. Państwowy program Citizens w Miami-Dade jest niedostępny, jeśli koszt odtworzenia domu przekracza 1 mln $, czyli dla całego tego segmentu; pokrycie trzeba umieścić na rynku surplus lines, który nie jest chroniony funduszem gwarancyjnym stanu. Federalne ubezpieczenie od zalania pokrywa budynek tylko do 250 000 $, resztę uzupełnia się polisami prywatnymi. Polisę dobiera się przed zadatkiem: ze względu na wiek dachu lub brak okien odpornych na uderzenia obiekt może okazać się nieubezpieczalny.

Ile kosztuje utrzymanie rocznie

Podatek od nieruchomości składa się ze stawek hrabstwa, rady szkolnej, miasta i stref specjalnych i różni się w zależności od gminy: od 1,56 % w Key Biscayne i 1,69 % w Bal Harbour do 1,89 % w Coral Gables. Na obiekcie za 10 mln $ to 156 000–189 000 $ rocznie. Ulga homestead i ograniczenie przeszacowania do 3 % są dostępne tylko dla tych, dla których dom jest stałym miejscem zamieszkania; pozostałym właścicielom podstawę można podnosić nawet o 10 % rocznie. Do podatku dochodzą opłata wspólnoty, ubezpieczenie i składki klubowe, jeśli są. Według szacunków uczestników rynku pełny koszt utrzymania na poziomie 10 mln $ mieści się w przedziale od 215 000 $ do prawie 1 mln $ rocznie, i tę różnicę tworzą obowiązkowe opłaty, a nie cechy mieszkania.