Сделки с недвижимостью в Болгарии упали на 10%, предложение выросло на 25%

Бóльшую часть 2025 года болгарский рынок недвижимости жил в режиме ожидания. Объявление о том, что Болгария вступит в еврозону 1 января 2026 года — с фиксацией курса лева к евро на отметке 1,95583, без изменений относительно действующего режима валютного совета — вызвало волну покупок, продиктованную простой уверенностью: членство в еврозоне подтолкнёт цены вверх, и действовать до перехода умнее, чем после. В последние месяцы года эта логика обеспечила один из самых сильных периодов активности, которые когда-либо видел сектор.

Три месяца спустя, в 2026 году, данные рисуют иную картину. Согласно обзору первого квартала от Arco Real Estate, опубликованному 27 апреля, количество сделок с недвижимостью в Болгарии сократилось примерно на 10 процентов по сравнению со сверхактивным темпом 2025 года. Одновременно объём новых объектов, выходящих на рынок, вырос более чем на 25 процентов. Покупатели, которые ждали послабления в ценах после введения евро, наконец решились выставить свои объекты на продажу. Сочетание — меньше покупателей, больше продавцов — породило то, чего болгарский рынок не видел уже несколько лет: время на раздумья.

В обзоре Arco отмечается, что покупатели стали, по формулировке агентства, «гораздо осторожнее и разборчивее». Решения, которые в 2025 году принимались за недели, теперь занимают месяцы. Расположение, качество строительства и долгосрочное управление зданием изучаются с таким вниманием, которого в значительной степени не хватало в период ажиотажа. Novinite.com в своём освещении отчёта добавляет, что общее направление остаётся позитивным — принятие евро повысило прозрачность на рынке, который исторически с этим боролся, — но краткосрочный эффект заключается в более взвешенном темпе, а не в продолжении бума.

Жилой сегмент остаётся явным двигателем рынка, на него приходится 92 процента всех запросов от покупателей. Трёхкомнатные квартиры доминируют с 57 процентами интереса, за ними следуют двухкомнатные — 28 процентов. Как отмечают аналитики, такая структура отражает сдвиг в профиле покупателя в сторону семей и долгосрочных резидентов — людей, использующих Софию, Варну или Бургас как основное место жительства, — а не спекулятивных инвесторов с коротким горизонтом, которые обеспечивали значительную часть объёма 2024–2025 годов. Средняя цена на новостройки в Софии сейчас составляет около 2000 евро за квадратный метр, что по-прежнему существенно ниже сопоставимых городов Западной Европы и делает рынок привлекательным для иностранных покупателей, для которых ориентирами являются Лиссабон, Таллин или Краков.

Для тех покупателей, кто решил подождать, текущий момент предлагает то, чего рынок не давал с 2023 года: реалистичное пространство для торга в условиях избыточного предложения и пул продавцов, среди которых есть и те, кто испытывает подлинную срочность.

Объекты недвижимости в Болгарии — побережье и города: discount-house.com/bulgaria