Neubauten in Miami sind Kondominien in der Bauphase: Studios, Wohnungen mit einem, zwei und drei Schlafzimmern, Penthouses, Häuser, Villen. Im Preis enthalten sind schlüsselfertige Ausstattung, Pool, Fitnessraum, Concierge und Sicherheitsdienst. Der Meter kostet ab 7.500 $ in Downtown bis 17.200 $ in Miami Beach; gebaut wird in Brickell, Edgewater, Sunny Isles Beach und Coconut Grove. Bezahlt wird in Teilen: 10 % bei Unterzeichnung, dann nach Bauetappen. Die Bruttorendite beträgt 4,6–6,6 % jährlich, nach Gebühren und Steuern — 1–2 %.
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Neubauten in Miami nach Gebieten: Preise 2026 und Mietrenditen
Die Gebiete sind nach dem Preis pro Meter in Neubauten in der Bauphase geordnet. Der Preis für eine Einzimmerwohnung ist auf der städtischen Durchschnittsfläche einer solchen Wohnung berechnet — 68 m². Die Rendite wird in zwei Zahlen angegeben: brutto — die Jahresmiete zum Kaufpreis; netto — dasselbe nach zwei unvermeidlichen Ausgaben, der Association-Umlage des Hauses und der Grundsteuer zum Satz von 1,76 %. Versicherung, Verwaltung und Leerstand zwischen Mietern werden das Netto weiter senken.
| Gebiet und Projekte | Meter und Einzimmerwohnung | Miete, Rendite und für wen geeignet |
|---|---|---|
| BrickellSt. Regis Brickell Residences von Related Group — 152 Lose ab 4,6 Mio. $, Cipriani Residences — 397 Lose ab 1,1 Mio. $, Mercedes-Benz Places — 791 Lose ab 750 Tsd. $, Baccarat Residences; diese gesamte Warteschlange wird 2028 übergeben | 12.900–16.150 $ pro m²Einzimmerwohnung — etwa 987.000 $ | 3.778 $ pro Monat, brutto 4,6 %, netto 1,0 %. Für wen: jemanden, der für sich selbst oder auf Wertzuwachs kauft. Die höchste Miete der Stadt rettet die Rendite nicht: Der Meterpreis wächst schneller als der Mietpreis, und die Association-Umlage in gebrandeten Türmen frisst fast alles. |
| Miami Beachpunktueller Ersatz alten Bestands, freie Grundstücke gibt es fast keine mehr | 11.850–17.220 $ pro m²die obere Grenze — der teuerste Meter unter den Gebieten mit Massenbau | Kurzzeitvermietung ist in ganzen Blocks verboten, Geldstrafe bei Verstoß — 20.000 $. Für wen: für Eigennutzung und Langzeitmiete. Auf Resort-Vermietung kann man hier nicht setzen — das ist der Hauptfehler von Käufern, die den Ozean sehen und das Einkommen nach Hotelsätzen berechnen. |
| Coconut Groveniedrige Projekte im Grünen, Viertel mit Privatschulen | 10.760–14.530 $ pro m²Einzimmerwohnung — etwa 859.000 $ | Der Mieter ist eine Familie, wohnt jahrelang, verlängert den Vertrag. Für wen: eine Familie zum Wohnen. Die Bebauung ist niedrig, neue Gebäude gibt es vereinzelt pro Jahr, daher ist die Auswahl begrenzt, doch das Gebiet wird nicht durch neues Angebot verdünnt und hält den Preis. |
| Sunny Isles BeachHochhäuser in erster Linie am Ozean, Übergabe 2026–2027 | 9.690–15.070 $ pro m²Einzimmerwohnung — etwa 841.000 $ | Die mittlere Association-Umlage im Gebiet beträgt 1.436 $ pro Monat, das sind 17.232 $ pro Jahr allein für die Instandhaltung. Für wen: einen Käufer eines Zweitwohnsitzes am Wasser. Die Wohnungen sind hier groß; Lose bis zu zwei Schlafzimmern werden fast nicht gebaut, daher wird die Einstiegsschwelle durch die Fläche bestimmt, nicht durch den Meterpreis. |
| EdgewaterAria Reserve Miami — 782 Lose mit Übergabe 2027, Gebäude werden in Etappen in Betrieb genommen | 8.610–11.840 $ pro m²Einzimmerwohnung — etwa 694.000 $ | 3.423 $ pro Monat, brutto 5,9 %, netto 1,5 %. Für wen: einen Investor, der die Metro und das Wasser will, aber nicht bereit ist, für Brickell zu zahlen. Es werden viele Gebäude auf einmal in Betrieb genommen — neue Lose werden um denselben Mieter konkurrieren. |
| DowntownWaldorf Astoria Residences und benachbarte Türme am Miami River | 7.535–10.230 $ pro m²Einzimmerwohnung — etwa 603.000 $, die niedrigste Einstiegsschwelle | 3.308 $ pro Monat, brutto 6,6 %, netto 1,8 % — das beste Ergebnis der Stadt. Für wen: jemanden, der die Rendite rechnet. Der Grund ist einfach: Die Miete ist fast wie in Brickell, während der Meter ein Drittel günstiger ist. Die Kehrseite — ein Teil der Türme arbeitet mit Hotellizenz, und der Wohnmieter ist Nachbar von Touristen. |
Zum Vergleich: Der Medianpreis einer bereits fertigen Wohnung im Bezirk Miami-Dade beträgt 400.000 $, bei einem Angebot von 11.324 Losen und zwölf Monaten Vorrat. Neubau und Zweitmarkt in Miami leben nach unterschiedlichen Preislisten, und die eine sagt nichts über die andere aus.
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Welche Wohnungstypen in Neubauten in Miami verkauft werden und was im Preis enthalten ist
Einen Neubau in Miami zu kaufen bedeutet, eine bezugsfertige Wohnung zu erhalten: Böden, Bäder, eine Küche mit Einbaugeräten, hurrikangerechte Doppelverglasung, zentrale Klimatisierung. Für Möbel zahlt man extra, wenn das Projekt nicht möbliert verkauft wird. Durchschnittsflächen stadtweit und womit man in jedem Format rechnen muss:
- Studio, 43 m². Die kürzeste Suchzeit für einen Mieter und die niedrigste Association-Umlage in Geld ausgedrückt. Doch es gibt in einem Turm schon mal zweihundert Studios, und konkurriert wird mit den Nachbarn auf der Etage, nicht mit dem Gebiet.
- Apartment mit 1 Schlafzimmer, 68 m². Das gängigste Format: Es eignet sich zur Vermietung und zum Wohnen, der Ausstieg ist am einfachsten. Prüfen Sie, was in der angegebenen Fläche enthalten ist: Balkon und ein Teil des Korridors zählt der Bauträger mit, doch der Mieter zahlt nicht dafür.
- Apartments mit 2–3 Schlafzimmern, 97 und 123 m². Der Mieter ist eine Familie, wohnt lange. Die Nachfrage hängt an Schulen: Ohne eine gute Schule in der Nähe steht das Los monatelang zwischen Mietern leer.
- Penthouses und Lose in erster Linie. Werden für sich selbst gekauft. Transaktionen gibt es vereinzelt pro Jahr, die Ausstiegsdauer wird in Saisons gemessen, die Mietrendite spielt keine Rolle.
- Markenresidenzen. Der Name eines Hotels oder Automobilhauses, Verwaltung und Vermietung über den Betreiber, der einen Anteil am Umsatz behält. Die Association-Umlage ist hier die höchste der Stadt, und den Markenaufschlag holt der Markt beim Weiterverkauf nicht immer zurück.
Wie man für einen Neubau zahlt und was mit der Anzahlung geschieht
Das Zahlungsschema bei Neubauten in Miami ist strenger als in Dubai oder der Türkei: Bis zur Schlüsselübergabe werden 40–50 % des Preises eingezahlt, der Rest beim Abschluss. Die ersten 10 % liegen nach dem Gesetz Floridas auf einem separaten Konto bei einer Bank, einer Titelfirma oder einer Anwaltskanzlei und werden dem Bauträger bis zur Fertigstellung des Baus nicht übergeben. Beträge über die ersten 10 % hinaus werden ebenfalls auf demselben Konto gehalten, doch der Vertrag kann dem Bauträger erlauben, sie für den Bau auszugeben — diese Klausel wird vor der Unterzeichnung gelesen, denn genau sie trennt geschütztes Geld von in Beton investiertem. Hat der Bauträger die Aufbewahrungsordnung verletzt, wird der Vertrag für ungültig erklärt, und die Anzahlung wird mit Zinsen zurückerstattet.
Nach Erhalt des vollständigen Projektunterlagenpakets hat der Käufer 15 Tage, um ohne Grund vom Geschäft zurückzutreten und die Anzahlung vollständig zurückzunehmen. Danach ist der Ausstieg schwieriger: Das Recht zur Abtretung des Vertrags entsteht nicht von selbst; es wurde entweder in die Vereinbarung geschrieben oder nicht. Wo es besteht, ist die Abtretung üblicherweise einmal erlaubt, erfordert die Zustimmung des Bauträgers, die Prüfung des neuen Käufers und eine Gebühr in Prozent des Vertragspreises. Auf einen Weiterverkauf vor der Übergabe als Strategie zu setzen, ist nur nach Lesen dieses Vertragsabschnitts möglich, nicht des Werbeprospekts.
Rendite: Warum brutto und netto sich um das Vierfache unterscheiden
Die Miete in Miami wird von bezugsfertigem Wohnraum berechnet, der Preis eines Neubaus — von neu. Bei einer Einzimmerwohnung in Brickell ergibt die Jahresmiete 45.336 $, und das sind 4,6 % des Preises. Danach beginnen die Abzüge. Die Association-Umlage in Gebäuden des Baujahrs 2020 und neuer beträgt 1.514 $ pro Monat beim Medianwert, das sind 18.168 $ pro Jahr. Die Grundsteuer zum effektiven Satz des Bezirks — weitere 17.371 $. Es bleiben etwa 9.800 $, oder 1 % jährlich auf das investierte Geld. In Downtown ergibt dieselbe Arithmetik nur deshalb ein besseres Ergebnis, weil der Meter günstiger ist und der Mietpreis fast derselbe.
Daraus folgen zwei praktische Schlüsse. Erstens: Projekte müssen nach der Association-Umlage verglichen werden, nicht nach dem Dachpool — in neuen Türmen erreicht die durchschnittliche Umlage 2.273 $ pro Monat, und der Unterschied zwischen zwei Gebäuden kann den Unterschied im Meterpreis leicht überwiegen. Zweitens: Die Amortisation über die Miete wird in Miami nicht gerechnet; der Markt verdient am Wertzuwachs. Im Jahresverlauf schlossen Verträge in Bauprojekten 12–18 % über dem Startpreis, während bezugsfertige Wohnungen im Bezirk um 1,5 % günstiger wurden. Das ist keine einzige Marktbewegung, sondern zwei verschiedene, und der Käufer muss verstehen, an welcher er teilnimmt.
Was der Eigentümer eines Neubaus über den Preis hinaus zahlt
- Association-Umlage — jeden Monat, lebenslang. Sie umfasst die Versicherung des Gemeinschaftseigentums, Instandhaltung, Sicherheit, Infrastruktur und Einzahlungen in den Kapitalreparaturfonds.
- Grundsteuer — jährlich auf den Schätzwert erhoben; für einen Nichtresidenten und für Wohnraum, der nicht hauptsächlich genutzt wird, gibt es keine Bewertungsvergünstigungen.
- Wohnungsversicherung — getrennt von der Gemeinschaftspolice. In Florida ist sie teurer geworden und hängt von der Überschwemmungszone und dem Baujahr ab; neue Häuser sind gegen Hurrikane günstiger versichert als alte.
- Einmalige Umlagen. Die Laufzeit des Gesetzes über Rücklagenfonds endete im Dezember 2024, und Gebäude, die keinen Fonds gebildet hatten, begannen, Eigentümern große Zuzahlungen auszustellen. Neubauten sind in den ersten Jahren davon frei, und das ist ihr Hauptvorteil gegenüber dem Zweitmarkt — doch die Umlage ist dort von Anfang an höher.
Die Zahl, an der die Richtung sichtbar wird: In Gebäuden der 1980er–1990er Jahre stieg die Umlage am stärksten, gerade wegen der obligatorischen Strukturuntersuchungen und der Bildung von Rücklagen. Je älter das Haus, desto höher das Risiko einer Zuzahlung, und je höher die Umlage, desto länger steht die Wohnung zum Verkauf: Lose mit einer Umlage bis 500 $ pro Monat gehen im Durchschnitt in 140 Tagen weg, mit einer Umlage über 5.000 $ — in 185.
Kurzzeitvermietung und Bedingungen für den ausländischen Käufer
Als kurzfristig gilt eine Vermietung von weniger als 30 Tagen. Sie ist nicht überall und nicht in jedem Haus erlaubt: Neben der Zonierung braucht man eine Bescheinigung über die Zweckbestimmung, ein lokales Gewerbepatent, eine staatliche Lizenz zur Beherbergung von Gästen und die Zustimmung der Hausassociation — und jede der vier kann sich als unüberwindbar erweisen. Gästezahlungen unterliegen einer 6-%-Tourismusabgabe, 6 % Staatsteuer und 1 % Bezirkszuschlag, insgesamt 13 % auf den Satz. In Miami Beach ist Kurzzeitvermietung in ganzen Gebieten geschlossen. Wo sie legal ist, arbeiten Projekte mit Hotellizenz — sie werden gesondert gesucht, nach Lizenz, nicht nach den Worten „Airbnb erlaubt" in der Anzeige.
Ein Ausländer kann einen Neubau ohne Aufenthaltstitel, lokalen Partner und Eigentumsbeschränkungen kaufen — mit Ausnahme von Genossenschaftshäusern, wo der Vorstand das Recht hat, ausländische Eigentümer nicht zuzulassen. Das Recht auf ein Visum verleiht der Kauf in keinem Umfang: Das ist der einzige grundsätzliche Unterschied zu Dubai, und er lässt sich nicht umgehen. Beim Verkauf werden 15 % des Transaktionsbetrags als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer einbehalten; die Überzahlung wird aufgrund der Steuererklärung erstattet. Die Erbschaftsteuer für einen Nichtresidenten beginnt bei Beträgen über 60.000 $ bei einem Satz von bis zu 40 %, daher werden große Käufe üblicherweise über eine Struktur abgewickelt — das wird mit einem US-Steuerberater vor der Transaktion entschieden, nicht danach.