Verfahren für den Immobilienkauf in Montenegro 2026

Montenegro ist ein kleiner Staat an der südlichen Adria, zwischen Kroatien und Albanien: etwa 13.800 km² Fläche, rund 620.000 Einwohner und 293 Kilometer Küstenlinie. Das Land ist nicht Mitglied der Europäischen Union, hat aber seit 2010 den Status eines Beitrittskandidaten, und die Abwicklung erfolgt hier seit langem in Euro — einschließlich Immobiliengeschäften. Für den Käufer bedeutet das eine vertraute Währung, europäische Eigentumsrechte und Preise, die noch deutlich unter denen des benachbarten Kroatien und Italiens liegen.

Was kann ein Ausländer kaufen und was nicht? Wie prüft man ein Objekt, um nicht mit einem Haus dazustehen, das man nicht weiterverkaufen kann? Wie viel kommt zum Kaufpreis einer Wohnung noch hinzu? Wie überweist man das Geld nach dem Verbot von Barzahlungen? Kann man eine Transaktion abschließen, ohne das Land jemals zu betreten? Wir analysieren den Ablauf Schritt für Schritt — mit Zahlen, Fristen und zwei Regeln, die sich im letzten Jahr geändert haben.

Immobilienkauf in Montenegro: was ein Ausländer kaufen kann

Für den Kauf einer Immobilie in Montenegro ist keine behördliche Genehmigung erforderlich, und die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle: Eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeimmobilie wird entweder auf eine natürliche Person oder auf eine Gesellschaft eingetragen. Das Einzige, was für Ausländer gesperrt ist, sind Grundstücke bestimmter Kategorien, und diese Liste ist in Artikel 415 des Gesetzes über Eigentums‑ und Rechtsverhältnisse vom 25. März 2009 festgelegt. Das Verbot umfasst landwirtschaftliche Flächen, Waldgebiete, Gebiete von Nationalparks, Grundstücke mit Kulturerbestatus, alles, was als strategisch eingestuft ist, Inseln und einen einen Kilometer breiten Streifen entlang der Grenze.

Hier kommt die Nuance, die am häufigsten missverstanden wird. Ein Grundstück von bis zu 5.000 m² kann auf eine natürliche Person eingetragen werden — allerdings nur zusammen mit einem bereits darauf stehenden Gebäude. Unbebautes Land ist nur unter einer Bedingung zugänglich: Das Grundstück muss in einem detaillierten Bebauungsplan enthalten sein, was bedeutet, dass der Staat dort bereits eine Bebauung nach einem bestimmten Projekt genehmigt hat. Alles, was nicht in diesen Plan aufgenommen wurde, fällt in die Grünzone, ist nicht bebaubar und darf nicht an einen Ausländer als natürliche Person verkauft werden. Der einzige legale Umweg ist eine montenegrinische Gesellschaft, für die diese Beschränkung nicht gilt.

Separat zu den Vermittlern: Seit 2025 ist die Maklertätigkeit im Land lizenziert. Die Lizenznummer sollte erfragt werden, bevor der Vertrag über die Objektsuche unterzeichnet wird — das sind dreißig Sekunden Gespräch und erspart die Hälfte der Probleme.

Prüfung der Immobilie vor dem Kauf: Was sich 2026 geändert hat

Für die Prüfung ist der Notar zuständig, und sie dauert in der Regel ein paar Tage. Das wichtigste Dokument ist die Eigentumsbescheinigung list nepokretnosti, die der Verkäufer vorlegt. Daraus geht hervor, um welche Immobilie es sich handelt, wo sie steht, welche Fläche sie hat, unter welcher Katasternummer sie geführt wird, wem sie gehört und ob Belastungen vorhanden sind. Dieselbe Information kann der Käufer selbst über das elektronische Kataster abrufen, sofern er den Bezirk, die Gemeinde und die Nummer des aktuellen Auszugs kennt — sinnvoll, um vor der ersten Besichtigung keine Zeit zu verschwenden.

Die wichtigste Änderung im letzten Jahr: Der Notar ist nicht mehr befugt, eine Transaktion für eine Immobilie mit irgendeiner Belastung zu beurkunden, einschließlich des Fehlens einer Nutzungsgenehmigung. Früher wurden solche Immobilien mit einem Abschlag und dem Versprechen „später legalisieren Sie das schon" verkauft — jetzt kann die Transaktion am Notartisch einfach nicht stattfinden.

Hintergrund ist das Gesetz über illegale Bauten: veröffentlicht am 6. August 2025, in Kraft getreten acht Tage später. Den Eigentümern solcher Objekte wurde eine Frist gesetzt, um sich zu melden und die Legalisierung einzuleiten — zunächst hieß es der 14. Februar 2026, dann wurde die Frist verschoben, so dass das Datum vor jeder Transaktion neu zu prüfen ist. Nicht alles kann legalisiert werden: Das Objekt muss auf dem staatlichen Luftbild von Juli 2025 sichtbar sein. Die Aufnahmen sind öffentlich zugänglich, und dies ist einer der seltenen Fälle, in denen ein Käufer ein fremdes Haus überprüfen kann, bevor er einen Makler kontaktiert.

Die praktische Schlussfolgerung für den Käufer auf dem Zweitmarkt: Wenn eine Immobilie im Kataster als ohne Genehmigung errichtet gekennzeichnet ist, geht es nicht um einen Abschlag, sondern darum, ob ein Legalisierungsantrag gestellt wurde und in welchem Stadium er sich befindet. Solange das Verfahren nicht abgeschlossen ist, kann das Objekt weder verkauft, vermietet noch verschenkt werden.

Kaufvertrag und die Rolle des Notars

Das Dokument wird von einem Notar erstellt und beglaubigt — zwingend im Inland, zwingend auf Montenegrinisch und zwingend in Anwesenheit beider Parteien oder ihrer bevollmächtigten Vertreter. Es gibt zwei Formen: predugovor, wenn der Vertrag vor der endgültigen Abrechnung oder bei einem noch im Bau befindlichen Objekt abgesichert werden soll, und ugovor, wenn beide Parteien bereit sind, alles auf einmal abzuschließen. Der Vorvertrag enthält den Termin für die Unterzeichnung des Hauptvertrags, gegenseitige Sicherheiten und die Folgen eines Rücktritts.

Gleichzeitig zahlt der Käufer eine kapara — in der Regel 5 bis 10 % des Kaufpreises. Die Immobilie wird vom Markt genommen, und hier liegt die Falle für alle, die an die russische Praxis gewöhnt sind: Die Anzahlung verfällt nicht nach einer Bedenkzeit, sondern sofort mit der Unterschrift. Es gibt keine „Bedenkzeit" im herkömmlichen Sinne.

Wenn der Käufer Ausländer ist, muss ein beeidigter Dolmetscher aus dem staatlichen Register am Tisch sitzen. Seine Rolle ist umfassender, als es scheint: Er liest den Text laut vor und unterschreibt den Vertrag selbst. Fehlt die Unterschrift des Dolmetschers, ist der Vertrag ungültig — das ist eine Frage der Form, nicht der Bequemlichkeit.

Eine gegenseitige Sicherung existiert ebenfalls. Der Notar vermerkt im Eigentumsnachweis, dass für das Objekt bereits ein Vertrag geschlossen wurde. Auf dem Zweitmarkt wird dieser Vermerk auf Wunsch des Käufers angebracht, bei Neubauten automatisch. Solange die Verpflichtungen nicht erfüllt sind, kann dieselbe Wohnung nicht an einen anderen Käufer verkauft, vermietet oder mit einer Hypothek belastet werden.

Eine Klausel, die im Vorvertrag oft vergessen wird

Die Anzahlung ist nicht erstattungsfähig, wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt. Es gibt jedoch eine Situation, die formal wie ein Rücktritt des Käufers aussieht, es aber nicht ist: wenn der Notar das Objekt wegen einer Belastung oder einer nicht abgeschlossenen Legalisierung nicht durchwinkt. Damit die Anzahlung in einem solchen Fall zurückerstattet wird, muss die Klausel ausdrücklich im Vorvertrag festgehalten werden — eine Rückzahlung bei negativem Ausgang der rechtlichen Prüfung oder bei Verweigerung der notariellen Beurkundung. Verkäufer mit sauberen Dokumenten haben gegen eine solche Klausel keine Einwände; Widerstand des Verkäufers ist bereits ein Warnsignal.

Kosten über den Objektpreis hinaus

Die Notargebühr ist auf 5.000 € gedeckelt, unabhängig vom Objektpreis. Die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn der Neubau von einem juristischen Verkäufer veräußert wird, der umsatzsteuerpflichtig ist — in diesem Fall ist die Steuer bereits im Preis enthalten.

Was sich in der Praxis ergibt

Rechnen wir das anhand einer Gebrauchtwohnung für 200.000 € durch. Die progressive Steuer ergibt 7.000 €. Der Notar kostet nach der Gebührenordnung inklusive 21 % MwSt. etwa 420 €. Der beeidigte Dolmetscher schlägt mit etwa 200 € zu Buche. Bei einem Maklersatz von 3 % kommen 6.000 € hinzu. Katastergebühren — 15 €. Summe: 13.600 €, also 6,8 % Aufschlag auf den Objektpreis. Die gleiche Fläche beim Bauträger ist gleich aus zwei Gründen deutlich günstiger — die Grunderwerbsteuer entfällt, und die Maklerprovision übernimmt der Verkäufer. Die Differenz zwischen Erst‑ und Zweitmarkt bei diesem Budget beträgt bis zu 13.000 €, und sie sollte vor der Objektauswahl einkalkuliert werden, nicht erst danach.

Zahlungsabwicklung: die Regel, die die Transaktion im Mai 2026 veränderte

Der Zahlungsplan wird von den Parteien selbst festgelegt: der gesamte Betrag kann in einer einzigen Überweisung gezahlt, in Raten aufgeteilt oder in Teilzahlungen vereinbart werden. Zahlungsempfänger ist entweder der Verkäufer selbst oder das Notaranderkonto.

Seit dem 8. Mai 2026 gilt eine Änderung des Geldwäschegesetzes: Barzahlungen bei Transaktionen ab 10.000 € sind untersagt, und mindestens eine Partei der Transaktion ist verpflichtet, ein Bankkonto bei einer montenegrinischen Bank zu nutzen. Das Gesetz wurde am 27. April verabschiedet, am 30. April vom Präsidenten unterzeichnet und trat am achten Tag nach der Veröffentlichung in Kraft.

Die Formulierung wird oft so gelesen, als ob das lokale Bankkonto speziell vom Käufer benötigt wird — und daraus ergibt sich ein scheinbarer Widerspruch: Banken sind zurückhaltend, Ausländern ohne Aufenthaltserlaubnis Konten zu eröffnen, während die Aufenthaltserlaubnis erst nach der Grundbucheintragung gewährt wird. Die Anforderung lautet jedoch "mindestens eine Partei", und ein ansässiger Verkäufer, der in der Regel über ein montenegrinisches Konto verfügt, erfüllt diese Bedingung von selbst. Das Problem bleibt in zwei Fällen bestehen: wenn der Verkäufer ebenfalls Ausländer ohne lokales Konto ist und wenn die Abwicklung über das Notaranderkonto erfolgt — diese Variante erfüllt die Bedingung per Definition und ist daher zum Standard für Transaktionen mit ausländischen Käufern geworden.

Praktische Vorgehensweise: Klären Sie vor der Anzahlung, ob der Verkäufer ein Konto bei einer montenegrinischen Bank besitzt; falls nicht, vereinbaren Sie die Abwicklung über das Notaranderkonto. Dies nach Unterzeichnung des Vorvertrags zu besprechen, ist zu spät: die Anzahlung ist bereits geleistet und nicht erstattungsfähig.

Die Erklärung, ohne die das Eigentum nicht übergeht

Bis der Verkäufer jeden letzten Euro erhalten hat, ist die Transaktion rechtlich nicht abgeschlossen. Der letzte Schritt obliegt ihm: er erscheint vor dem Notar und unterzeichnet ein separates Dokument — die clausula intabulandi. Ihr Kern besteht aus drei Aussagen: der volle Betrag ist eingegangen, es bestehen keine Forderungen, und die Eigentumsübertragung auf den Käufer wird genehmigt. Das Katasteramt wird ohne diese Unterschrift nichts veranlassen, egal wie viele Verträge auf dem Tisch liegen oder wie viele Überweisungen getätigt wurden.

Steuer und Eintragung des Eigentums

Nach Vertragsunterzeichnung geht die Initiative auf den Käufer über: er muss persönlich beim Finanzamt erscheinen, die Steuerfestsetzung einholen und den Betrag innerhalb von 15 Werktagen zahlen. Die Säumniszuschläge betragen 0,03 % pro Tag — auf das Jahr hochgerechnet etwa 11 %, also mehr als ein Konsumentenkredit bei einer lokalen Bank.

Das Vorgehen "einen niedrigeren Betrag in den Vertrag schreiben" funktioniert hier nicht. Jede Transaktion wird von einem Sachbearbeiter geprüft, und wenn der Preis deutlich unter dem Marktwert liegt, berechnet er die Steuer auf der Grundlage des Marktwerts, nicht Ihres. Anders verhält es sich, wenn die Immobilie objektiv günstig ist — in schlechtem Zustand, mit schwieriger Grundrissgestaltung: in diesem Fall werden dem Antrag eine Erläuterung und Fotos beigefügt. Der Sachbearbeiter akzeptiert dies als Standardverfahren.

Anschließend sendet der Notar das Paket an das Katasteramt, um das Eigentum umzuschreiben. Die gesetzliche Frist beträgt 30 Werktage, in der Praxis kann die Wartezeit jedoch auf bis zu sechs Monate anwachsen. Am Ende erhalten Sie den originalen Katasterauszug auf Ihren Namen, und Ihre Daten erscheinen in der elektronischen Datenbank. Eine Feinheit des Status: Sie werden de facto am Tag der Unterzeichnung des Hauptvertrags Eigentümer, rechtlich jedoch erst am Tag der Eintragung.

Bauprojekt: wo die Prozedur länger dauert

Bei Bauprojekten ist die Kette länger, und dies sollte in die zeitliche Planung einbezogen werden. Bis das Gebäude fertiggestellt ist, existiert eine einzelne Wohnung rechtlich nicht — nur das Gebäude als Ganzes. Um sie entstehen zu lassen, vermisst ein zugelassener Geometer das Objekt und erstellt Etagenpläne mit Ausweisung jeder einzelnen Einheit; diese Pläne werden in das Kataster eingetragen, und erst dann unterzeichnen die Parteien den Hauptvertrag und übertragen das Eigentum auf die konkrete Einheit. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Käufer nur den Vorvertrag plus die Belastungsvermerk. Das Eigentum kommt zuletzt.

Wie man Immobilien in Montenegro ohne Überraschungen kauft: was vor der Anzahlung zu prüfen ist

Die Liste ist kurz, aber jeder Punkt deckt ein separates Risiko ab. Ein aktueller Katasterauszug — zeigt Belastungen und den tatsächlichen Eigentümer. Ein Vermerk über die Nutzungsgenehmigung oder die Bestätigung, dass ein Legalisierungsantrag eingereicht wurde — ohne dies wird der Notar die Transaktion nicht durchführen. Eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit bei Nebenkosten und Grundsteuer — Rückstände folgen der Immobilie, nicht dem Vorbesitzer. Die Lizenznummer der Agentur. Und die Antwort auf die Frage, ob der Verkäufer ein Konto bei einer montenegrinischen Bank besitzt — dies entscheidet über die Abwicklungsstruktur. All dies ist vor der Anzahlung zu klären, denn nach Unterzeichnung des Vorvertrags gibt es keine Möglichkeit mehr, etwas zu ändern.

Fernabwicklung

Persönliche Anreise ist nicht erforderlich. Die Vollmacht wird erteilt — in der Regel an einen Rechtsanwalt oder einen Vertreter der Agentur, über die der Kauf abgewickelt wird. Die Formulierung sollte auf die Unterzeichnung des Vertrags und die Sammlung der Begleitpapiere beschränkt werden: eine weitreichende Verfügungsbefugnis über Ihr Eigentum ist nicht erforderlich. Die Vollmacht selbst wird von einem Notar in Ihrem Land beglaubigt, dann mit einer Apostille versehen und schließlich in Montenegro von einem beeidigten Dolmetscher übersetzt.

Was vorab klar sein sollte: der Immobilienkauf kann vollständig per Vollmacht abgeschlossen werden, die Beantragung der Aufenthaltserlaubnis jedoch nicht — hier ist die persönliche Anwesenheit für die Abgabe der Biometriedaten erforderlich. Wenn der Status des Residenten Teil Ihrer Pläne ist, wird eine Reise dennoch notwendig sein.