Болгарський ринок житла в I кварталі 2026 року: менше угод, дорожча оренда

За даними Arco Real Estate, опублікованими 11 травня та процитованими агентством Novinite, ринок нерухомості Болгарії увійшов у 2026 рік у принципово іншій фазі. Після п’яти років безперервного прискорення — у першому кварталі 2025 року ціни зростали на 15,1% у річному вимірі — перший квартал 2026 року приніс помітне охолодження кількості угод при одночасному зростанні пропозиції. Покупці, за словами аналітиків агентства, «стали значно обережнішими та вибагливішими»: вони довше вивчають об’єкт, пильніше дивляться на розташування та якість будівництва і вже не закривають угоди за тиждень.

Іпотечний ринок при цьому практично не постраждав. За даними Реєстраційного агентства Болгарії, у першому кварталі 2026 року було оформлено 13 706 іпотечних кредитів — майже стільки ж, скільки в аналогічний період 2025 року. Банки не посилили умови, а ставки за кредитами в євро на початку року стабілізувалися в діапазоні 3–3,5% — одному з найнижчих у ЄС. Болгарський національний банк зберіг обмеження LTV на рівні 85%, що де-факто захищає ринок від перегріву за рахунок кредитного плеча.

Одночасно Болгарія зафіксувала зростання орендних ставок на 10% за підсумками 2025 року, посівши четверте місце в Європейському Союзі за цим показником і сьоме — серед усіх європейських країн. Зростання оренди випередило зростання цін продажу, і це стиснуло дохідність для власників інвестиційних об'єктів: у Софії ставка дохідності зараз становить близько 4–5% проти 6% десятьма роками раніше. На чорноморському узбережжі та в Бансько картина інша — дохідність короткострокової оренди в пік сезону, як і раніше, сягає 11–12%.

Цінове зростання з початку 2026 року сповільнилося приблизно до 13% у річному обчисленні по країні в цілому, що відповідає прогнозам аналітиків, які передбачали нормалізацію після піку 2025 року. У Бургасі за підсумками 2025 року ціни піднялися майже на 26%, у Варні — більш ніж на 14%. За останні 10 років загальне зростання цін на житло в Болгарії становило 157%.

Для іноземного інвестора нинішня пауза — перша реальна можливість для переговорів за останні кілька років. Продавці, ще нещодавно які відмовлялися від будь-яких поступок, починають обговорювати умови. Об'єкти в нижньому ціновому сегменті та старий житловий фонд довше залишаються на ринку. Водночас новобудови в кроковій доступності від нових станцій софійського метро, відкриття яких очікується в 2026–2028 роках, уже закладають у ціну інфраструктурний потенціал.

Актуальна нерухомість у Болгарії — узбережжя та міста: discount-house.com/bulgaria