Недвижимость в Dubai Harbour
Dubai Harbour — прибрежный район на намывной территории между Palm Jumeirah и Dubai Marina, площадью свыше 20 млн кв. футов. Внутри — яхтенная марина на 1 100 судов, два круизных терминала, частный пляж длиной 1,5 км и жилой кластер EMAAR Beachfront: 27 башен и около 10 000 квартир. Район имеет статус фрихолд-зоны, поэтому иностранец оформляет собственность на себя без местного партнёра. Недвижимость в Dubai Harbour начинается с 1 975 000 AED ($538 000) за квартиру, средняя сделка 2026 года — 6,75 млн AED ($1,84 млн).
- 117m2
- 2
- 2
- 125m2
- 2
- 2
- 171m2
- 2
- 2
- 113m2
- 2
- 2
- 134m2
- 2
- 2
- 120m2
- 2
- 2
- 172m2
- 3
- 4
- 198m2
- 3
- 3
- 198m2
- 3
- 3
- 79m2
- 1
- 1
- 69m2
- 1
- 1
- 111m2
- 2
- 2
- 80m2
- 1
- 1
- 86m2
- 1
- 1
- 81m2
- 1
- 1
- 67m2
- 1
- 1
Цены на недвижимость в Dubai Harbour и ставки аренды 2026
Средние суммы зарегистрированных сделок и договоров аренды за последние 12 месяцев. Доходность в третьей колонке посчитана как отношение годовой аренды к цене сделки — до вычета расходов на содержание.
| Формат | Цена сделки 2026 | Аренда, доходность и кому подойдёт |
|---|---|---|
| Квартира с 1 спальней | 3,40 млн AED$925 000 · 66–74 м² | 132 000 AED в год ($36 000), 3,9% брутто. Кому: минимальный вход в район и самый ликвидный лот — таких квартир в аренде больше всего, простоев меньше. |
| Квартира с 2 спальнями | 6,32 млн AED$1,72 млн · 103–145 м² | 218 000 AED в год ($59 300), 3,5% брутто — самая низкая отдача в районе. Кому: для собственного проживания, а не под сдачу: метраж растёт быстрее, чем ставка аренды. |
| Квартира с 3 спальнями | 9,84 млн AED$2,68 млн · 143–205 м² | 382 000 AED в год ($103 900), 3,9% брутто. Кому: семье на постоянное проживание. Арендаторы на такой метраж — в основном топ-менеджмент по корпоративным договорам. |
| 4 спальни и дуплексы | от 10,4 млн AEDот $2,83 млн · 228–240 м²; в Beach Mansion — от 17,8 млн AED | Рынок аренды тонкий: предложений единицы, срок поиска арендатора измеряется месяцами. Кому: покупателю для себя. Как арендный актив формат не работает — доход не покрывает простои. |
| Пентхаусы | до 29,1 млн AEDдо $7,93 млн по сделкам; в объявлениях — до 111,8 млн AED. Площади до 623 м² | Разрыв между ценой объявления и ценой сделки здесь максимальный в районе — торг обязателен. Кому: тем, кто покупает вид, а не доходность. Прямых аналогов для оценки у таких лотов нет. |
| Строящиеся ЖК | от 2,9–3,58 млн AEDот $790 000 за 1 спальню; сдача с IV квартала 2026 по II квартал 2027 | Дохода до сдачи нет, зато застройщик даёт рассрочку на период строительства. Кому: покупателю с горизонтом 2–3 года, который заходит в рассрочку, а не за наличные. |
| Брендированные резиденции | 9,49 млн AED$2,58 млн — средняя сделка в W Residences против 5,34 млн AED в EMAAR Beachfront | Надбавка к району — около 78% к средней сделке, в арендной ставке она отыгрывается не полностью. Кому: покупателю, которому нужен отельный сервис и управление без личного участия. |
Медианная цена метра в районе — 38 177 AED, вдвое выше медианы по Дубаю (18 419 AED). Встречающиеся в описаниях района цифры «от 1,1–1,6 млн AED» текущему рынку не соответствуют: порог входа выше.
Ипотечный калькулятор
Недвижимость в Dubai Harbour: жилые комплексы, расходы и правила
Какие ЖК есть в районе
Жилая часть почти полностью приходится на EMAAR Beachfront. Апартаменты в сданных башнях торгуются на вторичном рынке: это Beach Vista, Sunrise Bay, Marina Vista, Beach Isle, South Beach, Beach Mansion и Grand Bleu Tower с интерьерами ELIE SAAB. Строящиеся ЖК — Address Residences The Bay, Beachgate by Address, Palace Beach Residence, Seapoint, Bayview by Address Resorts и Sirena by Palace. Отдельно стоят Damac Bay by Cavalli — три 42-этажные высотки в 150 метрах от воды — и брендированные W Residences. Разброс недвижимости в Дубае по удалённости от моря внутри района заметный: от 20–30 метров в Beach Isle, Beach Vista и Sunrise Bay до 500 метров в Beach Mansion, и на цену метра это влияет сильнее, чем этаж.
Что происходит с ценами и арендой в 2026 году
Рынок района снижается, и это видно по регистрациям Земельного департамента. Медианная цена опустилась до 4 млн AED, минус 14,9% год к году; цена метра — минус 4,8%; средние цены зарегистрированных сделок за полгода потеряли около 10%, тогда как цены объявлений — только 2%, то есть продавцы отстают от рынка. Аренда падает быстрее покупки: по объявлениям минус 11% за шесть месяцев, по зарегистрированным договорам минус 20% за год. Объём рынка небольшой — 728 сделок купли-продажи за 12 месяцев на весь район; для элитной недвижимости это нормально, но означает, что цену выхода задаёт узкий круг сопоставимых лотов. Поэтому утверждения о доходности «свыше 8% годовых» и росте цены «на 20–30% к моменту сдачи», которыми описывают район, текущей статистикой не подтверждаются: реальная отдача по форматам приведена в таблице выше.
Сколько стоит владение
Главная статья — service charge. В EMAAR Beachfront он составляет 22–32 AED за кв. фут в год: для квартиры в Дубае 70 м² это 16 600–24 100 AED, для трёхспальной 180 м² — 42 600–62 000 AED. Ставка каждого дома зарегистрирована в системе Mollak Земельного департамента, и перед сделкой её проверяют там, а не по словам продавца. Охлаждение в счёт не входит: district cooling выставляется отдельным счётом по фактическому потреблению. При покупке добавляется пошлина DLD 4% от стоимости — на средней сделке района это около 270 000 AED — плюс регистрационные сборы и комиссия брокера. С учётом только содержания доходность однокомнатной квартиры опускается примерно до 3,3%, а после управления и месяца простоя — ниже.
Правила сдачи в аренду
Ставку и её повышение регулирует Smart Rental Index: Земельный департамент присваивает дому категорию от одной до пяти звёзд и рассчитывает рыночный уровень аренды. Повысить плату при продлении можно только если текущая ниже рыночной: при отставании до 10% повышение запрещено, при 11–20% разрешено 5%, при 21–30% — 10%, при 31–40% — 15%, свыше 40% — 20%. Уведомить арендатора нужно письменно за 90 дней до даты продления, иначе повышение недействительно. Новые башни с полным сервисом попадают в высокие категории, но потолки повышения для них те же. Краткосрочная сдача возможна только по разрешению на управление домом отдыха и с регистрацией каждого договора. У домов в Дубае своя статистика.
Что получает иностранный покупатель
Собственность оформляется на физическое лицо или компанию, продажа и наследование не ограничены. Налога на доход от аренды в Дубае нет, поэтому заявленная ставка и есть поступление до вычета содержания. Покупка от 2 млн AED даёт право на десятилетнюю «золотую визу» для владельца и членов семьи — порог проходят все форматы района, кроме части лотов на старте продаж. На строящихся объектах действует рассрочка от застройщика на срок стройки, на готовых доступна ипотека, в том числе нерезиденту. Для инвестиций это означает простую развилку: рассрочка даёт вход меньшей суммой, готовый объект — поступления с первого месяца.
Инфраструктура и транспорт
Станции метро внутри района нет: ближайшие Sobha Realty и Internet City — около 15 минут на машине, до аэропорта DXB примерно 30 минут, выезд на Sheikh Zayed Road рядом. Магазины Spinneys и Carrefour, рестораны и клиника Marina Medical Center — в 4–7 минутах. Школы и сады, включая GEMS Wellington International School и Raffles Early Childhood Centre, — в пределах 15 минут. Рядом набережные Marina Walk и The Walk JBR, остров Bluewaters с колесом обозрения Ain Dubai, парк Aquaventure в 15–20 минутах. Для владельцев судов в районе работают заправочные станции для яхт и зоны отдыха для экипажей.