Stadthäuser in Dubai

Kosten beim Kauf eines Stadthauses in Dubai über den Hauspreis hinaus

Die Registrierungsgebühr des Dubai Land Department beträgt 4 % des Objektwerts plus Verwaltungsgebühren. Sie wird vom vollen Preis berechnet, nicht von der Anzahlung: Bei einem Haus mit durchschnittlichem Marktwert ist das ein separater Scheck über fast 147.000 AED zu Beginn der Transaktion. Einige Bauträger übernehmen diese 4 % als Verkaufsbedingung — die Frage, wer zahlt, wird vor der Unterzeichnung geklärt, nicht danach.

Die jährliche Servicegebühr für Stadthäuser wird pro ft² berechnet und ist deutlich niedriger als bei Apartments. In Dubais Communities mit Villen und Stadthäusern liegt der Satz im Bereich von 3–5 AED pro ft²: in Damac Hills 2 etwa 5 AED, in Arabian Ranches 3–4 AED, und in einzelnen Sub-Communities sinkt er auf 1–2 AED. Zum Vergleich: In Apartments in Dubai Hills Estate sind es etwa 20 AED pro ft². Bei einem Haus mit 213 m² beträgt die Differenz zwischen einem Satz von 5 und 2 AED etwa 6.900 AED pro Jahr — über zehn Jahre Eigentum summiert sich das auf eine Summe, die der Hälfte der Registrierungsgebühr entspricht.

Aufenthaltstitel: Was sich 2026 geändert hat

Die Residentenregeln änderten sich zweimal im ersten Halbjahr, und beide Änderungen wirken zugunsten des Käufers. Im Februar wurde die Anforderung abgeschafft, eine Million Dirham oder die Hälfte des Werts für das Golden Visa einzuzahlen: Jetzt zählt der volle Preis laut Titel oder Oqood-Vertrag, unabhängig vom Zahlungsplan. Ende April entfernte das Land Department die Mindestschwelle von 750.000 AED für das zweijährige Investorenvisum — ein Alleineigentümer eines fertiggestellten Objekts erhält es bei jedem Hauswert, während bei gemeinsamem Eigentum jede Person einen Anteil ab 400.000 AED benötigt. Die Schwelle für das Golden Visa blieb unverändert — 2 Mio. AED, und Objekte können kombiniert werden.

Die praktische Schlussfolgerung: Fast jede Immobilie in Dubai dieses Formats qualifiziert sich für das zweijährige Visum, und ein Haus ab 2 Mio. AED für das zehnjährige. Der Unterschied liegt nicht nur in der Dauer: Das Golden Visa erfordert keine Mindestanwesenheit im Land und erlaubt es, Ehepartner, Kinder und Hauspersonal in den Antrag aufzunehmen.

Neubauten oder Sekundärmarkt

Neubauten in der Baugrubenphase kosten im Durchschnitt 20–30 % weniger als bezugsfertige, und fast alle Bauträger bieten zinsfreie Ratenzahlung — Zahlungen nach Bauetappen. Die Kehrseite: Das zweijährige Investorenvisum wird nur für ein fertiggestelltes Objekt erteilt — solange das Haus nicht übergeben und der Titel nicht registriert ist, kann dafür kein Residentenstatus eingerichtet werden. Wenn der Aufenthaltstitel sofort benötigt wird, kaufen Käufer auf dem Sekundärmarkt.

Mietrendite und Amortisation

Die Mietrendite bei Stadthäusern liegt niedriger als bei Apartments: In Damac Hills 2 beträgt die Bruttorendite 5–5,5 % jährlich bei einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von etwa 95.000 AED pro Jahr, Verlängerungen bei etwa 88.000 AED. Von dieser Zahl werden die Servicegebühr, Versicherung und Leerstand zwischen Mietern abgezogen. Privatsphäre und ein eigenes Grundstück sind das, wofür der Mieter extra zahlt und weshalb er nicht in ein Apartment zieht. Investitionen in ein Stadthaus erfolgen nicht um des maximalen Cashflows willen, sondern wegen eines Mieters, der jahrelang bleibt: Eine Familie, die ein Haus mit vier Schlafzimmern gemietet hat, zieht deutlich seltener aus als ein Studio-Mieter.

Was vor der Transaktion zu prüfen ist

Vier Dinge werden geprüft: die Fertigstellungsphase des Projekts und die Übergabehistorie des Bauträgers im Register der Aufsichtsbehörde, der genaue Servicegebührensatz Ihres konkreten Clusters, die Lage des Hauses in der Reihe und die Orientierung des Grundstücks sowie der Fertigstellungstermin benachbarter Bauabschnitte — nicht jeder ist bereit, zwei Jahre neben einer Baustelle zu leben.