Neubauten in Dubai

Welche Wohnungstypen in Neubauten verkauft werden und was im Preis enthalten ist

Neubauten in Dubai werden bezugsfertig verkauft, nicht roh: Wände sind gestrichen, Boden ist verlegt, eine Küchenzeile mit Einbaugeräten, Sanitär, Schränke und Klimaanlage sind installiert. Eine Renovierung nach Erhalt der Schlüssel ist nicht nötig — das ist Marktstandard, keine Option eines einzelnen Projekts. Die Medianpreise stadtweit und womit man in jedem Format rechnen muss:

• Studio, 42–51 m², 723 Tsd. AED. Ein Mieter wird am schnellsten gefunden, die Instandhaltungsgebühr ist am niedrigsten. Doch Studios werden am meisten gebaut, und in einem Gebäude kann es zweihundert davon geben — konkurriert wird mit den Nachbarn auf der Etage, nicht mit dem Gebiet.
• Apartment mit 1 Schlafzimmer, 65–84 m², 1,27 Mio. AED. Das gängigste Format: Es eignet sich sowohl zur Vermietung als auch zum Wohnen, daher ist der Ausstieg am einfachsten. Prüfen Sie den Grundriss vor der Unterzeichnung — in neuen Gebäuden wird das Schlafzimmer ohne Außenfenster gebaut, und der Balkon wird in die angegebene Fläche eingerechnet.
• Apartments mit 2–3 Schlafzimmern, 102–195 m², 2,31 und 4,13 Mio. AED. Ein Familienmieter wohnt lange und verhandelt nicht jedes Jahr. Die Nachfrage hängt an Schulen: Ohne eine Schule in fußläufiger Entfernung steht das Los monatelang zwischen Mietern leer.
• Stadthäuser, ab 3 Schlafzimmern. Zwei bis drei Ebenen, eigener Eingang und Hof, das Grundstück wird auf Sie eingetragen, der Meter ist günstiger als in Wohnungen derselben Klasse. Sie werden an der Peripherie gebaut — ohne zwei Autos in der Familie ist das Leben unbequem.
• Villen, eine Vierschlafzimmer-Villa stadtweit — 10,12 Mio. AED. Sie werden schneller teurer als Wohnungen und hängen nicht davon ab, wie viele Türme daneben entstanden sind. Die Mietrendite bei Häusern ist etwa ein Drittel niedriger als bei Wohnungen: Sie werden für den Wertzuwachs und das eigene Leben gekauft.
• Markenresidenzen und Hotelapartments. Möbel und Textilien sind im Lieferumfang enthalten, die Vermietung übernimmt der Betreiber. Er behält auch einen Anteil am Umsatz; die Instandhaltungsgebühr ist hier eine der höchsten der Stadt, und den Markenaufschlag holt der Markt beim Weiterverkauf nicht immer zurück.

Wohnungen gibt es in fast jedem Gebiet, Häuser — nur in Master-Communities, die der Bauträger vollständig errichtet. Am Wasser sind das Dubai Islands und Palm Jebel Ali von Nakheel, Rashid Yachts & Marina und Emaar Beachfront. Rund um künstliche Lagunen und den Golfplatz — DAMAC Islands und DAMAC Lagoons, Tilal Al Ghaf, The Oasis und Grand Polo Club & Resort. Vorstadtcluster mit Stadthäusern — Arabian Ranches III, The Valley, Emaar South, Town Square, DAMAC Hills 2. Innerhalb der Stadt wird punktuell gebaut: Sobha Hartland II, Binghatti Hillside im Dubai Science Park, Design Quarter in d3, Madinat Jumeirah Living.

Wie man für einen Neubau zahlt und wie lange man auf die Schlüssel wartet

Die Zahlungen sind an die Fertigstellung des Gebäudes gebunden. Verbreitete Schemata: 2 % bei der Buchung und dann nach Etappen; 40 % während der Bauzeit und 60 % bei der Schlüsselübergabe; eine Variante 30 zu 70 mit derselben Bedeutung. Es gibt Pläne mit Ratenzahlung nach der Inbetriebnahme und Schemata mit einer festen monatlichen Zahlung — eine solche Zahlung muss mit der Laufzeit multipliziert und mit dem vollen Vertragspreis abgeglichen werden, sonst ist ein Vergleich mit einer gewöhnlichen Ratenzahlung sinnlos.

Das Geld geht nicht an den Bauträger, sondern auf ein separates Projektkonto. Nach dem Gesetz Dubais Nr. 7 von 2006 registriert der Bauträger das Projekt für 150 Tsd. AED und bestätigt eine Sicherheit von 30 % des Werts, um den Verkauf zu eröffnen, und kann Mittel nur abheben, sobald die Inspektion die Etappen abnimmt. Der Vertrag wird in das Oqood-Register eingetragen — eine Zwischenregistrierung des Rechts, die bei Inbetriebnahme des Hauses gegen eine Eigentumsurkunde ohne erneute Gebühr getauscht wird.

Bei den Fristen ist die Realität so: Für 2026 meldeten Bauträger die Übergabe von 71.613 Wohnungen und Häusern; eine realistische Schätzung der Inbetriebnahme liegt bei etwa 34.700, weniger als die Hälfte des Plans; ein Jahr zuvor wurden von 37.200 angekündigten 22.900 in Betrieb genommen. Rechnen Sie ein Jahr auf das Vertragsdatum auf: Das Standardformular selbst sieht eine Nachfrist von bis zu zwölf Monaten vor, und erst danach gibt die Verzögerung Anlass, die Auflösung zu verlangen. Eine Projektabsage wird über RERA abgewickelt, Gelder werden vom Treuhandkonto zurückerstattet, daher werden Kontonummer und Projektregistrierungsnummer vor der ersten Zahlung geprüft.

Rendite: Woher die versprochenen 6–10 % kommen und warum es sie nicht geben wird

Die Rendite von Immobilien in den VAE wird vom Kaufpreis berechnet. Ein bezugsfertiger Meter in Dubai kostet 18.200 AED, im Bau — ein Fünftel mehr, während die Miete zu Sätzen des bezugsfertigen Marktes gezahlt wird: Dem Mieter ist gleichgültig, wann das Haus übergeben wurde. Rechnen wir an einer Einzimmerwohnung von 70 m². Zu Preisen des bezugsfertigen Marktes kostet sie genau so viel wie die mittlere Transaktion für dieses Format aus der obigen Liste — die Rechnung deckt sich mit dem Register. Der mittlere Mietpreis für solche Wohnungen beträgt 68 Tsd. AED pro Jahr, das sind 5,3 % jährlich. Dieselbe Wohnung im Bau kostet 1,53 Mio. AED und wird zum selben Satz vermietet: 4,4 % jährlich. Ein Sechstel der Rendite geht nicht in die Qualität des Hauses, sondern in den Einstiegspreis.

Die Prozentsätze in der Tabelle oben sind anders berechnet — nach allen Transaktionen des Gebiets, einschließlich Zweitmarkt, daher sind sie in günstigen Segmenten höher als diese Rechnung und in teuren niedriger. Der zweite Grund, warum die versprochenen Prozentsätze nicht aufgehen: Im Jahresverlauf legte der Medianpreis pro Meter im Bau um 3,1 % zu, während die Mietpreise um 1,5 % zulegten. Die Preise laufen doppelt so schnell wie die Mieten, und jeder nächste Käufer erhält eine niedrigere Rendite als der vorherige. Die Rendite eines Neubaus muss nicht mit dem Versprechen des Bauträgers abgeglichen werden, sondern mit dem Satz, zu dem benachbarte bezugsfertige Gebäude derselben Klasse vermietet werden.

Was der Käufer über den Preis hinaus zahlt

• Gebühr des Land Department — 4 % der Vertragssumme. Laut Gesetz wird sie zwischen den Parteien geteilt, in der Praxis zahlt der Käufer sie vollständig. Im Bau wird sie vom Preis zum Zeitpunkt des Kaufs berechnet, nicht vom Wert des fertigen Hauses, und bei der Registrierung in Oqood entrichtet.
• Gebühr des Treuhandbüros — 2.100 AED bei einem Preis bis zu einer halben Million Dirham und 4.200 AED über dieser Schwelle, mit Steuer; beim Erstverkauf übernimmt sie oft der Bauträger. Die Verwaltungsgebühr des Bauträgers — von tausend bis sechs тысяч Dirham.
• Für eine Hypothek — Eintragung der Grundschuld 0,25 % der Kreditsumme plus etwa 270 AED Gebühren und eine Bankbewertung für 2.500–3.500 AED.
• Nach der Inbetriebnahme — die jährliche Instandhaltungsgebühr in Dirham pro Quadratfuß. Der Tarif ist für jedes Gebäude eigen, wird im Mollak-System genehmigt und ist in Projekten mit Dachpool und Concierge um ein Vielfaches höher als in einfachen Türmen von Schlafvierteln.

Von den Aktionen ist nur eine substantiell — wenn der Bauträger die Gebühr übernimmt: Bei einem mittleren Neubau im Wert von 1,39 Mio. AED sind das 55.400 AED echte Ersparnis. Anzeigen über einen Rabatt „bis zu 40 %" sind anders aufgebaut — eine solche Zahl ist an die volle Sofortzahlung und an einzelne unverkaufte Lose gebunden, während das Wort „bis" die übrige Preisliste abdeckt. Es lässt sich einfach prüfen: Trotz der Rabattwelle ist der Preis pro Meter im Bau über das Jahr nicht gefallen, sondern gestiegen. Der Rabatt wird von der Preisliste gegeben, und die Preisliste wird angehoben.

Berechnen Sie gesondert den Ausstieg vor den Schlüsseln. Eine Abtretung lässt der Bauträger erst zu, nachdem 30–40 % des Preises gezahlt wurden; darüber hinaus ist sein schriftlicher Verzicht auf Einwände nötig — von 1.000 bis 5.250 AED je nach Unternehmen — plus eine Abtretungsgebühr von 2 bis 5 % des ursprünglichen Preises. Mit der Gebühr, die der neue Käufer entrichtet, summiert sich die Transaktion auf 7–11 %, das sind 97–152 Tsd. AED. Dieser Betrag wird von jeder Berechnung eines schnellen Weiterverkaufs „auf Baugrubenwachstum" abgezogen.

Aufenthaltstitel: Ein Neubau verleiht kein Recht auf ein Visum

Seit April 2026 wird das zweijährige Eigentümervisum ohne Mindestwert der Wohnung ausgestellt, wenn Sie der einzige Eigentümer sind; bei Miteigentum muss auf jeden Anteil mindestens 400 Tsd. AED entfallen. Doch die Bedingung ist eine andere: Das Objekt muss fertiggestellt und die Eigentumsurkunde beim Land Department registriert sein. Eine Wohnung in der Bauphase, nur in Oqood registriert, qualifiziert sich nicht, und Vorauszahlungen verschieben die Frist nicht — das Recht auf ein Visum entsteht nach der Schlüsselübergabe. Das zehnjährige Golden Visa erfordert 2 Mio. AED und dieselbe Fertigstellung des Objekts; hypothekarisch belasteter Wohnraum wird mit Zustimmung der Bank akzeptiert. Es zählt nur Immobilie in Dubai selbst: Objekte in anderen Emiraten und im DIFC beeinflussen dieses Visum nicht. Und ein Ausländer kann einen Neubau ohne Aufenthaltstitel und ohne lokalen Partner kaufen — in Freehold-Zonen, wo alle genannten Communities liegen, wird das Eigentum vollständig auf eine natürliche Person eingetragen.